刘德明与观点对话：雅生活“两万亿”物业

编者按：8月1-4日，博鳌房地产论坛将连续第十八次在海南举办。十八年来，几乎所有房地产英雄人物及标杆企业，都参与了这个全行业年度盛会。

我们寻找中国地产商业统领们的独特故事与视野，寻找指引中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时，我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。

炎炎夏日，从珠江新城地铁站赶到一公里外的雅居乐中心，并不是件容易的事。

这是一栋39层高的一等写字楼，是周边商务区*重要的标志性项目之一。雅居乐集团及旗下*重要的子公司雅生活服务，都在这里办公。

见面的地点在一间偌大的办公室，待我们坐下后，刘德明打开门匆匆走了进来。

他很善于与人打交道，初次见面便能给人一种亲切的感觉。在踏入物业管理行业之前，刘德明是大众报业集团的一名采编记者，需要经常与陌生人打交道。

“2001年，时间节点就是工作了10年整，那个时候集团领导找我谈话，问愿不愿意到管理岗？所以我到了报业集团的房产管理部，做经理。”刘德明说自己喜欢很有挑战性的工作。

2004年，他决意离开工作十多年的单位，在山东济南创办了明德物业。

随后，刘德明于2016年加入雅生活担任领头执行官，并在接下来的一年升任公司执行董事。

回忆过去的职业生涯，刘德明感叹，16年来物业管理行业发生了很大的变化。

“16年前，我们刚刚从事这个物业管理行业的时候，没有任何的科技概念。但是现在物业管理行业变得非常的有科技色彩，特别是互联网+以后。”

“第2就是规模化，全国10万多家物业公司，强者恒强的逻辑非常的明显。”他解释道，*重要的一个变化就是“资本化”：“整个物业管理行业目前已经有9家上市，有63家企业上了新三板，资本化的程度是出乎意料的。”

几个月前刚参加完雅生活的业绩发布会，去年的成绩十分不错，为公司成功登陆香港资本市场打下了基础。

彼时，刘德明西装革履地坐在讲台上，给在场的媒体、投资者喂定心丸：“2020年营收达到100亿的目标，是基于一个认真、审慎的考量。”

刘德明认为，目前市场还存在很大的发展空间：“行业的整合刚刚开始，我们整天都说并购并购，其实全国的并购并不多。目前很多小企业可能还在纠结，要不要上这个大的平台，他们对于行业大势看得不一定很清楚。”

大企业可能还处在一个比较尴尬的阶段，它们正在上市，或者准备上市。其中，会有一些法律法规的限制，和合规性限制等。刘德明预计：“相信在未来3年，行业的收并购一定会有突飞猛进的发展。”

去年，雅生活就斥资10亿购下绿地物业100%股权，并与绿地集团签订合约。该次合作，为雅生活带来未来五年内每年至少1000万平方米的管理面积增量。

“从规模上讲，预计到2020年公司的管理面积是要达到3亿平方米。”刘德明透露，针对这个大计划，首先要做的就是在拓展管理面积上下功夫。

未来几年内，雅生活一部分的面积增长仍来自雅居乐集团和绿地控股的给付，目标是每年不低于2000万平方米。

另一部分增长是来自第三方每年拓展，负责这方面业务的是雅生活旗下24个城市公司，一百多人的拓展团队，目标是超过2400万平方米；第三部分则是来自收并购，目标是每年超过4000万平方米。

“德国、美国等欧美国家的物业管理集中度比较高，龙头企业比我们大得多。像万科现在就是龙头，但是德国和美国的龙头相比，还是有差距。从国外的经验来看，产生一些平台级物业企业，不需要太长时间了。”

“这些大的物业公司肯定会采取一些收并购的方法。”刘德明十分肯定，雅生活也同样需要去做。

在他的规划中，2018年年初雅生活分拆上市，未来5年是进行战略布局的五年。

“我们融资了接近40亿港币，把其中65%资金都拿来收并购。截止到目前，所有上市公司里面没有一家融资额度达到这个水平，这是我们的优势。”

今年以来，上市房企分拆旗下物业管理公司上市正成为热潮。在人们普遍的印象中，物业管理原本只是房产公司的辅助业务，而经过分拆之后，这批物业管理公司的发挥远远超过人们的想象。

