当我们在谈论小镇时，我们在谈论什么

出品：万房研究院

执行：楼亮（微信id:wanfangyjy）

老朋友A先生很久没见了。他正在操盘佳兆业东戴河项目。北京盛夏我们相约去找他避暑。

这个项目已经8年了。就像是一个被庇佑的小孩，一不留神就突然长大了。

这里人气很旺，超过原有的原象。

No.1

A先生诗意地说，静静生长，悄悄灿烂。

漫步在长滩细沙，A先生回忆说，

这块地当初真下不了手啊，8年前，它原本就只属于蓝天、白云、大海和海鸥。

做规划的时候，大海和沙滩已存在千年。我们是后来者，而且只是沧海桑田中的一粒沙。因此要规划建设这里的11平方公里，其实是以城市运营者的视角去考虑的。

从规划市政配套、娱乐配套、生活配套等大型配套设施30余项，代建市政道路约5.6万㎡，代建市政园林约3.9万㎡，项目合计政府纳税逾7亿元，解决当地就业1500余人。

☆东戴河项目整体规划图

这对佳兆业来说完全是新课题：打造与自然、原生景区融合的度假小镇。

☆东戴河项目生活功能规划图

而这只是开始，目前这区已有17000户家庭入住。我们接下来是要从发展全域旅游、区域产业的概念去思考规划，为这个片海增加更多的活力。

☆东戴河大区域未来整体规划

No.2

有人问地原研哉（无印良品的设计师），你喜欢什么颜色？原研哉说是黑色。因为黑色是一种背景，可以把其他人都衬托出来。把别人衬托出来，这才是大师的本色，也是伟大作品的底色。

☆东戴河项目2013年拍摄实景

我们就在想，这个项目的底色是什么，本色是什么?想了很长时间，才发现蓝天、白云、大海的颜色就是这个项目的底色和本色。

我们心怀敬畏去接受土地的本色，延续大自然馈赠给我们的底气，还原一个过日子的好地方。

这是保护性开发思维。

*打动人们的是东戴河这片海的自然资源力，与很多北方礁石型海滩不同，这片海域是细沙浅滩，没有大量游客造成为环境污染，这里的海水水质更好。

目及之处，从海面延伸到沙滩，再延伸到陆地，佳兆业东戴河项目保留了原有的海床架构和自然风貌，建筑和建筑之间都是步行的尺度和人行的速度来规划，像极了乌托邦生活场景。

市场皆以产品为卖点，任何一个操盘手都想寻找一个高潜力项目打造成标杆。

No.3

问A先生，理想很丰满，现实很骨感。

他说：

社会需要有人反着来，世界才会平衡。

如果心里只想着怎样把房子卖出去，或者做一个更华丽炫目的示范区，或者只想着赚取更多的金钱，你的心会被名利驱使，作为将会短视，没有将来。

恰恰是因为难得这样一块地，我们更要怀着一颗利他之心去做建设、运营和管理，才能将理想播种、生长，产生共鸣。

而且，只有胸怀天下之心，才会有名满天下产品。

他的身后背板上画满了社区的【梦想】、【问题】和【解决方案】，通过归纳和统计，找出小镇【人】的需求。

从人的需求谈到问题与解决方案，A先生谈了他们的切身感受。

北方的海，不同于南方，四季分明。经过科研分析，度假客群的玩乐模式是二八原则。就是20%在室内，80%享受自然。

那么问题来了，项目要业态规划上要解决北方海的问题：淡季有哪些休闲娱乐的点？项目规划团队学习了俄罗斯的度假模式，规划建设大体量的室内主题乐园。

在俄罗斯即使是寒冬，女孩们也穿着裙子在室内玩，加上冰雪节、滑雪等度假内容。冬天反而成了俄罗斯的旅游旺季。

东戴河项目大量投入打造冬季滨海娱乐业态，比如室内主题乐园、以及观海业态等等。产品的难点去突破限制性条件。

☆四季型休闲娱乐配套：“凯撒海洋王国”效果图

No.4

朋友B从北京过来看他，到了东戴河项目，连忙给父母打电话，让他们过来看看。朋友B的父亲当场感叹：“这就是我梦想的房子啊！”

孝顺的儿子马上买了两套。多出的那一套给岳父岳母住。

☆佳兆业东戴河项目实景

本来只是抱着*居所买的，因为这里的商业配套和社区十分齐全。父亲带着孩子常住这里，自己和太太周末也过来住，生生把第二居所当成了*居所。

这位父亲说，身外之物，都是面子；生活本身，才是里子；原来自己是三等人—等天亮、等吃饭、等死。现在是一等人，帮助别人和被别人帮助。

这里为什么会从度假居所过度到第二、*居所。其实是产品满足客户各种生活场景下的需求。要去了解什么让人们担心，这是痛点。比如很多中产家庭选度假产品，*担心的是老人住在这儿有没有好的医疗、服务。或小孩来了有没有好的幼儿园。日常生活是否方便，能不能保证品质

很多家庭都是在北京及环京城市的业主，滨海小镇首先是要风景美，空气好，也要具备城市性的生活品质

☆2018年建设中企鹅医生医疗配套业态

A先生说，这里有很多场景，有很多故事，属于小镇独有，背后是产品品质、服务品质和生活品质。

时间长了，这一家人都认为自己是东戴河人，有了东戴河的口音。

A先生说，这是自然里的城市生活，喜欢是自然的。

所谓自然里的城市生活，他解释说，我们在国外度假，大家彬彬有礼，不认识的人也会点头打招呼，我们这里的邻居也是这样，不吵架，彬彬有礼。

这不是产品标杆，不是产品线作业，它只是一个梦想居住的地方；是亲近自然，心怀理想，执爱生活的地方；在这里，*美的风景是人和社群。

什么是好的社群，A先生给到5个要素：

老吾老、幼吾幼；

生活在高处；

风能自由地通过，海浪和风嬉戏；

能感受四季的变化；

邻居之间自由欢快交流。

Community(社群)的前缀是comm，是【共同】的意思；unit是【单元】的意思，因此联系起来就是【共同的单元】，或者说【共同体】。

他强调说，社区不是社群。

社区是社会的*小管理单元，包括党建工作、计划生育、户籍管理等工作，这是自上而下的管理。管理人员通常是离退休干部和专职的公务员。社区更偏老年人活动和党的思想教育中心。

社群则相反，它是城市的公民自治和民主参与，是下而上产生，自下而上管理。

No.5

问A先生，和同行产品相比，你给佳兆业东戴河项目打多少分?

A先生并没有直接回答我，朝着我微笑，左手放在嘴唇上，做出了嘘的姿势，右手指着耳朵，不要让我说话，仔细聆听，海风吹过波浪的吐气声，蓝天中海鸥的歌唱，以及轻轻拂过屋脊的海风脚步。

告别的时候，A先生给出了不一样的答案：

人生就是一场理想生活的迁徙；

为了理想生活而迁徙的人，是值得尊敬的。

☆佳兆业东戴河项目海滩公寓2013年实景