世茂首单住房租赁ABS获批，房地产融资又有新出路？

近日，世茂股份（600823）在上交所发布的“世茂-华能-开源住房租赁信托受益权资产支持专项计划”成功发行，该项目是全国首单住房租赁储架式租金ABS项目，储架规模10亿元，首期发行5亿元。

在海外发债受限、成本高以及国内加大去杠杆力度的大环境下，房地产传统融资方式日渐式微，房企发债融资更是在2017年遭遇“寒冬”。

不过，当上帝关上了一扇门，它又打开了一扇窗。

机构表示，随着政策与市场变化，ABS这种新兴的融资工具发行规模逐年攀升，已渐渐从*初的尝试，演变为实体企业融资渠道中不可忽视的重要一员。政策的支持加上房企自身的需求，通过ABS融资未来或将成为房企新的融资窗口。

储架式租金ABS

ABS融资模式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。

其中，“储架式”是指一次核准，多次发行的机制。传统资产证券化发行监管模式是一事一审的事前行政审批管理模式，储架发行转变为对一揽子项目进行事前、事中、事后的持续监管模式。

有业内人士指出，相比一次性融资，储架式发行的优点就是不受到市场环境的影响，市场流动性无论好坏都不会对此产生冲击，因为可以分批。

本次发行的ABS项目资料显示，世茂住房租赁租金ABS此次获得了AAA评级，期限20年，票面利率5.6%。项目原始权益人为上海薇捷企业管理有限公司，财务顾问为江苏银行，联合交易安排人为华能贵诚与招商银行，资产评估机构为世联评估，评级机构为联合信用评级公司，审计师/现金流预测机构为中兴财光华，法律顾问为大成，资产服务法律顾问为融孚律师事务所，增信主体和承诺人为世茂集团。

据了解，这项产品结构的灵活性体现于，原始权益人将货币资金委托给华能贵诚信托设立“华能信托世茂住房租赁”单一资金信托，从而拥有“华能信托世茂住房租赁”单一资金信托的信托受益权。信托项下，华能信托以信托资产向借款人发放信托贷款。

可租赁住宅部分为建筑面积1.49万平方米的房屋所有权和所分摊的剩余使用年期为66.5年住宅用途国有出让土地使用权，共计48套。可租赁房部分为建筑面积约5.5万平方米的房屋所有权和所分摊的剩余使用年期为36.5年公寓用途国有出让土地使用权，共计732套。

上半年ABS融资900亿

天风证券*新公布的研究报告显示，目前银行间、交易所、报价系统共发行地产类ABS产品4157.09亿元，存续余额3600亿元。其中，房地产企业ABS融资约3200亿元，占比77%。考虑到今年房企信用债发行规模大幅缩水，ABS这一相对宽松的融资方式更加显示出其重要性。

而在众多ABS产品中，地产类ABS因规模上升较快、资产类型层出不穷等因素受到了房地产企业和投资者的广泛关注。

从上表可以看出，地产类ABS从2012年开始放量发行，2016年发行量即破千亿规模，直到现在仍然保持高位增长。今年上半年，新增的地产类ABS融资额已超过900亿元。

有业内人士认为，自2017年起，房地产政策严控，房企融资渠道重重收紧，资产证券化成为房企重要的资金来源。其优势在于能够突破传统金融工具需要依赖融资主体信用的做法，从而更好地支持企业盘活商业地产存量，对于主力实体经济发展具有重要的战略意义。但从规模上仍有限制，难以与传统的融资渠道抗衡。

当然，ABS融资额的快速增长，并不意味着可以滥用这一融资渠道。正相反，在众多房企们争先恐后进场之时，被宣告中止的也为数不少，这种情况在*近显得尤为明显。

不是谁都“玩得转”

6月17日，正当市场还沉浸在依靠ABS低价解决融资困境的喜悦中时，上交所即披露央企保利置业所发行的一笔额度为15.14亿元的购房尾款ABS（资产支持计划）被“中止”。不足一月之后，上交所披露的信息显示，这只债券状态变更为“终止”。

此外，7月6日至7月12日，先后又有百度租房、云南城投、鑫苑股份、朗诗集团等多家房企发行的ABS产品被“中止”，计划融资额度从3.46亿元至17.85亿元不等。

不过，值得一提的是，在大多数房企刚开始运用ABS进行融资的这两年，世茂早已经玩得不亦乐乎。

自2015年8月开始，世茂天成物业服务集团有限公司就作为原始权益人成功发行“博时资本 - 世茂天成物业资产支持专项计划”，这是全国首单物业费ABS项目，产品规模15.1亿元。

此后，截至2017年10月，世茂旗下不同的控股子公司又先后发行了至少4个不同类型的ABS项目。其中，发行于2017年10月的“长城-世茂-尚隽保理1号资产支持专项计划”（供应链金融 ABS 项目），储架发行额度高达 100 亿元

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