欧阳捷与观点对话：新城扩张逻辑

编者按：8月1-4日，博鳌房地产论坛将连续第十八次在海南举办。十八年来，几乎所有房地产英雄人物及标杆企业，都参与了这个全行业年度盛会。

我们寻找中国地产商业统领们的独特故事与视野，寻找指引中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时，我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。

六月，天气闷热滚烫，有暴雨骤然登场。

对面的欧阳捷穿着得体的衬衫西裤、细边的无框眼镜，讲起话来温和沉稳，还是一如往常地令人如沐春风。

作为新城控股副总裁，欧阳捷已然成为外界认识新城的一个标志性人物。

在各种高端论坛，时常能看到他活跃的身影。仿佛信手拈来一样，一开口就把房地产行业的动态、形势呈现得入木三分，就连自嘲“脸盲”的东原集团董事长罗韶颖，提起他也印象深刻。

罗韶颖与欧阳捷在论坛上有过几次碰面，大大小小的演讲听下来，罗韶颖唯独记住了他，“讲的东西不套路，有自己真正的研究，观点独到”。

从大西北到江苏，从教师到副总裁，职业、身份有了转变，但欧阳捷却将为人师表时的博学多才、儒雅知性留了下来。

论坛演讲之外，欧阳捷开设了专栏“欧阳先声”，就像一个地产圈的智者一般，不断传递出他对这个行业形势与走向的见解。

6月份的上海普陀，在落地玻璃镶嵌的新城控股大厦内，欧阳捷不疾不缓，一把磁性沉稳的声音，将时下行业形态、市场调控、房企出路以及新城控股发展逻辑等问题一一娓娓道来。

“市场天花板还未见顶”

关于2018年房地产行业形势的讨论一直很火热，很长一段时间以来，2018年房地产是小年的观点广泛流传。早有预测认为，今年房地产市场会出现销售下降局面，城市分化会更加明显，而且调控政策会持续，放松的可能性很小。

如今2018年已走完半程，一方面调控持续加强，另一方面房企没有放缓的势头，上半年合约销售超过400亿元的房企达到32家，“千亿阵营”或进一步扩围。

对于楼市目前的趋势，欧阳捷认为2018年的楼市将持续 “大稳小年”的状态。稳，即是在“房住不炒”的定位下，市场相对平稳，楼市既不会大起、也不会大落，房价既不会暴涨、也不会大跌，整体将会呈现一个大稳的格局。

当下这种相对平稳的房地产局面，欧阳捷判断至少会持续至2020年。在他看来，如今的调控手段下，房地产与经济会呈现相对剥离的状态。一方面，经济形势不好的情况下，也不会轻易启动房地产这个按钮；另一方面，经济形势好的情况下，更不会强硬地打压房地产。换句话讲，社会或调控对经济增速下台阶的容忍度在不断的增高，随之房地产行业也就不会大幅起落。

然而，对于当前各种调控政策，欧阳捷仍认为扭曲了市场：“就我个人而言，目前还没有看到长效机制的影子。”

欧阳捷认为，现行的行政调控手段在一定程度上扭曲了市场，呈现出的政策、房价、供求关系，甚至于购房行为都是扭曲的，调控仍然没有走出短期行政干预的局限。一城一策转向一城多策，更使得各地楼市出现“小乱”局面。

他指出，长效机制应该回到党的十八大、十九大明确的“市场在资源配置中起决定性作用”的要求，以市场化导向的法律法规而非行政性管制措施治理市场乱象，因为市场乱象恰恰就是短效的、地方利益导向的行政性措施所导致的。

一头是政策的持续调控，另一头则是大房企们的规模竞赛。对于下半年大房企们会放缓增速的论断，欧阳捷认为：接下来大房企们并不会放缓，甚至更多的房企会继续加速跑。

规模化扩张的天花板还没有见顶，欧阳捷指出，房地产行业正处在集中竞争型阶段，未来市场将进入高寡占型格局，前8强房企将占据市场份额的70％以上。到那个时候，房地产市场大格局才可能基本落定，房企奔跑的速度才会慢下来。

