房价如葱式焦虑：日本20多年前450万房子，跌到如今的3000元还无人接盘

文｜叶书利

许多的话，换个角度再去审视，原来确实是对的，比如马云的那句“未来房价如葱”。

事实上这样的预言已在日本得到证实。

20多年前450万房子跌到3000元还无人接盘

近期日本的一则售房广告成功吸引了不少中国人的关注。

事情是这样的：近期一篇名为《450万房子20年跌到3000块还没人要，惨烈的日本楼市经历了什么？》的文章在地产圈刷屏。据其介绍，近期距离东京都2个多*车程的滑雪观光胜地新泻县，一位日本业主正在以5万日元的标价（以时下汇率，折合人民币为3000元左右）对外出售一套75平的公寓。

值得注意的是，该房子座落于东京都2个多*车程外的旅游胜地新泻县，且由大开发商西武集团开发的休闲式公馆，东南朝向，12楼，建造于上世纪80年代中后期。

由于地处滑雪胜地，20多年前这套公寓当时的售价为7500万日元（约450万人民币），且快速被抢光。

也就是说，20多年后，此套这套7500万日元的房子已降价贬值到99.9%，低至5万日元，而且尚无人接盘。

对于此事，可能一些壹粉会*时间对此事真实性表示怀疑，甚至一些人可能会说：“大不了不卖”。

问题在于，据壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹书生说房”微信ID：yishusheng-fang）了解，日本业主之所以如此低价也要甩掉这套房子，缘于在日本，即使不居住面空着，但房产的固定资产税、管理费、修缮费，以及每个月的水、电、煤气费用等皆将照付不误（日本水电煤有基本料金，即便不使用也要付）。也就是说，如果不转卖的话，不但这套房子慢慢地变成了一堆无价值的水泥，而且这套房子还会像吸血鬼一样，不断地向业主吸血。

基于这套房子已降至“负资产”，所以这位业主只能以低到近3000元人民币的价格对外抛售。

这就是房价如葱的现实真实版。

为什么房价如葱？

为什么东京都两个多*车程外的三四线城市新泻县的房价真会如葱般便宜？主要原因如下：

A,人口负增长下，为了生存需要，越来越多的人涌向大城市求生，而大量的三四五线城市日益空城化、鬼城化。

日本总务省于7月11日发布的日本人口动态调查显示，截至2018年1月1日，日本的国内人口为1.25209603亿人，相比前一年减少了37.4055万人，创下1968年该调查开始以来的*跌幅，为第九年连续下降。

与日本人口总量下降相伴随的是，日本2017年的新生儿人数为94.8396万人，连续两年跌破百万指标;死亡人数为134.774万人，连续11年超过人口出生量。

在人口总量下降的背景下，日本各个城市的活力日益减弱，为了追求美好生活，越来越多的人向大城市集聚：上述调查显示，日本47个都道府县中除东京都、琦玉县、神奈川县、冲绳县、千叶县、爱知县外，其余41个道府县均出现人口负增长。而6个出现人口增加的都县中，仅冲绳县为出生人口大于死亡人口，其余6都县的人口增加均为迁入人口多于迁出人口所致。

此外，与日本总人口下降形成鲜明对比的是，东京都市圈的人口仍在增加中，且2018年东京都市圈的人口占日本全国人口总量的比例已提升至约30%三成的日本全国国内人口。

人口负增长导致的人口流动两极分化之下，大量的类似新泻县的三四线城市，逐渐沦落成空城，甚至鬼城。

B,老龄化趋势下，社会活力与消费力皆在去活力化。在此背景下，越来越多的年轻人涌向大城市求生，相应地，三四五线城市的城市活力日益下降，而消费力也相应下降。

与日本人口总量下降形成呼应的是，老龄化危机正在袭击日本：目前日本65岁以上老人在总人口中的占比比前一次调查增加了0.49%，冲高至27.66%，相当于十个日本人中，差不多有一个是65岁以上的老年人。

在老龄化冲击下，整个社会的消费活力日益下降。在此背景下，越来越多的年轻人为了更好地谋生，只能逃离家乡而走向大城市。相应地，类似新泻县这种三四线城市楼市的接盘者越来越稀少，相应地，房价也只能一降再降，以至于到了如今房价如葱的地步。

C,后工业化时代，以创新与消费力为支撑的服务业日益主导一个城市的经济，而服务业则引领着人口进一步向大城市集聚，相应地，如新泻县这样的三四五线城市则日益衰落。

从社会转型的角度来说，工业化时代的代表是制造业，而后工业化时代的主导性产业是创新或消费力为核心的服务业。在服务业时代，市场也引领人口进一步向大城市集聚。原因有二：

首先，人口越集聚，越利于服务业的发展和提高服务业的效率。

其次，以创新为核心的第三产业，人口越集聚，越利于思维的碰撞和创新的产生。

所以说，在服务业时代，城市链间的发展必然会越来越陡峭：人口、产业、资金及创新等，越来越向大城市集聚，相应地，三四五线城市的城市活力越来越弱和空城化的日益增多。

伴随空城化的增多，日本的空置房越来越多：

据《450万房子20年跌到3000块还没人要，惨烈的日本楼市经历了什么？》一文介绍，日本总务省2015年2月26日发布了2013年度“住宅•土地统计调查”。据该调查数据显示，2013年日本住宅总数为6063万户，但空房数则达到历史新高的820万户，占比高达13.5%，即日本平均每七套房中，竟然有一套是无人居住的空房。而据日本著名的野村总研的预测，到2018年，日本的空房数量将会超1000万户。下图为日本空房数据表。

他山之石，可以攻玉。

实际上，今天的中国，也许正踩在昨天日本留下的脚印上：老龄化社会的脚步声正渐近，而辽宁开启的鼓励人口生育的政策，正提醒着中国人，中国社会的人口负增长压力正显。此外，中美毛衣战背景下的中国后工业化时代也正在来临。

所以说，不管是马云的“房价如葱”，近期新东方董事长俞敏洪的“10年20年后，中国一些地方的房价将达到三四十万一平米”，还是央府高喊的“房住不炒”，从某个视角来说，在当下都显得“不可理解”，但换一个视角，这些口号皆正在照进现实。

切记，时下中国楼市的一场价值重估已经开始，只是隐蔽得像“鬼子进村”：有人知晓而不说，有人却还蒙在发财梦里而未醒。

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