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鱼眼盘点:芜湖楼市半年数据出炉 一半是火焰一半是海水

来源:楼市鱼眼   发布时间:2018-07-05 00:00:00

原本每月1号的鱼眼盘点,在这个月延期了,延期的原因是想等等芜湖楼市半年度的数据。等拿到数据后,跟预期的大致相当,于是半年度的盘点关键词,我想到了:冰火

据芜湖市房地产业协会提供数据,2018年1—6月,芜湖全市商品房销售面积489.38万平方米,同比增长20.40%,销售金额为287.8亿元,同比增长20.60%;其中商品住房销售面积454.96万平方米,同比增长25.55%,销售金额为259.96亿元,同比增长26.77%。市区商品房销售面积316.29万平方米,同比增长14.84%,销售金额为188.57亿元,同比增长9.53%;其中商品住房销售面积293.01万平方米,同比增长18.87%,销售金额为171.17亿元,同比增长14.54%。

2018年1—6月,全市批准商品房预售面积327.69万平方米,同比增长7.45%;其中商品住房批准预售面积302.64万平方米,同比增长12.57%。市区批准商品房预售面积170.91万平方米,同比下降15.17%;其中商品住房批准预售面积156.71万平方米,同比下降12.18%。

这一组楼市数据表明,上半年芜湖楼市销售长红,无论是销售面积还是销售金额上,都实现了两位数的增长。造成此种局面的原因首先是楼市大环境的热度未变,全国热点城市的房地产走势持续上扬, 由于受到限价和人才引进政策的影响,部分城市推出的摇号政策,客观上助涨了楼市的热度,刺激了其他城市购房者对楼市的信心,积极入市。其次,今年以来芜湖房价因为受到区位优势和产品改善的作用,房价较去年有了大幅提高,加上改善型户型面积的增大,导致成交面积和金额的增长。

但是,我们同样也能看到芜湖楼市的隐忧已经日趋明显:供给开始失衡。由于过去的一年,芜湖土地市场虽然持续火热,但实际出让的土地宗数和面积并没有达标。在销售火热的同时,去年的土地出让面积并没有大幅提高。2018年半年已经过去,存量地块几乎全部开发或上市,但新增用地没有跟上。这个节奏的失调,增加了下半年芜湖楼市的风险,也使得芜湖在全国楼市调控趋紧趋严的情势下,不得不面对供给不足带来的调控压力。

据芜湖市房地产业协会提供数据,按购买户型来看,建筑面积为90-120平方米的户型占比38.69%,建筑面积为120-144平方米的户型占25.20%,建筑面积为90—144平方米的户型加起来占比已达到63.89%,144平方米以上的户型仅占6.10%。

从购买人的户籍来看,芜湖市区居民占74.66%,所辖四县居民占10.65%,安徽省其他城市居民占10.48%,省外居民占4.21%。

去年以来,芜湖房企主攻高端,不看精装,单看户型面积,超大户型在市场上越来越多。不过看上面的成交数据,奢华户型的比例维持在个位数。如果数据真实可信,基本可以判定芜湖市场上主打高精豪的楼盘,他们的销售并非如他们宣传的那样好,有的甚至连“好”都谈不上。

很多网友对购房人的户籍统计很感兴趣,这个统计口径并非我们想象的那样,是芜湖常住人口。大概率上它是以身份证号来统计的,因此,这里面大概率上也有很多在外生活的芜湖人回乡置业。加上棚改拆迁以及周边乡镇的中产,大致组成了这些购房群体。细分这些人群在于,近年来芜湖高增长的楼市销售,并非芜湖人无房可住,其中不乏炒房个体以及法人买房的现象。

继续坚持原有的看法,下半年芜湖楼市会出现一些状况。从目前的楼市大环境以及楼市政策转向,以及宏观经济运行的艰难来判断楼市的走势,尤其是三四线楼市的行情,发生变化的概率越来越大。主要表现在:

基于炒房和棚改而兴起的三四线楼市在下半年失势。30城的楼市大检查的核心是规范楼市销售,热点城市的堵漏政策起到了关键性的作用,长沙市场就是一个典型,并逐渐在其他市场行为不规范的城市 套用,和北京当年的调控导致中介大批关门一样,长沙也是树倒猢狲散。

货币化棚改以及棚改政策收缩意味着这一波去库存任务已经完成,相关政策将逐渐退出。棚改是过去年来三四线楼市发展的动力,尤其是货币化补偿政策,让棚改资金成为推高三四线房价的资本动力,助涨了这类城市的房价飙升。从目前的情势来判断,这一动力系统正在被切断,三四线城市的房地产将在自我经济社会发展中实现转身,有待时间的检验。

第三,大型房企的战略调整或将导致资本收缩。由于金融监管日渐严格,房企融资越来越难。在生存和发展的两项选择之间,房企将毫不犹豫的选择前者。过去几年,一些大型房企以资金换规模,以规模换成长,一跃成为宇宙级房企。声称要进驻每一个有 一万常住人口的城镇。如今,在融资途径和规模收窄的情势下,敏锐的房企开始牺牲规模换取现金流。三四线城市一旦失去大型房企的资本运作和营销炒作,就好像一支球队没了前锋,再想往前冲就难了。

下半年的芜湖房地产市场要确保稳定发展,首先要在土地供应上开闸放水,确保供给。这一点似乎已经 被意识到了,7月份的供地计划一举超过上半年的数据,也真是大刀阔斧。其次要加强金融杆杠的监管。据我所知,购房者高杠杆买房的不在少数,当时行情看涨,风险还可掩盖,而一旦退潮,裸泳的就显露出来了。而另一方面,加强房企高杠杆运作项目的监管也要提上日程。主要是对房企的预售资金的监管和提取,要做更细化的操作规定。一方面要保证房企的资金正常运转,另一方面也是防止狗急跳墙。

说的是芜湖市场,相信对类似的三线城市也一样会感同身受。我是鱼眼,下期再见!

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