房企奔跑的方向之一就是都市圈，这是未来城市竞争的新引擎。欧阳捷认为，都市圈一旦形成的话，都市圈核心城市的挤出效应会导致产业、人口溢到周边中小城镇，从而使得都市圈内的中小城镇在未来分享很大的发展机会。

这种机会的前提便是快速交通一体化、公共服务同城化，将都市圈核心城市与圈内中小城镇联结起来，缩短城市之间的时空距离，都市圈效应才能真正发挥。

“资源储备要用在战略机会点上”

在欧阳捷的思考里，都市圈是未来城市发展、竞争的新动力，具体到新城控股自身的扩储路径上，确实也是按照这个逻辑在进行。

2017年，新城控股新增122幅地块，总建筑面积3392.8万平方米。新城控股以都市圈一二线城市为核心，进行城市深耕与区域下沉，如上海以及新进驻的成都、重庆、西安、郑州等核心城市；同时以都市圈的核心城市为基地，向周边的中小城市再扩展至都市圈三四线城市，如常州、肇庆、唐山等城市。

传统主业住宅之外，商业是新城控股这家房企不可或缺的另一主心骨，“一个轮子是住宅，一个轮子是商业。”欧阳捷说道，这也是业内为数不多将住宅和商业置于同等战略地位的企业。

就“头牌”吾悦广场而言，新城控股去年在南京、成都、青岛、宁波、长春等12座吾悦广场实现开业，全年实现租金及管理费收入10.20亿元，平均出租率97.91%。

截至目前，吾悦广场已进入全国62个城市、开业和在建75个项目，这离新城控股“到2020年打造100座吾悦广场”目标也更加逼近。

“以前大家有疑问，新城能那么快达到100个吾悦广场吗？现在看下来，确实能达到。”欧阳捷说道，吾悦广场能够迅速打开市场、站稳脚跟的重要原因便是创新、差异化的打法，注重以文化为指引的精神消费上的引导和服务。

如今，房地产行业已从*初的“围攻”住宅市场，到全面渗透产业地产、长租公寓、养老、旅游教育甚至零售、电商等业态。新城控股同样在多元化热潮中踏出脚步，围绕主业开展了养老地产、模块化建筑、共享空间、长租公寓等的探索，但欧阳捷也坦言：“我们都有尝试，但做得不多”。星轶影院、多奇妙儿童乐园等业务板块，都交由新城发展去做。

多元化尝试下，关乎主心骨的抉择，新城控股尤为坚定。

“住宅地产与商业地产大约占据了整个房地产市场份额的93%，这两个市场已经足够大了，我们必须把精力聚焦在我们这两个核心业务上。”对此，欧阳捷引用了自己尤为赞同的华为一句话：“不在非战略机会点上消耗战略竞争力量”。

对于时下各大房企纷纷尝试布局的长租公寓、养老地产等，欧阳捷觉得进入这些市场的时机还未够成熟，一方面是业务盈利模式不清晰，另一方面政策支持力度尚不明朗。其中，对于租赁住房存量市场，欧阳捷认为并没有成为新蓝海，租赁住房包括长租公寓都还看不到盈利模式，旧村改造需要投入大量的成本，资本回收周期长且投资效率低，无法形成高周转和规模化。

“中国住房存量市场就像A股一样，在相当长的时期内更多是属于散户市场。”欧阳捷认为，未来存量市场依然不会取代增量市场，中国走到美国这样的存量住房为主的市场尚需假以时日。

不管多元业务上能玩出多少花样，市场对于房企们的名列前茅关注点或许还在“规模”这件事上。

“有规模才有江湖地位，没有规模就没有话语权。”欧阳捷再一次强调。

欧阳捷：2016年底的时候，我们预测2017年是“楼市没有黑天鹅”，房地产市场基本上是一个“量平价稳、略有增长”的一年，从较后结果来看基本兑现了。今年，我们判断是大稳小乱。

所谓大稳小乱，就是从宏观政策层面来看，我们是“房住不炒”的定位，所以整个楼市一定是按住的。稳，就是既不会大起也不会大落，房价既不会暴涨也不会大跌。因此有的热点城市房价上涨过快就被按住，有些城市土地供应不足就要求加强土地供应。

