楼市变局，北京人才保障房的“一石三鸟”之策

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新政发布——一石三鸟

7月20日，北京住建委正式发布了人才住房新政，《关于优化住房支持政策服务保障人才发展的意见》。

全国人才的争夺战，始终未停歇。北京供应不限户籍的政策房，可谓释放一个“大招”。关键是，这个大招包含了“一石三鸟”之策。

先划核心：

名列前茅，这份文件主要是结合 “三城一区”及其它国家或本市核心功能区(以下统称“园区”)建设，通过住房政策来服务保障在京就业创业的人才。

第2，保障措施大致划分为三大类：公租房、共有产权房、租房补贴及购房支持。

第三，不限户籍、各区认定，但是人才住房并未放宽申请条件。

这其中释放了三个重要信息。

名列前茅，试点

人才新政的试点区域是哪？三城一区——“中关村科学城、怀柔科学城、昌平未来科学城”“亦庄经济技术开发区”。还有其他创新型产业集群和中国制造2025示范区。

这些区域代表的是创新新高地、高精尖产业基地和实体经济尤其是制造业转型升级的示范区。

北京转型发展的重要支撑，需要引进高科技人才，更需要摒弃投机的住房机制，发展高新实体经济。

高企的房价透支了多少刚需未来的购买力，“房住不炒”的口号已经喊了好久，中兴事件透漏了中国缺乏创新的事实，房地产不管作为曾经中国经济的支柱产业亦或目前仍未摆脱的支柱产业地位，中国的房地产需要转型，中国的实体经济面临转型，高精尖产业需要引进人才。

所以，这是一个试点，在以“三城一区”为主的园区大力推行人才保障房制度，未来会大范围推广。

第2，抢人

北京有着全国*昂贵的户 口，*宝贵的资源，但是北京不能放开户籍。人才*和住房是很大的一个问题，所以，只能以提供廉价的居住条件来吸引。

人才申请的条件并未放松，所以有着筛选人才标准的抢人才是*终目的。

第三，人口疏解

北京需要构建多中心，打造职住一体化的高新创业基地。

亦庄经济开发区、昌平未来科学城、怀柔科学城还有其他很多高精尖产业基地都在城六区之外。

人才公租房和共有产权房置于园区附近，这也是产城融合、职住平衡的布局，承接人口疏解的重要功能。

正所谓，一石激起千层浪，含金量如此之大的北京，这个重磅新政瞬间刷爆各媒体。

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盛名之下的保障房价值几何？

人才公租房只租不售、循环使用，租金低于市场同标准房源。各类人才在租赁期间一旦取得其他住房（购买或继承等），或者离职、退休后，就必须腾退公租房。

公租房是没有投资意义的，只是一个更廉价的住所而已。

北京共有产权房个人产权占比一般为50%—70%，它的投资属性和交易属性都很小。

首先，这个新政提到的，购买人才共有产权房不满5年，若想转让并不那么容易，除非确有特殊原因，由代理机构按规定价格回购。原因肯定需要审核，规定的价格一定不会高。

如果购房取得不动产权证满5年了，要通过指定的平台（市级交换平台）出售，但不是可以卖给任何人的，只能向本区或者本园区，符合条件的人才家庭出售。另外还有一点，出售后的房子产权仍然是“共有产权房”，产权份额不变。

也就是说，未来接盘的人有很严格的条件限制，买到的仍然是共有产权房。试想一下，这样的购房群体多不多？

说到底，什么样的人会选择共有产权房？纯刚需，没有购房能力的人，不是所有的人，是“人才”。

有一定的购买力，或者未来3-5年有购买能力的人，相信大部分会弃购共有产权房。

举个例子，大兴瀛海有个项目“国瑞瑞福园”，5月底就拿了预售证，现在正在申购。总共999套房源，两居784套，三居室215套，主力户型是88-89平，很适合刚需，房价只有2万9，还是全装修。听起来似乎很诱人，因为大兴瀛海的房价很多都是6万+。

