楼市已十分凶险 但当下的楼市调控已进退维谷！

典型案例：2018年年初，三线城市芜湖土储中心向外公布了今年的土地供应计划，数字十分的可观：市区经营性用地计划数为50块计7500亩，其中17宗计2683亩为热门地块。

不过计划终归是计划。半年过去了，迄今芜湖一共发布了7宗地块的公告，涉及土地面积为814.7亩，其中还有两宗地块因故中止出让，其中一块是居住用地。乐观的将下周出让的1807地块算进去，上半年芜湖实际的成功出让面积仅为660.66亩。

无论是按年初的计划算，还是按5月份土地会议宣布的上半年公告1500亩算，这个城市的土地出让计划基本上已经泡汤。尽管存在诸多的客观因素，比如大小官山地块因为规划问题延期出让，三山区的1806地块，因为存在着的坟地也被迫中止出让。

但所有的客观因素不过是主观因素的结果。造成目前尴尬氛围的主观因素在于，调控主导权过度给了地方政府，让掌握房地产命脉的地方获得更大的主动权和裁量权。即下文的事权。而当下的体制又没有恰当地赋予地方与事权相匹配的财权，由此，我们就可以找到调控进退维谷的症结。

具有一般经济学常识的人都知道，调解价格的方式要从供需入手。让一种商品的价格下降，在抑制需求的同时，增加供给。这个在政府平抑猪肉价格上屡试不爽。但为何到了房价上就不灵了呢？

其实各地方在发布调控政策的发文上，也基本按供需逻辑做的。扩大土地供应在每个城市的调控政策上都能找到。但就如一开始提到的三线城市芜湖目前的窘境一样，很多城市基本都做不到敞开供应用地。

症结在当下的分税制：事权下移，财权上移。

在目前的分税制下，地方只有通过预算外的收入来平衡财政收支，让地方的事权与财权相匹配，使本级政府能正常运转。各位仔细想想，芜湖从去年开始出让的一些地块中附加的某些条件，是不是政府让开发商干了原本属于政府做的事呢？比如1701地块上的*，原本不在出让条件中，后来临时附加给了开发商，由开发商代建九年一贯制*。到后来的竞10元/平的义务教育资金。莫不如是。

这些收入还只是小头部分，大头还在土地出让的收入。这些年人人都能耳熟能详的土地财政，实际的根源就在于分税制下的地方事权与财权的失衡。如何能保证地方在土地上获得更高的资金呢？

出让土地使用权获得巨大的收益，是目前被允许而通行的做法。要想获得更高的土地出让金，则必须要保证楼市欣欣向荣。各位随便找个城市的楼市调控文本研读一下。限价导致的摇号，限售限制资金出逃，人才新政*等等，有哪一招是让房价立马下跌的呢？

房价不涨或房价下跌是地方不愿看到的，因为它意味着楼市的萧条。房地产是一个牵一发而动全身的产业，楼市不景气会给地方带来无尽的烦恼，基建就搞不了，旧城改造不了。想想这些年芜湖城市面貌的变化发展，尤其是近一两年里城建的大规模上马，你有没有想过钱哪来的？

诚然，客观的说地方政府的做法情有可原，不能让马儿跑又让马儿不吃草。但当下的楼市行情已经脱离常态，如果在放任下去就会出问题的。近年来所谓的房地产税，楼市调控长效机制等等，越发的迫不及待了。加快房地产税落地尽管在业内被揶揄，但却是箭在弦上的事。

在楼市长效机制没有完全的建立起来之时，当下的楼市政策将遭遇越来越大的挑战，随着风险的逐步提高，未来的调控越来越严也是不得不继续深入的趋势。

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