地铁规划出现重大变动！你家地铁房可能要泡汤！

财政部近来很生气。先是和央妈互怼如何防范重大风险，随后又通报了广西、云南、安徽、宁波等地违法违规举债担保问题情况。一人PK中央和地方5大单位，可谓豪气干云。

财爷一向严谨，发言一向都是上数据，以理服人。此次发飙，也属迫不得已，地方债密集到期，地方融资平台兑付难，处理不好，就是天大的风险。

上周五，财政部新闻发布会称，我国地方政府债券共计发行1.41万亿元，其中借新还旧债券已达到1341.56亿元。地方政府偿债压力大，只能通过发行新的债券筹资来偿还部分到期地方政府债券本金。

融资借债——没钱还债——借新还旧——违规举债，地方债像滚雪球一样，越滚越大，越滚越多，已经成为长在中国巨龙身上的毒瘤。

今年3月，刘昆以黑马姿态接班肖委员，履新财政部长时就表示，较大的挑战是如何防范地方政府债务风险。

于是，政府债务率审批指标要求趋严。一些城市的重大项目，受制于政府债务率，丧失建设资格。

*典型的，莫过于地铁。

改革开放40多年来，中国经济一直处于高速发展，GDP目前稳居世界第2，是美国较大的债主。

华丽的袍子下面，爬满了吸血的虱子。

挣得越多，花的越多，挣的永远没有花的多，是很多月光族的苦恼。对于政府来讲，也是一样。960万平方公里，14亿人口，花钱的地方实在太多了，更何况，还要时不时救济些小国家，来满足下大国的荣耀。

城市要建设，官员要政绩，钱不够花怎么办，那就借呗。银行贷款，政府发债，再借再发，地方债越积越多，灰犀牛进场。

“地方债大概有40万亿，但地方政府就没有一个想还债的，甚至许多地方连息都还不起”。今年3月，谈及地方债，人大财经委副主任委员贺铿很是愤怒。

过去几年，为了应对债务危机，中国做过几轮宽松货币政策，看似解决了一个经济问题，但实际上带来了一个社会问题。通过释放货币来稀释债务，势必造成巨大的资产泡沫，从而带来社会的分化和冲突。

但在中央三令五申严格控制地方债的情况下，很多地方仍然不遗余力地在扩大地方债务。棚户区改造、修建地铁，都让地方背上沉重的债务。

事实上，因为存在规划过度超前与资金落实不到位等问题，部分城市轨道交通已经构成了地方政府债务的主要风险源。如果不是财政部门通过债务置换的方式，将已经或即将到期的债务置换到以后年度偿还，有些地方可能已经出现债务风险了。

以郑州为例。2017年，地方财政总收入1726.8亿元，地方财政一般公共预算收入1056.7亿元，全年地方财政一般公共预算支出1514.9亿元，一般公共预算收支相差近500亿元，入不敷出。

同样以郑州为例。目前已经通行的地铁1号线一期工程和2号线一期工程，总投资达261.59亿元。其中，1号线一期工程总投资152.15亿元，每公里成本5.78亿元；2号线一期工程总投资109.44亿元，每公里成本5.74亿元。

而目前，郑州同时修建9条地铁，里程为218公里，按每公里5.7亿成本来算，总计需要1242.6亿元，比郑州一年的公共预算收入还要高，而且还不算利息。这9条线路，均为2020年修建完成，即使分摊到3年，每年也需要400多亿，占每年一般公共预算收入的50%，也就是说，政府一半的钱都用来修了地铁。

地铁一响，黄金万两，果然名不虚传。

郑州的地铁相对还算便宜，按照业内人士公开说法，地铁成本平均每公里达7亿元左右，烧钱程度惊人。不仅如此，城市轨道还会每天产生巨额运营维护成本，以至于全世界目前只有香港的地铁是盈利的，其他均处于亏损状态。而且，香港地铁盈利主要源于房地产投资。

烧钱、不盈利，本应避之若浼，但政府出于拉动GDP、稳增长、保就业的需要，再加上地铁带有一定程度的社会保障功能和公共设施属性，纷纷趋之若鹜。

对于地方政府决策层来说，修地铁是政绩，还能拉动GDP，至于还地方债嘛，又不是我个人欠的，为什么要还？凭实力欠的，为什么要还？

为了缓解地方债危机，防止债务风险带来的连锁反应。7月13日，国务院办公厅下发《关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见》（以下简称《意见》），通过地方政府预算、GDP、人口、客运强度、客流规模等多项指标，给修建地铁戴上了“紧箍咒”。

咒语如下：

申报建设地铁的城市一般公共财政预算收入应在300亿元以上，地区生产总值在3000亿元以上，市区常住人口在300万人以上。

引导轻轨有序发展，申报建设轻轨的城市一般公共财政预算收入应在150亿元以上，地区生产总值在1500亿元以上，市区常住人口在150万人以上。

拟建地铁、轻轨线路初期客运强度分别不低于每日每公里0.7万人次、0.4万人次，远期客流规模分别达到单向高峰*3万人次以上、1万人次以上。

对举债融资不符合法律法规或未落实偿债资金来源的城市轨道交通项目，发展改革部门不得审批（核准）；对列入地方政府债务风险预警范围的城市，应暂缓审批（核准）其新项目。

而在2003年国务院办公厅发布的《关于加强城市快速轨道交通建设管理的通知》中，对申报发展地铁城市基本条件的要求是：

地方财政一般预算收入在100亿元以上，国内生产总值达到1000亿元以上，城区人口在300万人以上，规划线路的客流规模达到单向高峰*3万人以上；申报建设轻轨的城市应达到的基本条件是：地方财政一般预算收入在60亿元以上，国内生产总值达到600亿元以上，城区人口在150万人以上，规划线路客流规模达到单向高峰*1万人以上。

