看看你们对三四线楼市都曲解成啥样了！？

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*近，棚改货币化变成了萧何。

有人将三四线城市的“过度回暖”归咎于他，后来棚改货币化被“叫停”，再后来改成“半叫停”，又有人担心三四线城市楼市发展动能将因此消失殆尽。

棚改货币化真是关键先生吗？亿翰智库的一项研究表明并非如此。原因如下：

一、棚改仅是阶段性的催化剂，而非决定性因素，无法长期发挥作用，与三四线回暖并无线性关系。

1､棚改货币化与楼市回暖的时间不完全对得上。

三四线城市的回暖明显滞后于棚改货币化安置比例较高的时间。2013年到2015年，货币化安置比例不断提升，市场无明显起色，房价未起波澜。

2､被货币化安置的家庭重新购房率并不高。

根据中国国家金融研究中心微观调查数据，2015年至2017年间，拆迁后城镇家庭购房比例为16%，其中货币化安置家庭购房比例为25%，意味着75%的货币化安置家庭并未购房。

3､棚改力度大的城市，大部分并非回暖力度大的城市。

亿翰智库测算过16个相关城市，结论是棚改力度与房价涨幅没有线性关系。比如，棚改核心城市济宁和遵义的棚改比重分别约10%和4.9%，但其房价涨幅处于这16个城市的中下游水平；而非棚户区改造的城市如惠州、桂林等，其棚改比重仅为0.1%和0.28%，而房价涨幅却处于高位。

所以，作为催化剂，棚改货币化的作用表现在：市场未起时，它没有能力做到从0到1，市场起来，即成交增加，房价上涨之后，获得货币化补偿的居民，才有可能提升购买能力，才会有意愿买房。否则，拿到手里的钱更可能用来买车。

二、三四线的回暖有体系、有支撑。

1､出现供给真空。2013年之后，土地市场成交情况差强人意，价格低，政府主动控制卖地量，三四线城市的土地供给不足。

2､一二线溢出效应。在一二线城市被冷冻，三四线有所回暖后，房企和银行的态度转变，开始寻找三四线机会。目前来看，一二线城市调控政策难以放松，土地供应难以放量，溢出效应将持续。

3､存在比价效应。不比不知道，一比吓一跳。三四线城市与周边一二线城市相比，具有明显的价格优势。随着2016年核心城市价格的迅速抬升，三四线城市的比价优势进一步扩大。

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所以，三四线城市仍有3至5年成长期，原因在于供应的不充足和需求的持续。

1､存量不足，增量有限，供给或将长期处于低位。

截止到2018年上半年，多数三四线城市去化周期不足10个月，正常水平一般在12-18个月。而未来3至5年，三四线城市建设用地指标已出现不足。

在去化周期不足、建设用地指标有限以及2012年至2016年三四线城市的“供给真空”等因素叠加的情况下，三四线城市整体供应保持稳定，中期较难出现供应明显增多的情况。

2､内生性需求可持续。

购买能力不可小觑。大多数三四线城市居民收入房价比在4至6之间，在国际公认的合理区间之内；此外，棚改货币化使一部分居民“更有钱了”；三四线城市调控较弱，内生需求一般都有购买资格。

购买意愿逐步增强。原因在于供给端的产品升级，2011年前后大量品牌房企进入三四线城市，住房质量有大幅提升。

3､三四线城市新区城市配套更加完善。

包括商业生活配套公共服务配套，前者主要为购物中心、商场，后者主要为教育和医疗，即*和医院。2011年至2017年间，三四线城市新区有大量购物中心、医院和*搬入或建成。

4､三四线城市具备回暖基础，因为比价效应仍在。

虽然现在一二线市场被限死，但因在前两年房价有过暴涨，而当时三四线城市并未马上随涨，直到2017年下半年才开始回暖，并且房价有一定程度上涨，但较一线及核心二线城市的比较效应仍较明显。

综上，在供给方面，当前三四线城市库存和去化周期均处于较低位置，而受限于2020年各城市建设用地指标，未来三四线城市供地有限。在需求方面，随着配套的完善和居民生活水平的提高，三四线城市的改善性需求仍将持续释放。

也因此，市场进行体系性修复的三个核心要素——供给真空、一二线溢出效应以及比价效应仍未发生改变。在三四线城市市场供给不足、需求持续的前提下，本轮回暖具有一定的持续性，预计3至5年内，机会仍在。

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除了棚改之外，三四线城市未来的机会，也来自于下列因素。

1､历史因素：失去的20年之一：90%以上三四线城市（甚至包括大部分二线）的房价，在大部分时间里，与本地GDP增长率和通货膨胀率相比，不仅没有上涨，甚至还是下跌的。开发商、炒房者都是亏损的，只有政府通过卖地赚到了钱。

2､历史因素：失去的20年之二：中国房地产有过泡沫，也曾破裂过。典型如温州和鄂尔多斯，房价腰斩，新区变鬼城。但奇怪的是，并未见到银行或当地政府受到池鱼之殃。可见中国刚性兑付之刚，主要在政府一端。

3､当下的判断：处于底部上升期，总体趋势不会降价。对中国房市而言，房价会升和房价不会降都是投资性的体现。据*新 报道，自2016年以来，出名“鬼城”鄂尔多斯康巴什的房价已翻了一番，重上万元。

4､从体量和房价上升空间来看，三四线已成主战场。如果再要提个夜壶、拉动投资啥的，还就得靠这些城市出力出活儿。

5､对外因过于强调，对内因过于漠视。多年来，大家骂炒房，骂撒币，现在又骂棚改货币化，好像那房价都是外部因素炒上去的。这不公平，不客观，也不一个正直坦诚的人的思和言所在。

内因有什么呢？有城市成长、交通改善、收入上升、生活改善、产品升级、大开发商给出了现代意义上的完整社区等等，这些都是零到壹的进步。当然，对于中国所有城市而言，都是外因先动，内因后补。

6､对三四线居民的购买力过于轻视。上面说过收入房价比。我的故乡是北方一个三线半城市，夫妻俩月收入6000元并不困难，主流新房房价约在5000元左右（地段不错的万科恒大的新房价约在6000到7000元之间），以90平米计，收入房价比约在6左右，非常正常！

况且还有三方面的助力：一、只要20年前在国企干过，每户一定会分到过至少一套房，这套房的置换收入，二、如果头次购房，还有至少30%的*杠杆；三、父母一生积蓄，要说给儿女买房，都毫不犹豫掏出来。

7､三四线城市房价长期呆滞的主要原因：不是那里的人没钱。而是那里的房子缺！乏！投！资！性！没有投资性，也就没有流动性。温州和鄂尔多斯曾经不服气，结果鸡飞蛋打。

8､三四线城市的钱去哪里了？你一样可以看见在银行门口排大队买理财产品的大爷大妈们。更有钱的人，就到北上深去买房了。你还真别说他们是炒房，因为他们的宝贵儿女在北京大学毕业后，几乎没有要回原籍的。所以，也是刚需。

9､那你会问：为什么现在有些三四线涨了呢？这不是一、领导要去库存嘛！二、一线城市不让买了，购买力溢出；三、中国各城市发展模式雷同，一线城市“故事”很大概率会在下线城市重演；四、很多三四线的房价有点超跌了。说句实话，一套各方面都不错的新房，还不到100万！在中国任何一个200万人口以上的城市，这都是扯淡！如果是自用，宜动手！投资性嘛，慢慢会有的。