28年前崩盘的日本房地产现状：较好的时候还未到来？

在日本泡沫经济爆发28年之后，日本仍然被许多人视为一种经济警示故事，一个处于永远性萎靡状态的国家，随着人口的萎缩和老龄化，经历了漫长而缓慢的恶性通货紧缩。

为何说日本房产较好的时候还未到来？东京公寓房价稳步上涨

然而，东京的很多方面都表明这是一个永远不会停滞，灰暗或奄奄一息的城市。从闪闪发光的银座购物天堂到涩谷的有序繁华；从流行文化到超精致的设计美学；再到世界上*多的米其林☆级餐厅；全球范围内都很少有城市可以与东京沐浴在霓虹灯的光芒照射中的能量和创造相匹配。

世界肯定已经注意到了。日本旅游业在飙升，2016年国际游客达到创纪录的2400多万。与此同时，东京正准备在举办2020年*时再次在世界舞台上展示其实力与风采。

自2012年上台以来，首相安倍晋三的通货紧缩政策被称为“安倍经济学”，带来了不同的经济结果。然而，房地产市场一直是毋庸置疑的受益者，需求和建筑活动蓬勃发展。

安倍经济学基于“三箭”政策 ，包括日元贬值，增加公共基础设施支出和量化宽松政策。令人难以置信的低借贷利率，日元疲软，以及大量重建和房地产投资项目，促使2012年交易量增加，2013年开始快速增长。

虽然该国的一些地区仍然在洗牌，但集中在东京都的23个区发展迅速，在首都的千代田，中央，港区，新宿和涩谷的五个中央商业区内更是如此。

根据日本房地产研究所的数据，2013年1月至2017年8月期间，东京大都会区新公寓的平均价格增长了35％以上，从4720万日元（约合417,720美元）到5820万日元。

自2013年以来，土地价格也同比上涨。银座购物区的土地是世界上*昂贵的土地之一，每平方米的价格达到惊人的4030万日元。

对于许多观察者来说，现在的问题是市场是否已经达到顶峰。

东京23区的新公寓售价在2013年增长了4.3％，2014年增长了6.1％，2015年增长了8.9％。然而，在2016年稳定下来，为-0.1％，年底几次大幅收缩导致11月下降4.5％，12月下降1.6％。2017年价格再次回升，但月度波动幅度比前几年有所增加。

总部位于东京的日本房地产研究所（JREI）*近公布了对东京23区内新建标准型公寓（面积40至80平方米）的预测，并且仍有增长空间。

JREI的研究员Dong Hwan Kim说，在豪华住宅方面，2020年日本*前可能会有更多的增长潜力。

他补充道：“我认为豪宅市场有可能增长更多。购买条件仍然不错，特别是利率如此之低。日本银行实际上在2016年进入负利率。”Kim表示，豪华的公寓价格也受到了日本老年人的推动，他们之前搬到了东京的郊区，但现在正在寻求重新安置回到市中心。由于遗产税一直在增加，高净值日本人的公寓投资背后也有节税目的。

在东京，2016年上半年出售价格超过1亿日元的全新公寓达到700套，比2015年增长5％。然而，相对于其他全球资本，东京豪宅价格仍然较低。

房地产管理公司仲量联行日本资本市场研究的当地主管Koji Naito也看到了豪华住宅市场的巨大潜力，特别是因为新开发项目的土地仍然少有。

他说：“由于在东京市中心开发高档、高端住宅物业的机会有限，价格在奥园会开始前会趋于上涨。大多数豪宅市场的需求来自外国投资者，特别是来自香港和新加坡的投资者，他们的房地产市场热度远远超过东京。日元疲软吸引了许多亚洲高净值人士前往东京市场收购资产。新加坡和香港的房价非常昂贵，东京对他们来说真的很便宜。”

根据JREI的说法，新的豪宅开发项目的价格差异更为明显，东京不仅仅低于香港和新加坡，还有台北，上海和北京以及纽约和伦敦。JREI表示，香港的公寓价值每平方米比东京高1.9倍。

一些分析师认为，由于对东京中心地区的高需求，整体市场仍有增长空间。

日本名列前茅太平戴 维斯的研究和咨询主管Tetsuya Kaneko说：“我认为市场尚未达到顶峰，尤其是租赁市场，因为经济看起来非常好，无论是日本还是世界，所以这意味着东京中心地区的住房需求将增加。另外，劳动力市场紧张，女性参与度增加，也促使买家和租房者走向东京市中心。现在每个人都想要住在中心区域，所以这是中心位置会产生更多住房需求是一大趋势。而这些家庭现在通常有两个收入者。因此，他们有更多的钱用来买房，这就是为什么他们希望在中端市场和豪宅市场拥有更新，更方便，更时尚的房子。”

东京市场缓慢而稳定的特征与20世纪90年代初形成鲜明对比，当时房地产泡沫的破裂给日本带来了冲击波。很少有人预计这种情况会再次发生。

JREI的Kim表示，他一直关注的是，市场上是否会出现大量豪华住宅物业的上涨，但他们认为潜在的基本面强劲。在大多数情况下，不必担心出现泡沫。

报告指出，尽管人们越来越认为房地产市场处于较高状态，但由于市场上并没有严重的失衡，所以不会很快就会出现市场逆转。由于预计将保持超低利率，因此房地产市场总体上应保持高位。

撇开其投资前景，东京也拥有一种特殊的品质，几乎没有全球城市可以与之媲美。它安全，干净，高效，而且具有令人难以置信的活力和创造，吸引了日本国内外的年轻人和老年人。

正如JREI的Kim所说：“很多人只想住在东京。”

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