相比2003年的要求，这次指标普遍提高了3倍。同时，头次将政府地方债务风险列入审核标准。

今年3月，发改委对国家已批复建设规划的43个城市进行了审核，有14个城市没有完全符合条件，其中9个城市是因为政府债务率不符合条件。

政府债务率不符合条件的为南宁、呼和浩特、包头、昆明、西安、兰州、沈阳、哈尔滨、贵阳等9个城市；

郑州通过了考验，成为了那幸运的29个城市之一，但和之前的规划已发生了变化。

2016年，《郑州市轨道交通线网规划修编(2015~2050)》中显示，到2050年，郑州规划建设21条轨道交通线，总规模长945.2千米。其中13条地铁线路(M1--M13)，总长425公里

但是，在第三阶段建设规划修改后，去掉了8号线支线和13号线一期，修正为375公里，11条线3号线二期、6号线、7号线一期、8号一期、9号线二期、10号线、11号线、12号线、14号线一期、16号线、17号线一期。

2017年，河南省委常委、郑州市委书记马懿在做国家中心城市建设作动员讲话中表示，要确保2020年全市建成运营地铁里程超过300公里。这句话，也被写入了《郑州建设国家中心城市行动纲要(2017～2035年)》。

在郑州市轨道交通有限公司2017工作总结表彰大会暨2018工作部署大会上，郑州地铁线路再次发生了变化，2020年修建完工郑州的地铁被被减少为9条线，缩短为218公里

郑州地铁规划不断更改，与决策层说变就变的总体规划息息相关。具体是因为什么，我们不得而知，但从郑州的地方债负债率可以看出端倪。

据扫雷小组统计的2016年河南各地市债务情况显示，郑州的债务余额达到1921.7亿元，位居河南名列前茅，占河南总债务额的35%，其中债务率为88%，虽然未达到100%的安全警戒线，但也达到70%的预警区间。

而在2017年河南省财政厅公布的数据中显示，郑州2016年政府债务限额为2266.13亿元（不含巩义），实际全市债务余额为1862.57亿元。

虽然两组数据统计标准、结果不一致，但都可以看出，郑州的债务情况不容乐观。而且这都是明面上的债务，隐形的债务有多少不得而知。

为此，2017年，郑州市特意印发了《郑州市政府性债务管理办法(暂行) 的通知，为债务划定警戒线，在恢复正常偿还能力前，除了国务院确定的核心项目外，在建郑州投资项目，暂停建设，腾出资金还债。

值得一提的是，这个通知的有效期只有2年。为了防止把话说绝，该通知还留了后手：如果实在填不了坑，可以像省政府申请临时救助，让省政府代偿部分债务。

但是，省政府也有一屁股债要还，怎么办。继续发债。今年上半年，省政府在上交所发了三期债，总计440亿元。而今年上交所地方债发行已经突破7000亿元。

郑州地铁，两年内，4次变换说法，无疑是一种信号。说明决策者开始关注“大基建”的“经济效益”和“财政负担”问题。

目前，郑州市轨道交通公司并没有就哪些线路更改做出明确说法，因此流言满天飞。有传言称，郑州7、8、9三条线路都将被取消，也有传言称，8号线、3号线都将被缩短里程。

在郑州市轨道交通公司官网上查询地铁线路信息，从1号线到14号线的线路信息都有，却唯独少了9号线的信息。

据规划，9号线起始于红杉路站，终点至港区会展城站，线路全长81.2公里，全线共设39座车站，大体呈西北东南走向，覆盖郑州西部新城、中心城区、南部新城和航空港区，功能定位为东部新城加密线。

在去年，9号线有5个站点规划做了移动虽然移动的距离不远，但对于那些宣传地铁路过家门口的楼盘来说，可谓失之毫厘谬以千里。

同样规划做出改变的还有地铁4号线。去年3月，地铁4号线在规划公示阶段将原本的28个站减少为26个站。位于文化路站与国基路站之间的西沙路站和位于货站街站和航海东路站之间的世纪欢乐园站被取消。

世界欢乐园站附近有美景天城、美景龙堂、欢乐家园、世纪龙城和泰来怡居等多个小区，原本说好地铁房说没就没了，出行也成了问题。附近的住户很是愤怒，上街扯条幅呼吁恢复世纪欢乐园站，但政府的规划不以人多为转移，较后不了了之。

地铁 政策收紧，对楼市降温有积极作用。这对中国经济转型升级、防范金融风险来讲是好事，但对于部分行业或上市公司（轻轨、地铁股票、概念股）会造成一定影响，构成利空。

因为路线的减少和里程的缩水，势必造成地铁站点的减少。原本被地产商宣传的地铁房，可能就不再是地铁房。对于购买者来讲，这是不利因素。这种影响，甚至可以说是灾难性的。尤其是对于部分远郊的楼盘来说，瞬间失去了购入意义和价值。

目前郑州已经修通了地铁1、2号线以及城郊线，其余城郊线2期、5号线、3号线1期、4号线、6号线等均在施工。已经施工的线路应该没有大的变动了，即使调整也是微调，但还没有开始建设的地铁，可能就有风险了，你永远不知道新政策规划和明天哪个先到。

所以，广大购房者们，在购买房子之前，要多留意政府规划，确认附近是否有地铁通过，何时修建，不要听信置业顾问的一面之词，否则有可能重蹈4号线世纪欢乐园站覆辙。

买房就是买确定，未来太远，要抓住现在，尽量选择已经开工在建的地铁房，没有在建或者还在规划中的地铁尽量远离，因为从目前政策收紧的情况来看，地铁规划的越晚，流产的可能性越大。

规划有风险，买房需谨慎。

扫描下方二维码，关注作者公众号