户型这个鬼，你懂？

有阵子，姐忙着做量化投资模型。

做大数据

姐雄心壮志地，想把深圳的户型都盘点下。然后跟成交量、成交价数据一起做个大穿透，找出户型和涨价的关系，找出涨得快、涨得多的户型。

估计，那就要发财了吧？

姐经常，对着满电脑的数据，狠狠的想：

等我把全深圳的数据和户型盘点完，就让男人给我跪了！

让他就鞍前马后，承认我的SQL水平比他高。

SQL：一种数据处理的编程语言

但这枚前Oracle DBA码农，总要捏着瓶可乐，笑我的研究方向好玩。

Oracle DBA：一种世界上较好的数据库的管理员，数据处理能力牛牛的

没玩多久，我就把数据一丢，跑香蜜湖、深圳湾看房去了（2016年）。

因为，我发现，市场上成交*多的，都是那些主流区域、花园大盘的3-5房。简单说，

深圳涨得好的，是高 尚住宅和刚需豪宅！

涨价跟区位特征关系更大，跟户型特征关联并不太大！

研究户型，不如研究区域。

既然已经知道深圳中高端住宅正在加速度涨，不如赶快抢两套房先。

户型，其实是一个很“模糊”的概念。

不同城市，好户型的定义都不同。

在南方，户型面积偏小、套内实用率偏高，对不同朝向的接纳度高。

在北方，户型面积偏大、套内实用率偏低，非南北朝向的房子受很大歧视。

在同一个大区域，甚至不同的城市，户型实用率和户型布局偏好也有不同。

所以，并没有一个放之四海而皆准的户型标准。

每个城市，涨得多的户型，都不同。

比如，在上海，据说成熟城区的大面积、低单价涨得不错。

但是，大面积、低单价在深圳就是个灾难了。

在深圳，有高赠送的面积，才是常赢的黑马。

比如，在北京，送屋顶天台、一楼花园，都没什么用，房子还是卖不起价。

但是，在深圳，有个6平米的一楼小院，就足够让房子卖出小区较高单价了。

而且，卖得贼快：中介打几个电话，就有人小跑着来把带花园的房子签了。

哦呵呵！

不同城市，居住文化不同？

但是，如果我们仔细去想，还是能在眼花缭乱中，找出本质。

户型的真正意义，是“实用面积”。

中国，是一个把“土地”管控得很严格的国度。普天之下莫非王土，每一块土地、政府都是要收钱的：卖地价、收物业税。

一丝一毫，半点来不得马虎。政府，不允许土地贱卖、白占。

但是，中国的建筑，又有占地面积、建筑面积、公摊面积、套内面积、实用面积等不同说法。

搅得普通人，摸不清头脑。

摸不清头脑，也得摸啊。

测量规则虽然很复杂，但我们也必须弄懂他。

在中国，政府卖出50平米的土地，建筑商可以建出200平米建筑面积的房子。200平米的房子里，走廊、楼梯等公共空间，占了40平米，即每100平米就有20平米的公摊面积。所以，每100平米的户型，套内面积就只有80平米。

在中国，阳台算一半面积。

如果有个6平米的阳台，这100平米的户型，套内实用面积就是86平米。

这就是，占地面积、建筑面积、公摊面积、套内面积、实用面积不同的由来。

因为不同城市，政府对楼房的测算方法，有细节上的不同。就导致，有的城市，100平米的户型，套内实用面积只有65平米；有的城市，少数100平米的户型，套内实用面积可能有140平米。

套内实用面积差异太大

买房光看单价是没用的

要看懂价格，就必须看懂实用的面积：

一、如果套内实用面积低于75%，这套房子就得按周边均价或楼面地价，打个折。

每少2%的实用面积，就打1%的价格折扣。

二、如果套内实用面积大于80%，每多2%的实用面积，就加1%的价格。

三、额外的、实用的室内赠送面积，每多1%平米面积，就加1%的价格。

四、额外的、非实用型的赠送面积，每多2%的实用面积，就加1%的价格。

简单说，就是实用率低于常规的户型，单价要低于市场均价。

实用率高于常规的户型，单价要高于市场均价。

赠送面积额外多，且又实用（如能封闭成房间），总价会高于常规户型。

实际上，市场是按“套内实用面积”来算总价的

同一个区域，高赠送的89平米的3房，跟常规的105平米的3房，*终总价将趋于一致。

所以，在户型上去挖笋，是要在“实用面积”上去挖笋：

去找到那些实用面积多、但是价格还未被透支的户型，就是“笋”了。

以深圳为例，这些年赠送率超过20%的户型，是涨速*快的户型。

但是，当价格涨到位以后，这些高赠送户型也就失去超涨的可能了。

比如，在过去的10年，宝安中心和宝安碧海，那些实用赠送面积超过20%的房子，是市场领涨主力。但是，到2017年房价涨得差不多以后，这些高赠送的房子就集体进入滞涨。

近三年，深圳龙岗高赠送面积的房子，也是市场的领涨主力；但是，在这种加速度的涨幅下，估计再过2年，就会进入相对滞涨。

看房看面积。当芳姐，去到一个外地城市。

总是静默地跟在中介后面，看房，不说话。

一个个房间看过去，估算着实用率。

芳姐想看清的是，这个房子，有多大的厅、多大的房间、几个房间，空间尺度是不是比深圳大，室内外是不是有额外的赠送空间。

如果有赠送空间，房价是是否已经体现。

如果房价没有体现，是什么导致当地人没认可到这些赠送面积的价值。

只有套内实用面积大、尺度更阔的

才更有投资价值啊。

芳姐看房，一向是认真的。

因为，这影响增值收益！

要赚钱，就要看懂户型。

要看懂户型，就要：

1.看懂房间数量

2.看懂套内尺寸

3.看懂赠送面积

看得清楚，才能估算准，才能买得对。