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核心城市基价全线回暖 各类调控政策逐渐精细化

来源:房地产数据中心   发布时间:2018-07-20 00:00:00

基价涵义

☑基价来源于各地机构每月提交的城市月度存量房(二手房)市场数据,以物业分类基准价通过一定的算法模型计算得出。参与计算的区县物业范围为公寓小区,不包含别墅和辅房

☑北京、成都、广州、昆明、南昌、南京、厦门、上海、深圳、武汉、西安、郑州的价格为全市公寓住宅基价的平均值

☑其他城市的价格为主城区公寓住宅基价均值

基价解析

国: 核心城市基价全线回暖

截至2018年7月,中估联数据中心基价上线的城市共243个,我们选取其中124个核心城市进行基价数据发布。

经过6月40城多达50次调控新政, 以及国开行总行回收棚改项目政府对房地产市场调控合同审批权限,市场调控进一步升级。根据住建部等七部门在北京、上海等30个城市联合开展治理房地产市场乱象专项行动,7月至12月底,将核心打击包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面,说明下半年房地产调控放松概率较小且市场规范有进一步深化的趋势。

本月全国二手房价格全面回调,全国核心城市的基价环比平均上涨0.68%,涨幅较上月上升0.11个百分点。其中一线、二线和三线城市环比平均上涨分别为0.66%,1.22%和1.03%。。

涨幅较大的城市为重庆,环比大涨6.55%,降幅较大的为宁夏中卫,环比下降2.14%。

一线城市:平均基价涨幅达到过去十一个月较高点,上涨0.66%

4个一线城市平均上涨0.66个百分点,基价涨幅达到过去十一个月的较高点。

一线城市基价及环比波动图

北京7月基价环比微涨0.34%,本月北京基价仍小幅上涨,下半年预计有大量的限价商品房推出,二手房市场将很难有大幅的上涨。

上海7月二手房市场环比微涨0.33%,由于 新房处于严格的限价状态,而近期新房供给上升,二手房刚需部分转战新房市场,导致二手房市场需求有所减弱,同时在置换需求上升的情况下,个别板块二手房出售意愿较为迫切,二手房价上涨压力仍较大。

广州7月二手住宅市场持续上涨趋势,基价环比上涨0.33%,目前广州市的库存量仍然较为充足,而购房需求仍然以改善型和头次置业型客户为主。

深圳7月基价上涨1.65%,深圳土地资源紧张和产业迅速发展带来的人口及住房需求不平衡的矛盾仍然较突出,房价仍有较强的上行支撑。

二线城市:重庆基价涨幅居首,涨幅达6.5%

二线城市方面,23个典型城市环比涨幅微跌,平均涨幅1.22%,涨幅较上月上升0.4个百分点,18个城市基价上涨。

重庆、太原、西安的涨幅位居前三,分别上涨6.5%、3.9%、3.5%。

二线城市基价及环比波动图

重庆基价本月涨幅为6.5%,位居名列前茅,房价上涨的主要原因是:

1)过去五年内,重庆的经济发展较快,GDP和居民人均收入都有较大涨幅,但房价却仅增长约10%,与同级的厦门,南京,西安,兰州等城市相比潜在上涨空间较大。

2)过去几年土地供应量逐年减少,但土地出让价格却有大幅提升,2017年重庆主城区平均楼面价约4900元/平方米,上涨了约1500元/平方米。

3)重庆市的房地产调控政策仍相对较松,仅实行了限售、限贷这两方面,并没有从实质意义上限制购房人的资格,更没有限制购房人名下的房屋套数,因此给拥有足够资金的炒房客留下炒房空间。

三线城市:安庆涨幅居首,环比上涨4.5%

三线城市及以下等级城市方面,97个核心城市环比平均上涨0.55%,涨幅较上月小幅下降0.26个百分点。

其中84个城市环比上涨,平均涨幅为0.75%,13个城市的基价环比下降,平均降幅为0.8%。

三线城市基价涨幅排第10

三线城市基价跌幅排第10

安庆涨幅位居名列前茅,涨幅为4.5%。

安庆房价主要是由“去库存”及棚改释放大量需求所推升起来的,而在国开行收紧棚改贷款的背景下,作为缺乏产业支撑的四线城市,未来安庆房价上涨不具有持续性的支撑。

本月政策整理

政策导:各类调控政策逐渐精细化

⊙6月15日

海南:为进一步提升人才服务水平,妥善解决引进人才住房问题,近日,海南省委办公厅、省政府办公厅印发《关于引进人才住房保障的指导意见》。经省级职能部门认定的大师级人才、杰出人才、领军人才、拔尖人才、其他类高层次人才,全日制硕士、本科、大专毕业生,具有中级以上专业技术职称、技师以上职业资格或执业资格的人才。人才住房保障方式分三种,分别是提供人才公寓,发放住房租赁补贴和购房补贴,以及购房资格。人才公寓面向2018年5月13日后引进的大师级人才、杰出人才、领军人才供应,每人限供一套。面积标准为:大师级人才一般不超过200平方米(套型建筑面积,下同),杰出人才一般不超过180平方米,领军人才一般不超过150平方米。人才公寓8年免收租金,人才全职工作满5年由政府无偿赠与80%产权,满8年无偿赠与100%产权。