刘德明认为，名列前茅，基础物业管理服务的物业费规模在2020年以后超过万亿，增值服务这一块儿也会超过万亿，这样两个万亿级的蓝海，投资者比较看好。

第2，是政策的支持。十九大以后，“美好生活”这四个字给行业带来了足够的想象空间。

第三，物管是一个现金流很好的行业，有持续稳定的利润，同时具有逆周期的属性，这无疑带来了很好的市盈率与市净率表现。

雅生活正为未来做准备，刘德明称：“我们上市了以后就成立了雅生活学院，在全国按照区域不同，设立了8个分院。包括绿地这样一个子公司品牌，我们也成立了绿地这样一个分院。通过雅生活学院，我们把人才培养的机制落地了。”

“每年公司会新增1500人的管理层。”刘德明介绍：“名列前茅，我们有预备的制度，比如说，预备经理，预备主管。我们目前选出来了400名预备经理，将通过1到2年课程，训练成为正式经理。”

同时，雅生活会补充大量优秀的毕业生，集中分布在客服岗位，“这批人到客服岗层，用三年左右的时间，就可以把他们培养成主管级的管理者。那么，再过两年左右，则变成项目经理。”

“第三个方式，我们也有准备社会层面的招聘。”刘德明说，源源不断的人才，是未来支撑雅生活百亿目标的基本面。

刘德明：过去16年，物业管理行业发生了很大的变化。名列前茅是科技化，这个非常明显。16年前，我们刚刚从事这个物业管理行业的时候，没有任何的科技概念。现在物业管理行业变得非常有科技色彩，特别是互联网+以后。

第2是规模化，尽管现在全国有10万多家物业公司，但是可以发现过去这16年里面，强者恒强的逻辑非常的明显，后面我是会讲到，中国物业管理百强企业占比迅速提高。特别是排第10管理面积还有储备面积也是显著提高，就是规模化体现的非常的充分了。

第三是资本化，今天整个物业管理行业已经有9家上市，有63家企业新三板。

刘德明：肯定是这样一个趋势，因为从国外经验来看，物业管理的集中度比较高，龙头企业比我们大得多，排第10的企业就是属于龙头了。

像万科现在就是龙头，但是德国和美国的龙头企业都比万科大。我们国家有这样大的体量，有这样大的行业，产生一些平台级物业企业不需要太长时间了。这些大的物业公司会采取收并购的方法，雅生活也同样会这样做。

相信在未来3年里，我们行业的收并购一定会有突飞猛进的发展。

刘德明：目前上市的这些公司，90%是属于地产商下属的物业公司，首先从地产公司自身考虑，为什么地产商都在分拆物业公司？

这是跟整个房地产宏观形势有关系，在过去20年或者是在过去改革开放40年里，房地产企业得到了快速的发展。但是近几年来，我们国家提出“房子是用来住的，不是用来炒的”这样一个概念，加上调控收紧和金融严控，对于房地产公司来说，要扩大自己的融资渠道，肯定要选择把这些服务类的业务分拆上市。

