政策刺向了房地产的腹部 距离三四线的心脏还有几公分呢？

这些天出台楼市的调控政策，可真是刀刀见血：

1、三城市禁止法人购房，并且将呈现规模性趋势；

2、货币化棚改遭遇釜底抽薪，三四线楼市遭遇断血；

两个政策一个是针对的人，一个是针对的钱。就像我在2016年说三线城市芜湖的时候那样，棚改不但给了楼市充足的购房者，同时又给了一笔巨大的资金。尽管，时下的环境与彼不同，但客观上从人数和钱数上收窄了楼市的大门。

热点城市的炒房之门越收越窄

海南全域限购之后，我去了一趟海南，某个项目的置业顾问跟我说，想在海南买房可以以法人的名义购买。就在热点城市实施摇号新政之后，海南的这个模式就被套用了，杭州购房者以法人的名义成功中签三次，令舆论哗然。

好在当地政府效率高及时补漏，出台禁止法人购房的政策。舆论普遍认为禁止法人购房将在很多热点城市落地，据悉上海正在协商。包括刚刚长沙提高存量房交易个人所得税核定征收率，尽管还是从增加购房者成本以达到抑制需求的角度进行调控，但在不断的补漏过程中，炒房或投资的这扇门正在收窄。

三四线城市棚改遭遇政策之变

前天开始，一条国开行棚改项目合同签订审批权限回收总行，以后多以实物安置为主的消息在业内传开。兹事体大，媒体一再追问国开行，相关负责人多次表达消息的准确性，并也修正了媒体的报道偏差，比如，已执行的计划继续执行，直到2020年。但有一点是千真万确的：新棚改项目已经暂停。对于暂停的原因，得到的回复是：棚改政策在执行过程中，棚改货币化抬高了房价，中央不满。

受棚改收紧影响，致力于在三四线开疆拓土，功成名就的房企股价应声而落。

房地产股的剧烈表现反映出过去几年来棚改的重要性，尤其是对三四线城市房地产发展的重要程度。在某种程度上说，如果没有棚改货币化的政策，就没有三四线楼市的今天。三四线房价也不会翻倍的上涨。棚改货币安置之前，三线城市芜湖房价5880元/平，如今翻了一倍上来。并且在持续的热度中继续保持上涨的态势。

昨天芜湖在楼盘备案价格政策基础上又出台了四点补充意见，严控楼盘备案价格调整。不管政策执行到什么程度，立足于棚改政策的三四线楼市不得不重新判断风险，以碧桂园为代表的三四线之首的房企，也该重新评估他们在三四线开发的节奏和风险。

靠三四线城市支撑业绩的房企如何应对

碧桂园，恒大年初提出的高周转战略确实属于高瞻远瞩，但收紧棚改政策可能是个例外。高周转出台的背景主要是基于资金周转率和调控政策走势的判断。随着各地紧缩性供地政策影响，房企在土地成本上的支出大大增加，收到银行金融监管政策的收紧，房企融资成本也在提升，破解的秘籍只有靠自身加速开发，出货。高周转就应时而出。

如今，靠棚改支撑起的三四线楼市即将面临钱荒。我之前整理过三线城市芜湖的居民资杠杆率的数据，5年里杠杆率是下降的。说明芜湖的土豪确实比较多。而根据近两年来棚改5万户的数据，这些土豪多半来自改善型购房者。

就像我在微博上说的，棚改计划要执行到2020年，根据棚改资金的到账情况，在2021年之前，仍有几茬韭菜是能割上的。高周转仍将是房企仅仅抓住的一把快刀，加快出货节奏的同时，把握住品质，仍能在即将到来的风雨中保持淡定。

趁机捞一把的购房者还要继续抢房吗

川普的500亿元把A股砸到了3000一下，即便中国7000亿的降准也不能力挽。正如易纲行长说的，股民太情绪化了。一有风吹草动，股民们就风声鹤唳，股指就随波逐流。但砸了几百万在楼市的购房者就淡定了很多。无论调控政策怎么出台，丝毫不影响他们在楼市里的热情，该买买，该抢抢。

购房者一般都会相信，房价能在几天内涨个几千上来，但他们绝不会相信房价能在几天内降个几百下去。对此，他们比股民更有定力，也更加的相信地方政府。无论出什么政策，包括房价策动源棚改的变化，购房者始终稳如泰山。这就是病。和病来如山倒，病去如抽丝一个样。

房地产绑架了很多篱笆桩，或者房地产牵扯了很多篱笆桩，一荣俱荣，一损俱损。即便如此，抬头看看世界，看看川普，看看银行，看看金融，时下并不是所有的篱笆桩都那么牢靠。

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