这个楼盘紧挨着地铁8号线瀛海站，旁边就是两个限竞房万和斐丽和瀛海府，这两个盘的价格是52449元/平。

我们来算一笔账，“瑞福园”共有产权比例是60%！单价2万9，买到60%产权，倒算全部产权的价格就是29000÷60%=48333元/平。

这和限竞房的价格相差无几了，再算上户型和品质的差距。到底值不值，大家自己算吧…
　
究其原因，还是因为北京的房子具有金融属性和居住属性。共产房金融属性大大减少，只剩下居住属性，而价格、品质却不足以支撑单纯的居住属性。

当然，北京的共有产权也比较多，价格和产权比例也略有差异。对于资金实在受限的刚需，共有产权房购置的单价毕竟很低，这也不失为一个选择，能住上自己的房子，即使有一半产权也比租房要安稳。

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对商品房影响有多大？

楼市新政带来的震荡，往往与我们想象的差距太大。

房价能够上涨，归根结底还在于大量刚需的存在支撑了炒房的预期，以及货币的支撑。

普通刚需买房主要是为了自住。保障房的供应，让普通人既不用担心长期租房的尴尬，又不用承担高额的购房成本。不用再充当“接盘侠”，似乎保障房有着遏制房价上涨的源动力。

共有产权房实际上也是进一步降低房屋的金融属性，也就是贯彻“房住不炒”的政策。

但我们要清楚，不是所有的人都可以购买人才保障房。

自住型商品房进入二手房市场，购买者是不受限的，溢价多少也完全由房主说了算，金融属性比较强。

而共有产权房则代替了部分自住型商品房，投资价值小，只能卖给符合共有产权房购房资格的人，以后仍然是延续居住属性。

这就限制了购买人群，但是，像北京这样的一线城市有大量的外来人口和常住人口，符合申购人才保障房的群体并没有那么多，商品房的购房群体仍然占绝大多数。

另外，人才保障房的供应量并没有那么大，而且建设大量保障房也需要一个周期。

全国的保障性住房体制，深圳做的不错。

2018-2035年17年间，深圳计划新增住宅170万套，平均每年10万套。其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套，占比接近60%，商品房占比为40%。

2017年深圳市共配售了4515套安居型商品房，配租了约3.5万套公共租赁住房。力度确实很大。

深圳的住房总量为1041万套，如果拿人才、安居和公租房的100万套和1041+170=1241万套做对比，所占份额不过8%。

若深圳的数据不足以阐述事实，那么再来看看香港。

香港公屋于1960年就开始推出，已运行近60年，居屋自1976年推出，已运行42年，从运行时间来看，都已经相当成熟。

到目前为止，香港公屋占全部住宅比例约为17%，居屋占比约为29%，总占比达到46%，这个比例与深圳2035年新政完成后公租和安居人才房占比共计8%相比，可谓是全面碾压。

而香港商品房多年来以高房价闻名于世，并未受到廉价的公屋和居屋的价格冲击。所以，幻想靠人才保障房改变房价的人，想法未免过于简单了。

在短期内，这个政策甚至可能对局部区域的商品房有着利好。

人才和产业带来的利好，势必会带来人口红利和经济的增长，园区的商品房不仅不会降价，反而会带动成交量。

亦庄、昌平未来科学城、怀柔科学城等，这些区域都可能是潜在的利好区域。

4

阶层固化的格局

阶层其实是根据所拥有社会资源的多少对人群进行划分，对社会资源占有多寡决定了阶层。商品房、共有产权房、公租房代表不同的住房阶层。

北京房价之高，人才保障房会解决一部分真正刚需的住房需求。人才保障房的政策，很可能会全面推广。

就像深圳的住房模式：

深圳市场商品住房，占住房供应总量的40%左右。

人才住房，占住房供应总量的 20%左右，租金、售价为同地段商品房的60%左右。

安居型商品房，占住房供应总量的 20%左右，租金、售价为同地段商品房的 50%左右。

公共租赁住房，占住房供应总量的 20%左右。公租房只租不售，为同地段商品房租金的30%或10%，这基本就是为穷刚需准备的。

未来，在一线甚至二线城市，一辈子租房将变得越来越普遍。似乎一切都做好了准备，买不起房的刚需，政策和市场都为你打开了一扇租房的大门。

未来住房将会分成三个阶层，处在上层的人居住有品质的商品房，处在中间层的可以申请人才住房（以共有产权房为代表），处在底层的就是租房群体。

物竞天择，阶层固化。

有能力的人会为了改变住房品质，逐步跨越阶层。

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