⊙6月24日

西安:西安市政府办公厅发布《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》。《通知》中核心的内容是,在住房限购区域范围内,暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品住房和二手住房)。业内专家分析称,此乃全国首例,这一政策或将被多个城市借鉴。

⊙6月25日

长沙:长沙市政府办公厅下发的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(下称《通知》)规定:在长沙市限购区域内购买的商品住房,须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。优先保障住宅用地供应,安居型住宅用地占比不少于60%,且安居型住房优先供应首套刚需购房群体。实行差别化住房公积金贷款制度,购买家庭第2套住房*款比例不得低于60%。暂停企业在限购区域内购买商品住房,已购买的商品房须在取得不动产权证5年后方可转让。

⊙6月26日

杭州:杭州市住房保障和房产管理局发出通知,昨晚,关于九龙仓珑玺项目公证摇号公开销售过程中出现三家企业同时中签的情况,引起了网民的较大关注。杭州市房地产市场持续健康发展协调小组对此高度重视,已名列前茅时间联系市司法部门要求确保公证摇号工作公开、公平、公正;在住房限购区域范围内,暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品住房和二手房),并要求市住保房管部门对相关政策进一步研究完善

⊙6月28日

武汉:市住房保障房管局印发《武汉市刚需无房家庭头次购买新建商品住房优先选房操作规程(试行)》的通知。意向购房家庭满足以下条件:(一)在我市无自有住房;(二)符合我市住房限购政策规定;(三)自本次购房之日起前3年内在我市无住房交易记录。可优先选购1套新建商品住房:

⊙6月29日

石家庄:河北省石家庄市人民政府网站发布《石家庄市人民政府办公厅关于进一步推进商业服务业用房去库存的意见》显示,结合石家庄商业办公用房库存较多,消化周期较长的现状,将加大商业用房去库存力度。

具体措施包括:降低商服用地供应总量,对调查数据显示商业服务业用房库存较大、消化周期较长的区域,及时根据调查结果确定新建项目中的商业服务业用地比例,按程序调整用地性质。

文件称,对于调查数据明确商业服务业用房库存较大、消化周期较长的区域,在满足环保、日照、公共设施配套等相关要求的前提下,允许商业服务业设施用地申请调整为居住或其他用地性质,并结合控规动态维护方案合理确定调整比例,调整为居住用地的比例较高不应超过原规划商业服务业设施用地面积的70%。调整后,国土部门相应调整土地出让金。

⊙6月29日

吉林:为抑制投机炒房,吉林省直公积金政策进行了调整,规定公积金缴存职工本人及配偶无自有住房、且租赁住房的,每年提取额度不超过1.5万元,违规提取将被列入失信记录。

新政策规定,职工在省内各地购买自住住房提取住房公积金的,需提供住房所在地户籍证明或有效工作证明;在省外购买自住住房提取住房公积金的,必须提供住房所在地户籍证明。

此外,为进一步降低企业成本,吉林省阶段性适当降低住房公积金缴存比例政策期延长执行至2020年4月30日。缴存基数较高标准不得高于长春市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的3倍。超过3倍的,自7月1日起一律调整至3倍(含)以下。

⊙7月1日

长沙:市国土资源局出台《关于进一步加强土地市场调控的工作方案》(以下简称《方案》)。根据《方案》,该局将大力整顿“捂地惜建、囤地不建”行为,严格依法处置土地闲置和项目延期开工;同时全力保障安居型商品住房用地,在新挂牌出让的商品住宅用地中,将安居型商品住房供地比例提高至60%以上,安居型住房将以限房价方式供地,优先供应首套刚需购房群体。

⊙7月1日

昆明:昆明市人民政府办公厅印发《关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知》(以下简称通知)。通知指出,为认真贯彻落实党中央、国务院决策部署,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,坚持调控政策的连续性和稳定性,进一步稳定昆明市商品住房市场。在主城五区和三个高级别开发(度假)园区范围内实施住房限购政策,非本省户籍且年满十八周岁同一身份自然人限购1套新建商品住房。并作出如下要求:主城五区和三个高级别开发(度假)园区实施住房限购政策;商品住房实际销售价格不得高于预售价格;提*低价位、中小套型普通商品住房在新建商品住房供应中的比例;加快培育住房租赁市场,扩大保障性住房覆盖面;严肃查处房地产市场违法违规行为

⊙7月3日

上海:据上海市住房和城乡建设管理委员会网站消息,为进一步规范企业购买商品住房行为,上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局出台《关于规范企业购买商品住房的暂行规定》。

