恒大，如何战胜“恒大”？

文潘永堂

20年前的世界500强，如今只剩下10%！

什么意思？也就是说，仅仅20年，过去非常优秀的大企业，如今大部分都掉队或破产了。

所以，一家企业在做大的同时，如何走得更远，才是一个更重要的命题。但这个问题的答案，即使很多老板，也照样给不出答案。老潘这里也只是分享三大“常识”：

其一，任何大型企业，其实根本就没有成功，而只有成长！

其二，变，是常态，一家企业从来没有绝对正确的战略，而只有不断调整的战略。

其三，战略是不变的，有他的恒定、稳定的意义，战略又是变的，有他的适应性前提。

昨晚，中国恒大在财富世界500强又跃升至230名，与思科公司、招商银行相当。更乐观展望，2020年恒大可能进入世界500强第70名。

那么，问题来了？

恒大是怎么炼成的？

业内对恒大都有各种看法，但无论如何，比如你所谓的恒大昔日激进，可能反衬的是你的保守，事物有两面，也看你怎么看。立场不同，性格不同，玩法不同，万物生长，各自高雅才为大格局。

任何事物存在即有他的合理性，但于 恒大，一个“变”字，是恒大成长路上的原则，从足球到地产到矿泉水到高科技FF汽车……恒大敢于变，恒大不设限，甚至是恒大一直在尝试打败自己，因变而成长，因变而长寿，因变，而与大行业、大时代同行。

昨天的恒大，已经走远了。

今天的恒大，正在颠覆着世人过往的印象，正在蜕变成一个“新恒大”！

part 1 恒大速度

每2天赶超一家世界500强

7月19日，2018《财富》世界500强正式发布。

恒大以460.19亿美元的营业收入位列230名，较去年大幅上升108位。而在上周公布的《财富》中国500强榜单中，恒大排名22位。

《财富》世界500强排名是衡量全球大型公司的权威榜单，以企业年度营业收入为主要评定指标。上榜的中国企业中，除中石油、中石化、工商银行、国家电网等大型国企外，民营企业的上榜数量和排名也在稳步提升。

事实上，老潘在于全国百强总裁访谈中，中国50强房企都普遍显示出对中国、中国经济的看好，这是他们中长期较大的乐观理由。而在财富世界500强名单中的“中国公司数量”——也衬托了他们的乐观。

在2018年世界500强，中国公司达到了120家，已经非常接近美国（126家），远超第三位的日本（52家）。显然，中国，在全球正在实质性崛起！

恒大，很是抢眼，他的排名增长也让世界震撼。

2016年头次入榜496强

2017年338强

2018年230强

恒大，一骑绝尘！

成为世界500强排名提升*快的企业之一。而据业绩预测，2020年恒大或将进入全球世界500强70强。

中国一家民营企业在世界500强位列70强？这是什么概念，

地产的20多年大风口，恒大智慧的以地产板块为核心，放杠杆、高负债的模式正匹配了昔日那个高歌猛进的时代；而现在风口接近顶峰时，恒大变了——“新恒大”，以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，积极探索高科技产业的世界500强企业，显然，这是地产后半场的玩法。

这种变，不能说不是一种远见！

那么更直接的问题来了

新恒大，是如何战胜过去的恒大呢？

part 2 三大战役

奠定规模+效益的战略成功转型

时针，拨回到过去。

彼时，2009年，万科的规模，是恒大的2倍有余。

恒大励精图治，此后几年双方的差距在不断缩小

2016年恒大更是一举超过万科，实现了逆袭，荣登行业榜首。

然而，恒大历年来的发展模式，因其高杠杆、高负债、低利润而为部分人质疑。但这却是恒大自身的一贯的坚守，这或许是一个超级风口的“理性选择”！但如今荣登世界名列前茅后，风口变了没？环境变了没？恒大要不要再变？

恒大，如何高位再蜕变?

老模式“三高一低”的玩法还有空间否？

恒大如何战胜已经登顶的自己？

果然，2017年，恒大战略大调整。

许家印发号施令，未来的恒大，要坚定不移地实施“规模+效益型”发展模式以及低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式。

客观说，恒大转弯的“弯度”有点大

而且一家企业要脱离自己以往曾经成功的惯性，是困难的。

但在恒大，这个新战略，被得到了坚决的执行。

1战役1：减负、减杠杆之战，奠定利润基石

2017年年初，恒大宣布将在年底前赎回三分之二永续债。

然而，仅仅在当年5月份和6月份便迅速还清了总额高达1129亿元的永续债，提前超额完成目标，也释放了近100亿元利润。

当初引入永续债务之艰辛，不足为外人道。但是，恒大就这么放下了，放下了辛辛苦苦多方筹措到的1000多亿。但正是这一放下，可谓是奠定了效益型战略的关键之战。

2战役2：调结构、减负债之战，锤炼健康体格

引入股权投资，是恒大的大手笔。

2017年11月6日，恒大发公告称，其间接附属公司恒大地产与6家战略投资者签订增资协议，合共引入第三轮投资600亿，占恒大地产经扩大股权约14.11%权益。结合前面两轮融资，今年恒大已成功引入1300亿战略投资，投资者包括中信、正威集团、苏宁、山东高速、深业集团、深圳广田等。在这些企业中，有央企、国企、大型金融机构及战略合作伙伴等，充分体现了行业对于 恒大发展前景的高度认可。

