嘉兴房地产市场：阶段性调整或已箭在弦上（宏观篇）

一、嘉兴的机遇与挑战

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机遇

1、全面对接上海

浙江与上海创新政策率先接轨地、高端产业协同发展地、科创资源核心辐射地、一体化交通体系枢纽地、公共服务融合共享地。嘉兴是浙江省全面接轨上海的示范区，为承接国际大都市部分功能提供范例。

2、产业优势

嘉兴经济总体体量不大，但是经济质量非常高。截止2017年底，在常住人口仅461.4万人的情况下，人均GDP约为8.4万元，GDP增幅为7.05%，制造业、信息传输、商务服务专业度为1.09，在浙江全省居于较为*的地位。主要优势产业在于：公共服务、旅游产业、物流产业、房地产业。

（1）工业和制造产业

2017年全市工业增加值2101.79亿元，较去年增长9.2%，占全市生产总值的48.3%。

（2）物流产业

目前嘉兴已经形成立体交通（港口、铁路、公路、运河）为支架，仓储货运为骨干、商贸市场为互动的物流架构近年来又建立了仓储群、运输体系、批发市场等物流设施，为未来进一步发展现代物流创造了条件。

（3）旅游产业

上海的辐射作用以及两地高铁基本实现“同城”，为嘉兴主动接受上海辐射创造了有利条件。

（4）公共服务

在通信服务方面，2017年5月，嘉兴企业开通“021”开头的固话。公共配套方面，17年9月，嘉兴东部新城基础设施大会战启动。教育及产业人才方面，2017年4月22日，嘉兴市人民政府、南湖区人民政府与上海大学正式签署了《共建上海大学（浙江）新兴产业研究院合作协议》。2017年5月15日，嘉兴市政府与同济大学签订战略合作框架协议。

（5）科技研发

截止2017年末，嘉兴高新技术企业达889家，省科技型中小企业达到2791家，高级别科技企业孵化器县(市、区)全覆盖。

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挑战

根据中估联数据*新的城市竞争力排名，嘉兴在全国的总体排名非常靠前（第33名），但是房价更是居于前位（第25位），房价存在一定的高估。总体经济体量小、城市竞争力优势不明显、投资客聚集度较高等因素，使城市房地产未来存在一定的不确定性。

总体来说，全面接轨上海，既给嘉兴城市发展带来了机遇，又给房地产市场带来了挑战。

二、全国资金面情况影响

1、宏观层面：M2增速持续下滑，央行改变流动性基调为“合理充裕”

M2增速保持下降趋势，紧信用、严监管背景下，房地产市场资金充裕度和流动性都大幅下降。

2、供给端：开发贷增速持续增长

近年金融政策环境强调“紧信用”，强调债务而非资产。在房价调整缓慢的情况下，开发商的融资能力因为有土地作为背书不会出现大幅变化，但是杠杆率会出现上升，这种情况在经济下行压力条件下，尤其明显，因此为开发贷上涨提供了充足的动力。

3、需求端：个人住房贷款增速持续下滑

2017年至今，央行、银监会、证监会等机构纷纷出台政策，对违规违法的个人信贷渠道进行了严厉打击，旨在整治各房地产中介、房地产公司以及相关金融机构对购房者提供各类违规贷款的现象，同时将新兴的购房贷款方式如“*贷”等纳入监管范围，进一步在需求端遏制了贷款资金涌入房地产市场而炒热房价的现象。

4、租赁市场：租赁时代到来

2017年至今，政府以及央行在收紧房地产投资市场的资金来源的同时，对房地产租赁市场采取了一系列的激励政策。与此对应的是近两年来长租公寓等新兴房地产产业的火热成长。

三、外部环境对嘉兴的影响

1、中美贸易形势对房价的影响

（1）汇率变化

（2）影响机制分析

无论是GDP逻辑还是价格逻辑，在目前人民币贬值的预期下，将出现房价下调的空间。

详细分析看查看→《》

2、下半年经济形势分析

中国经济持续优化GDP增长率7年以来头次止跌反升，整体增长情况好于预期。但其中也隐含了较多忧患因素，较大的问题是出口出现意料之外的大幅增长，今年2月份出口增长了44.5%，一季度出口累计增长了14%，比去年同期高了7个百分点，而且出口和其他经济数据不太一致，包括 PMI、发电量和铁路货运量等指标显示实体经济的活跃程度并没有更进一步的提高，这某种程度上说明高速增长的出口里面有很大成分是出于对贸易战的担忧而提前进行交易，所以下半年的出口和经济增长还是面临较大的不确定性。

四、房地产市场：阶段性拐点或已临近（宏观层面）

1、债务资金接近临界点，房地产资金持续紧缩条件下结构调整尚未到位

根据中估数库对资金面的监测，截止2017年底，各类资金结构占比如下图，其中债权和股权占比分别为72.3%和8%，相比2016年债权股权占比70.6%和9%，股权占比较小，且在政策的管控下，过去一年有一定程度上的缩小。

2016年底“去杠杆”的基调以来，今年强调的核心出现调整，即去杠杆的同时较大可能的保证资产价格的稳定。而国内“紧信用”的政策可能带来房地产的杠杆持续扩大，这种杠杆扩大和资金面紧缩之间的矛盾会加剧。

一方面，近期“棚改”PSL资金审批权上移，也向市场释放了资金进一步紧缩的预期。

另一方面，由于经济下行压力较大，中小企业融资困难等情况下，我国货币政策出现了一定转向。4月中旬以来已经两次定向降准，名列前茅次释放增量资金约4000亿元，第2次释放约7000亿元。6月22日央行报告中将原先的流动性基调从“合理稳定”改变为“合理充裕”

2、土地供给分类施策，依据库存情况进行供给并实施问责

土地紧预期情况下，嘉兴的土地供给将根据去库存和市场行情进行调整，综合来看，下半年稳步增加供给的同时，如何进一步缩小与销售增长之间的差距，不仅取决于土地供给节奏，也取决于政府和开发商之间的博弈。

PS

此篇为《嘉兴房地产市场 报告》之宏观篇，更多嘉兴房地产市场微观内容，未来房价究竟怎么走？欢迎关注下期房地产数据中心继续推送的“嘉兴房地产市场：阶段性调整或已箭在弦上（微观篇）”。

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