自7月3日起,企业购买商品住房必须同时满足设立年限已满5年、在上海市累计缴纳税款金额已达100万人民币、职工人数10名及以上且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年等条件(已缴纳税款金额满500万元以上的企业除外)。同时,企业购买的商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高至“满5年”。

⊙7月4日

广东:省国土厅提出,加强住宅用地市场调控。严格按照“五类”(显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停)调控目标,制订实施住宅用地供应计划,稳定房地产用地市场预期。灵活采用“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或自持面积等竞价方式出让住宅用地。

与此同时,优化住宅用地供应结构。按照“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的要求,加快完善广州市、佛山市和肇庆市利用集体建设用地建设租赁住房试点政策。继续做好保障性安居工程用地保障工作,鼓励建设租赁住房和人才公寓。

工作要点指出,要严防以地融资风险。组织开展地方政府违规以地融资情况专项自查梳理。强化监督管理和业务指导,规范开展土地储备工作,严禁向银行业金融机构举借土地储备贷款,配合做好地方政府发行土地储备专项债券,“僵尸企业”退出后的土地资产应纳入土地收储范围。:

⊙7月5日

广州:广州市住房保障办公室发布通知称,将保障性住房移交国有独资住房租赁公司管理,由其负责提供保障性住房事务性管理和服务业务。

通知指出,广州城投和广州珠江实业集团出资组建了广州城投住房租赁发展投资有限公司和广州珠江住房租赁发展投资有限公司两家市属国有独资专业化住房租赁公司。现有保障性住房等相关事务性管理和服务将由广州市保障性住房事务中心移交两家住房租赁公司承接。

⊙7月10日

烟台:7月10日起烟台市中心区试行共有产权住房常态化供应方式,在供应范围内的保护家庭无需递交申请,而是按照轮候排序由开发商依次预约通知选房。根据烟台试行共有产权住房政策的相关规定,共有产权住房属于出售性质,由物价等部门按商品房价格下浮10%核定销售基准价格,向购房人出售70%产权,剩余30%产权归出售人所有,购房人共有2年后可按规定增购剩余的30%产权,拥有完全产权并可上市交易,上市交易时无需补交土地出让金。购买共有产权住房后,购房人不再享受原住房保障待遇。纳入本年度试行常态化供应的共有产权住房共1284套。

⊙7月15日

安徽:《安徽省土地利用总体规划实施管理办法(试行)》规定,任何土地利用活动必须符合土地利用总体规划,不得突破土地利用总体规划确定的用地规模和总体布局安排。

据介绍,此次新规设置了诸多刚性约束“高压线”,在规划实施方面,国土资源行政主管部门开展建设用地预审、建设用地审查报批等工作,应当以土地利用总体规划为依据。城乡建设应当安排在土地利用总体规划确定的允许建设区范围内。

⊙7月17日

南京:南京市土地拍卖政策发生重大变化。7月17日下午挂出的5幅地块出让条件显示,己无“土地竞价达到较高限价的90%时,该地块所建商品住房必须现房销售”的要求,“竞建保障房面积”也调整为“竞建自持商品住房面积”。业内人士认为,这一政策的变化,对开发商而言,开发成本会有所降低,拿地积极性会提高;对政府而言,可以进一步加大租赁住房的供应,落实购租并举的政策。

⊙7月18日

天津:18日从天津市国土资源和房屋管理局获悉,为规范天津自持租赁住房管理,该局日前印发《关于加强企业自持租赁住房管理的通知》(以下简称《通知》),分别从自持租赁住房的建设要求、权属登记、自持管理、资产处置等方面作出规定,为该市构建租购并举的住房制度提供政策支持和依据。

自去年以来,天津市着力构建租购并举的住房制度,推动住房租赁市场建设;开展住房租赁供地模式创新,在住宅用地公开出让中,采用“限地价竞自持租赁住房”方式加快租赁住房建设,增加市场有效供给,在39个住宅用地项目中新增自持租赁住房61万平方米,约可建设租赁住房1.2万套。

与此同时,天津大力培育集中式住房租赁试点,稳妥推进分散式房源托管租赁,向市场提供规范、稳定的长期租赁房源。据了解,截至2018年6月底,天津市住房租赁规模已达到约52万套、3900万平方米。

⊙7月19日

上海:日前,上海银监局与上海市不动产登记局联合印发《关于启动新版银行在线查询不动产登记信息系统的通知》(以下简称《通知》),在全国率先启动新版不动产登记信息在线查询系统。

通过新版银行在线查询不动产登记信息系统,上海银监局辖内所有银行均可依法在线查询不动产权利人、抵押登记、预告登记、查封登记等不动产登记信息,可定期接受汇总信息推送等信息查询服务,还可在线提交抵押登记申请材料,从而实现不动产登记信息的互通共享,进一步提高了登记查询和办理的效率与质量。同时,《通知》还对银行查询不动产登记的信息安全、人员管理、保密管理等方面作出了更为细致的规定,以规范商业银行在线查询流程,强化信息保密要求。

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