小乱，因为每个城市的做法都不太相同，有的在放松，有的在收紧，有的在打压，所以出现了大稳小乱的一种格局。但是这种小乱不会影响整个房地产市场的相对平稳，行政性管制的目标就是抑泡沫、防风险。

欧阳捷：对，去年党的十九大会议之前，我们预判未来五年，楼市将进入相对平稳期。过去存在三年小周期的概念，就是因为市场不好的时候，我们就刺激楼市拉动经济，经济好了之后，我们就打压楼市，就形成了三年小周期。

现在我们开始逐渐剥离房地产与宏观经济，经济形势不好，也不会重新启动房地产这个按钮；未来经济形势也不可能大好、过热，也不需要打压房地产，所以房地产未来基本上就是一个平稳的状态。

换句话说，我们对经济增速下台阶的容忍度在不断提高，就是跌到6.5或者再往下跌一点，也不一定要按动房地产的启动按钮。这样的话，就不会导致房地产的大幅起落了。

欧阳捷：长效机制还没有看到影子，我们现在所有的手段都是行政调控。

中财办原副主任杨伟民先生说“行政性措施已经无法根治市场乱象”，这是因为市场乱象恰恰就是短效的、地方利益导向的行政性措施所造成的。我们的长效机制应该回到党的十八大、十九大明确的“市场在资源配置中起决定性作用”的要求，以市场化导向的法律法规而非行政性管制措施治理市场乱象。

长效机制一定是更加趋于市场化的，用多主体的土地供给打破地方政府土地市场垄断，用赋予地方权限的税收机制抑制投机行为，用合理债务的融资防范金融风险，这样才能符合资本流动和回报率的规律，激励企事业单位、社会组织和个人愿意用自用土地、房产、资本参与住房包括租赁住宅投资建设经营，更好地平衡市场供求关系，这才是一个长效机制。

欧阳捷：我们早在2015年就做过研判，当时谈的两个观点：一是90％的中小房企会退出地产江湖，另一个是百强房企会占据市场份额的50%以上，后一个判断去年已经兑现了。那时我们认为房企要加速奔跑、做大规模，我们提出的品牌口号叫：“随新奔跑”。

2017年初的时候，我们又做了新的预判，认为未来20强房企会占据市场份额的70%。很多人觉得这个不太现实，我们认为完全有可能。因为20强房企2016年平均增速是49%，2017年平均增速超过45%。未来三年，哪怕20强房企平均增速降到30%，它们依然可以占据市场份额的70%。

当然，前提是整个市场蛋糕没有变得更大，如果市场蛋糕变得更大，那它们的市场份额可能会降下来一点；但如果市场蛋糕小了，那它们的市场份额可能还会更高。

所以，现在的情况是大房企还在加速奔跑。比如说像新城，新城1到5月份的增速是67％左右，我们还可以看到很多企业的增速30%、40%、甚至更高。下半年，随着市场结构调整，20强房企的速度还会跑得比较快。

欧阳捷：对于房地产市场格局，大家还在谈一线、二线、三四线城市，但我们的观点是未来要关注三个市场。

名列前茅个市场是都市圈的核心城市，比如说上海、深圳、广州，以及南京、合肥、杭州、成都等省会城市，还有青岛、厦门、大连这些双核城市。未来核心城市的整体发展逻辑是控制城市边界，土地供应是趋势性减少的，供求关系长期处于紧平衡状态，房价上涨预期难以消除，购房资格和房价就会长期被政策按住，市场表现为量缩价稳。固守在这样的城市，房企是不可能获得业绩增长的，必须要跳出去。

第2个市场是都市圈里的中小城市，比如说上海周边的太仓、昆山、苏州、嘉兴、南通这些地方，像深圳旁边的惠州、东莞、中山、江门甚至珠海那一带，都市圈的核心城市房价太高、住房供应不足，当都市圈核心城市与都市圈内中小城镇形成快速交通（包括轨道交通、高速公路、快速公交），核心城市的产业与人口就可以导出，并为核心城市产业转型升级腾笼换鸟，这些城市都市圈中小城市未来就有很大的发展机会。