服务类很多，物业是名列前茅个。有的地产商把教育也分拆出去了，有的地产商把旅游分拆出去了。也就是说，地产商通过分拆上市，多了一个融资渠道，这个肯定是这样的。

另外一个也是从地产商角度，就以港股为例，普通房企市盈率10倍左右，但物业管理板块普遍20到30倍。

显然，如果是分拆一个业务出去以后市盈率翻了一倍，我觉得无论是哪一个地产商下属物业公司，都有成长的欲望。

从两个不同的角度来看这个问题，再追加一条就是整个行业的问题。16年前或者10年前，行业的竞争没有这样激烈，或者说物业公司不需要资本市场。

过去这几年，行业集中度已经发生了很大变化，未来5年这种趋势会更加的明显。

我们基于这样一个判断，认为雅生活未来也是一个收并购窗口期，正好吻合了我们上市的节奏。

2018年年初我们上市，未来5年是雅生活进行战略布局的五年，收并购会成为三驾马车之一。

我们雅生活有自己独特的优势，上市融资接近40亿港币，其中65%资金会拿来收并购。截止到目前，所有上市公司里面没有一家融资额度达到这个水平，这是我们较大的优势。

另外，我们的战略相对来说比较宏大，三年完成百亿目标，要通过收并购来支撑我们这样一个战略。

刘德明：我们上市了以后就成立了雅生活学院，而且在全国各区域设立了8个分院，也包括绿地这个子公司品牌也成立了分院。

通过雅生活学院，把人才培养的机制落地了。

名列前茅，有预备的制度，比如说预备经理、预备主管，这个制度也是全国首创。我们现在选出了近百名预备经理，通过1-2年课程的培训，变成完全可以胜任工作的正式经理。

第2，每年补充大量优秀毕业生，这些人到客户岗用三年左右时间就可以培养成主管级的管理者。再过两年左右，也就是*多5年左右变成项目经理，而且都有知识储备和底蕴。

第三，从社会层招聘一些人才进来，形成不同文化的相互补充、相互交流。

刘德明：有这样几个原因。名列前茅，这个行业是一个蓝海，基础物业管理服务的物业费规模在2020年以后会超过万亿，增值服务这一块也会超过万亿，两万亿级的蓝海，投资者比较看好。

第2，中国的服务业其实刚刚起步，尤其是这个19大以后，“美好生活”4个字让投资者看好这个行业。

人民群众日益增长的美好生活需要靠谁完成？很大程度上就是服务业，为了“美好生活”这4个字，服务业可以做的文章是一篇大文章。所以，有足够想象空间也是投资者看好这个行业的原因。

还有就是行业本身的属性，是一个轻资产行业，是一个现金流很好的行业，有持续稳定的利润。

中国物业管理行业从1981年到现在，不到40年时间，还是一个朝阳行业。三十而立，就是这个概念。

刘德明：按照顺序讲，物业管理的收入主要是三个部分，名列前茅个是基础物业管理服务收入，第2个是非业主增值服务收入，第三个是增值服务收入。

我认为没有天花板，为什么没有天花板？就是通过这几年的发展，全国实施专业化物业管理的规模大概是185亿平方米左右，到2020年大概是235亿平方米。

这个规模还会不断地放大，因为到目前为止已建成的建筑物面积超过400多亿平方米，已实施专业化物业管理的只有185亿平方米。

很多人可能觉得房地产开发速度放慢了，未来有一天也会走到尽头。其实物业管理现在获取的项目是分两大类，名列前茅类就是地产商开发的项目，第2是公共建筑，比如城市的广场、过街天桥、城市交通等。

所以，不要以房地产进入了调整期，就认为未来物业管理行业会碰到天花板。

刘德明：现在还提出了乡村振兴战略，如果没有物业管理，可以叫做乡村振兴战略吗？比如，现在物业管理项目有的是城乡环卫一体，叫村收集、镇转运、县处理的模式。

雅生活里面有5大专业公司，首先要给我们的大业主提供非业主增值服务，现在雅居乐地产几乎80%-90%房子，都是我们来销售的。

比如说验房，地产商一户一验也是由我们公司来查验。这5个专业公司定位在市场化的角度上，除了给雅居乐控股卖房子以外， 2018年以来就签订了17个第三方合同，今年预计合约金额要达到300亿左右，都是给第三方地产公司提供房屋营销服务，所以，这也是不可限量的。

我们提出的1+N战略里面这个N，就是这几个专业公司的利润贡献，3年以后和物业管理板块利润贡献平分秋色。

这个N会加大吗？一定是会加大的。我们未来可能会有养老公司，医疗也一定会有的，因为这都是老百姓美好生活的一部分，养老医疗都是康养，是业主生活不可或缺的东西。

较后一个，就是小业主增值服务，这一块有非常大的发展潜力。去年这个方面的占比不是很高，今年一定会达到优秀企业的水平。

今年在社区经济这个板块也有发力，从拎包入住到社区拼团，再到社区金融、社区保险、社区教育等，我们都在发力。

刘德明：这个情况之下，我们要有所为、有所不为。我们可以做得好就自己做，做不好就提供平台，让别人来这个平台。

比如说医疗，我们不可能建一个医院，但可以提供平台。

渠道不一定是我的，只有一个资源端，就是我有资源。

再比如说，相信市场一定有很多科技公司，但是真正懂物联网、真正懂物业管理物联网公司就是我们了。