97%!楼市销售持续增加 但前四个月芜湖居民资金杠杆率回到4年前的水平

端午小长假的名列前茅天，一早就将艾草种上了，迎接端午。

不过鱼眼不是说民俗的，关注的依旧是楼市。忙完手中的杂货，接下来跟大家一起聊聊楼市吧。

要在全国范围内找一个居民资金杠杆率较高的城市，估计也只有厦门了。去年看过一份资料，说厦门的杠杆率已经超过了180%，时下再谈到厦门的楼市，曾经的楼市四小龙快萎缩成毛毛虫了，楼市成交量腰斩到屁股以下，但居民的资金杠杆率却快要冲200点了。

芜湖呢？当年房价冲刺的时候，三线的芜湖成绩也相当的良好，如今在市区随便找一家准备开盘的楼盘，毛坯1.5万是起步价。高房价必然带来高压力，不过如果从资金杠杆率上来看，似乎也没那么捉急。

2018年前四个月，芜湖存款余额为3493.8亿元，贷款余额+公积金贷款余额为3389.4亿元，居民的资金杠杆率为97%。以此数据标准，鱼眼分别查询了过去四年的相关数据，综合计算发现，2018年前四个月的居民的资金杠杆率不涨反跌。

2014年96.8%；

2015年101.2%；

2016年102%；

2017年102.5%；

2018年前4个月回落到97%。

如果更为精确的反映居民在购房置业上使用杠杆的情况，是可以细化到中长期贷款余额数上的。比如，2017年贷款余额是3211.46亿元，其中中长期贷款余额为1834.44亿元，这个比例在这几年中的相关数据里基本大差不差，保持在55%左右。

芜湖目前的杠杆率较去年下降了5.5个点，但与此同时，前五个月芜湖的新房成交却是高歌猛进：前5个月，芜湖市区商品房销售面积290.77万平方米，同比增长28.66%，销售金额为176.85亿元，同比增长25.80%；其中商品住房销售面积270.52万平方米，同比增长32.41%，销售金额为162.84亿元，同比增长30.03%。二手房也是平均每天以百余套的成交量高居不下。

杠杆率下降而销售面积不减，只能说芜湖购房者真的很有钱。看*近几个月的市场 报告，都有提到在芜湖的购房者中8成以上都是具有芜湖户籍的，如果结合过去两年接近5万套的棚改户数，按照拆迁资金发放周期算，今年芜湖的购房者应该特别的富裕。

从去年开始，受去杠杆政策的影响银行方面收紧了贷款政策，贷款的审批和发放较之前难产了很多。从购房者的咨询以及他们的投诉来看，贷款难度和速度都受到了政策的影响。前几天有几个朋友合伙投资了 一套房子，但贷款搞的他们十分烦躁，其中一个朋友就说，我们都去借点钱，一次性付款算了。

另外从消费数据上看，芜湖社会零售数据近年来连续保持2位数的增长，即便在去年居民资金杠杆率保持高位的情况下，丝毫没有影响到芜湖老百姓的消费和购房。

从这个角度上看，芜湖人买房并不像想象中那么疯狂的加杠杆买房，更多的是通过真金白银置换房价越来越高的高端盘，提前十年住大平层，住别墅，不是阅山就是揽湖，再或者坐拥主城区的繁华。真土豪也！

随着今年棚改的数量腰斩和棚改的边远化，未来芜湖市场上可见的土豪将越来越少，去杠杆的行情以及调控向三四线的深度化，眼下的好行情从下半年开始就会急转直下。但也不排除被裹挟的小绵羊们再度举杠杆置业，只是穷途末路罢了。

这是一个全新的角度，仍需缜密的数据和细致的分析。

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