当然，交通之外还要解决公共服务的同城化，核心城市好*、好医院到周边中小城镇开分校、分院，高考政策打通，社保医保打通。只要交通网络一体化、公共服务同城化这两个条件做到了，都市圈就形成了。都市圈也会给房地产带来新的机会。

第三个市场是非都市圈的中小城市，中长期来看，这些中小城市的人口是净流出的，住房供应逐步萎缩，房地产市场会慢慢变小。

短期来看，去库存和棚改还会继续，三四线城市面广量大，机会依然存在。

新城控股也是按照这样一个逻辑、趋势去做的，以都市圈核心城市为基地，进行城市深耕与区域下沉，继而拓展、兼顾到都市圈三四线城市，包括一些有潜力的非都市圈城市。

欧阳捷：从整个投资角度来看，住宅这一块大概占了全公司的三分之二，商业这块儿大概是占了三分之一。

名列前茅个概念，因为新城坚持的是“住宅+商业”的双轮驱动战略，所以基本上保持这么一个规模在里面，并没有厚此薄彼，两边发展都很快。

第2个概念，就是在整个发展过程当中，我们希望住宅部门在城市深耕过程当中能够坚守住我们的大本营，把核心城市做好了才有可能向周边中小城市覆盖。商业部门要更多看市场机会，毕竟有些城市商业已经饱和，有些城市还几乎没有像样的商业广场。

所以，我们会在住宅和商业之间做一个相对平衡，确保双轮同步发展。

欧阳捷：商业布局与住宅布局完全不同，主要看市场格局和未来潜力，有些城市虽然商业较多，但在某些区域或板块还没有成熟的商业综合体，这就是机会。有些城市经济比较发达，人口基数比较大，人均收入水平比较高，即便存在商业竞争但竞品竞争力不强，我们也会有选择地进入。

吾悦广场现在已经进入全国62个城市，开发和运营75个项目，其中一二线城市占比大约40%，三四线城市都是经济实力强、收入水平高、商业潜力大的城市。

欧阳捷：以前大家怀疑有那么快吗？现在看下来，确实还是很快的。

欧阳捷：我们做商业比较晚，从2008年开始做的，名列前茅个吾悦广场是在2012年才落地的，所以到现在为止不过6年。在这个过程当中，我们学习了很多，也在竞争中锻炼成长。

商业同质化竞争非常激烈，特别是电商冲击的影响非常大，虽然目前实体商业已经占稳脚跟，但未来发展必须要有自己的差异化打法，这就是创新。

过去我们也做过“标准化”，主要是为了减少产品设计瑕疵、施工质量缺陷，现在更加注重未来商业运营，因此，我们从2015年开始转向“有情怀、不复制、具规模”的创新模式，从建筑形态、品牌业态、运营管理上进行创新，差异化就慢慢打出来了。

比如，我们做了很多有情怀的主题街区，在长春做的时光引擎就是把长春名列前茅汽车制造厂跟长春电影制片厂的艺术形象结合起来，映射了长春解放后60年的社会发展、沧桑变化，还有在常州做的荷塘月色，在晋江做的紫峰里，在镇江做的风雨江南，在成都做的元宝街，都是跟当地的文化结合起来的，对这些主题街区进行创新升级，更契合消费场景升级换代。

欧阳捷：有一定的尝试，比如说养老地产、模块化建筑、长租公寓、共享空间，我们都有尝试，但是做得不多。

少的原因就是我们必须把精力聚焦在核心业务上，就是住宅和商业。因为这两块的市场大约占据了整个房地产市场份额的93%，这两个市场已经足够大了。

华为有一句话非常有价值：“不在非战略机会点上消耗战略竞争力量”，就是我们绝大部分的战略资源都是用在战略机会点上的，非战略机会点不会过多投入。

对于养老地产、长租公寓、模块化建筑等产业，未来一定是方向，国家政策也是鼓励的，但是目前来看，还没有成熟的赢利模式，条件还不成熟，现在还不是一个很好的进入时机。

当然现在必须去摸索、去尝试，一旦市场成熟，很快可以复制，很快可以爆发出来。

星轶影院、多奇妙儿童乐园等业务板块，都交由新城发展去做，新城控股还是把更多精力和资源投入到住宅地产与商业地产上。