除了还清永续债、引入战略投资者之外，恒大还实施了多项举措，推动负债率持续下降，增加公司盈利能力。

3战役3：:土储调优、运营加速之战，强化内功心法

土地储备资源是个香饽饽，大型房企见了，恨不得一口吃下，越多越好。以往的恒大同样如此，也是赤手空拳打天下，敢于负债拿地。

然而，恒大在此次战略转型之后，更重视土地储备的结构优化。

在内部明确：土地储备负增长，即土地储备每年下降5%-10%，相当于每年减少1000万平方米到2000万平在方米土地储备，以降低土地费用支出；以及扩大盈利规模，进一步增加净资产。

土地储备结构快速调优。其在2017年有策略性地选择吸纳了一批三线城市优质土地储备。其土地储备项目个数近800个，分布于中国228个城市，覆盖了绝大多数一线城市、直辖市、省会城市及绝大多数经济发达且有潜力的地级城市，总规划建筑面积3.12亿平方米。

在这些土地储备中，一二线城市土地储备占比69%；三线城市土储占比31%，而且平均楼面地价非常之低（老潘就不说数字了，怕吓着其他百强房企），这些都有力地保障了后续恒大的盈利能力。同时，据坊间传闻，恒大深度参与深圳的旧改，其预期的货值储备，预计超过4000亿元。

未来龙头房企进入规模化比拼的阶段，优质土地资源尤其少有。而这些充足的‘弹药’，无疑是恒大未来业绩高速增长的重要保障。

在恒大2017的年报中，可以看到其开发中的物业以及持作出售物业总货值近万亿，为2018年的销售规模持续增长提供了充足的弹药。

恒大地产经过永续债清量、引进三轮战略投资、土储优化和运营提升，净负债率大幅降低，股东结构进一步优化，资金成本和财务费用持续下降。而这种坚决和坚持，很快就得到了回报。

part 3 转型回报

规模成为行业名列前茅，效益远超同行

首先是规模的持续增长。

1规模之首：营收3133亿，位居行业名列前茅

在2017年的千亿军团中，恒大的销售额持续保持高速增长，在2017年直破5000亿，并以3133.6亿的营业总收入成为房地产行业名列前茅。

其销售增长率为：

在2018年，恒大依然保持着高速增长，在2018年1-6月销售业绩已经超过了3000亿。

由于我国房地产行业实行预售制，销售通常在次年才转化为营业收入。而恒大2017年的销售额为5010亿，2018年1-6月销售业绩已经超过了3000亿，这些预示着业绩已经基本将锁定。以此估算， 2020年恒大世界500强排名很大机会将进入前100位，大几率提前兑现许家印初提出的目标——恒大2020年将成为世界百强企业。

其次是效益的提升。

2利润领头羊：利润370亿，ROE指标远超同行

这完全扭转了恒大以往低利润的印象。

再结合行业的去库存，各城市的房价均得到大幅度增长，反映回报的核心指标-净资产收益率（ROE）高达30.65%，在千亿军团高居第三，远超同行！

恒大的ROE指标之所以远超同行，和其本控制得力不无关系。从年报可以得知，其物业的平均售价增加15%，而平均成本仅增加约2.3%，因此其毛利率高达36.1%。

这些成果，正是当初坚持执行战略的回报！

3企业除了善做加法，还要有做减法智慧

自此，恒大由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”经营模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的 “三低一高”经营模式转型。

新恒大，战胜了过去的恒大。

然而，恒大依然不满足，还在继续。

part 4 多元化布局

新恒大正在新的起跑线上

在地产板块，恒大地产营业总收入行业名列前茅，但在其它领域，恒大的旅游、健康和高科技等板块，均在快速扩张，缔造着传奇。

其实就在一周前，7月13日，许家印到达美国洛杉矶的FF总部，贾跃亭陪同视察并向许家印汇报了FF的业务进展。根据恒大和FF方面给出的消息，许家印对于FF全球*的产品和技术给予了高度肯定，对于FF91的内外饰设计和产品性能给予了高度赞赏。

自恒大健康2018年6月底以67.5亿港元投资FF母公司并成为FF公司较大股东后，该公司的股价已经飙涨超过100%。恒大健康的股价市值超过800亿港元，已接近中国恒大的三成。

可以说，恒大正在缔造一个全新的恒大。

这个恒大，是以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，积极探索高科技产业的世界500强企业。

经过1年的战略转型与调整，带给恒大的是一种蜕变，修复了恒大早期侧重“规模优先”所带来的潜在问题，实现了企业强身健体、均好平衡的一个新格局。

part 5 恒大蓝图：做“世界百强”企业

面向未来，许家印在业绩发布会上描绘的新蓝图：即恒大计划2020年底总资产破3万亿，年销售8000亿，年利税1500亿，负债率下降到同行中低水平，成为世界百强企业。

新恒大、新起点、新战略、新蓝图。

未来的恒大，已经将目光投向更广阔的星空。