郭英成连续回购股票的背后逻辑：被严重低估的佳兆业

*知道一个公司是否具备投资价值的人是谁？

一般认为，上市公司的实际控制人对公司内部的信息了解*充分，实际控制人以现金从二级市场增持公司股份，是一种强烈看好公司未来股价表现的行为，是低估的有力证据。

7月17日，佳兆业集团控股有限公司宣布，集团主席兼执行董事郭英成透过其全资拥有的大昌投资有限公司，以平均每股2.84港元的价格，于公开市场购入678.4万股公司股份。

完成以上增持后，郭英成于佳兆业的持股比例由约25.10%增加至约25.21%。

这已是郭英成本月内二度增持佳兆业。

此前7月3日，郭英成同样透过大昌投资有限公司，在公开市场以平均每股3.21港元的价格购入621.6万股公司股份。

郭英成近期连续大手笔回购公司股份背后的原因，可能是佳兆业的估值水平被严重低估了。

事实上，佳兆业经过近期的较大幅度下跌后，已经成为估值较低的内房股之一

村长认为，其估值较低的很重要一部分原因是受大市影响和投资者对公司的发展潜力认知不够。

不论是从静态估值还是动态估值来看，佳兆业可能都明显被低估了。

从静态的观点来看，佳兆业的PE、PB估值均处于行业较低水平。

截止7月23日收盘，上规模的内房股的静态PE中位数在8倍左右，而佳兆业集团静态PE只有4倍出头，比上规模内房股的中位数估值水平低估了约一半

截止7月23日收盘，上规模内房股的静态PB中位数在1.5倍左右, 而佳兆业集团静态PB只有0.75倍，同样被低估了约一半。

从动态的变化趋势角度来看，佳兆业的毛利率增速和净资产收益率增速在业内大幅*。毛利率代表了房企的盈利质量，净资产收益率代表了房企的综合效率。这两个指标的大幅提升意味着，佳兆业本身的合理估值应该超越市场的平均水平。

从动态的发展角度来看，村长以毛利率和净资产收益率两个财务指标作为基础，将佳兆业和同一级别上市房企做了横向对比。

佳兆业集团2017年年报显示，期内佳兆业实现合约销售金额447.1亿元，总收益同比增长84.4%达327.8亿元；毛利录得89.3亿元，同比大幅增长286.4%；更重要的是，其毛利率由2016年的13%增加至27.3%，增幅超过100%，是上规模房企中增速较高的。

分析房企的典型效率指标是净资产收益率（ROE）。巴菲特曾坦言，宁愿要一家资本规模只有1000万但净资产收益率是15%的中小企业，也不愿意要一个资产规模上亿但净资产收益率仅有5%的大企业。

净资产收益率是净利润与投东权益净资产的比值，用以衡量公司运用自有资本的效率，代表给股东权益创造财富的能力。ROE值越高，意味着股东的投资所创造的利润越多。相比于其他单一财务指标，ROE更能反应公司经营效益的综合水平。

佳兆业在内房股中的ROE增速同样也大幅*。即使放在整个上市房企当中，在2017中国上市房企ROE排行TOP50上，佳兆业位列第16名，20.51%的ROE仅次于万科、恒大、碧桂园等超级龙头房企之后，排在招商蛇口、龙湖地产、中海地产等大型房企之前。

相对于财务指标的变化趋势，房企的发展潜力更能直接支撑中长期的安全边际。

中长期发展潜力对房企来说，*直观的反映就是土地储备，核心区域的土地就是房企的生命线和竞争力。

自从2017年两会将大湾区建设上升至国家战略层面后，该片区成为标杆房企的必争之地。随着投资热情的持续升温，在该片区拥有较大土储且具有开发优势的房企潜力巨大。

在传统区域房企格局逐渐固化的今天，得大湾区者得天下。佳兆业可能是大湾区土地储备的隐形王者：

1、佳兆业2017年年报显示，截止2017年底，佳兆业总共约2200万平方米的土地储备中，近58%位于粤港澳大湾区，大湾区土地储备近1300万平方米，其中深圳土储占比约为23%

2、截止2017年底，佳兆业在大湾区拥有的旧改项目储备占地面积约2390万平米，其中深圳890万平米、广州576万平米、中山610万平米、惠州270万平米。按照容积率、贡献率等粗略估计，佳兆业自有储备的旧改建筑面积约为5000万平米，粗略估计约可达到1.5万亿货值。

3、新增土储方面，2017年，佳兆业在广州、中山、佛山、惠州及珠海等地新增权益建筑面积196万平方米，占2017年新增土储的63%。

4、值得注意的是，2017年大湾区房价涨势较猛的主要集中于环广州区域。据中国房价行情网的数据显示，中山市涨幅较高为41.39%，佛山（36.45%）、肇庆（35.57%）、东莞（30.22%）都超过30%。

不考虑旧改，以均价1.6万元/平方米粗略计算，佳兆业在大湾区的土储货值就超过3000亿元。同时，佳兆业早期拿地成本均价不到两千，竞争优势明显。年报显示，公司2017年合约销售人民币近450亿元中，约有56%来自粤港澳大湾区。

目前，佳兆业集团相继获纳入恒生综合大中型股指数成分股、恒生深沪港通大湾区综合指数成分股。国内权威评级机构中诚信证券评估有限公司将佳兆业集团主体信用等级评定为“AA+”，评级展望为“稳定”。

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