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二狗探盘丨住宅用地取消13块!外事用地迁出!滨河是要凉吗?

来源:言之有屋   发布时间:2018-07-25 00:00:00

7月19日上午,二汪坐在去往滨河国际新城的车上看到了这样的消息:郑州规划局批前公示《中国(河南)自由贸易试验区郑州片区空间布局规划(2017-2035)》!很快,文件涉及到的区域内置业顾问,开始了新一轮的朋友圈轰炸!

风头正盛的北龙湖和滨河国际新城总是会有各种办法抢占头条,不管是实力还是绯闻,你不服不行。这条新闻无疑给二汪此行又增添了无限动力,因为根据文件公示内容显示,滨河国际新城住宅地被取消13块!外事用地迁出!难不成滨河这是要凉的节奏?

并不是。相反降低住宅用地,提高综合用地比例,对于 滨河国际新城来说是利好消息!不仅有利于发挥产业对区域经济的进一步刺激作用,增加土地使用效率,还能增强区域商业开发优势和加快区域商业开发速度。为滨河的整体发展提供多元化、更复合的动力。

但是这一政策对于区域未来住宅用地的供求关系来说是雪上加霜,住宅少有性更加突出!未来价值更加突显!

快快快,策马扬鞭,我们亲自为滨河送去贺电!

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怀着澎湃的心情,我们再次郑重地审视一下区域:滨河国际新城。地处潮河以南,107辅道以东,经南十五路及经南十四路以北,华夏大道以西,占地面积10.47平方公里。

在郑州的各个新区里,滨河国际新城区域算是比较小的,但是秉承小而美的优良传统,滨河国际新城的规划当属新区中的精品。

生态环境方面:区域内总绿化面积达6133亩,绿化率高达45%;还有三大水系景观,蝶湖、荷湖、潮河,水域面积达1360余亩。

政策利好:中原头个自贸区的核心区;郑州名列前茅个修建综合管廊的地方;国际*、国际医院、智慧城市等。

总结一句话,规划上几乎是第2个北龙湖,天生一等脸。

区域内限高限容积率,全区容积率2.5以下,注定是洋房和小高层多产区,内部基因纯粹。

有人把滨河国际新城分为三部分:蝶湖片区、荷湖北片区、荷湖南片区;有人以荷湖为界把滨河国际新城分为南北两部分。以现有住宅集中程度区分的话,我们可以采用第2种,已拍地块和住宅区集中在荷湖以北区域,成熟度比南区会早两年。

我们就以荷湖为界,简单介绍一下南北两个区域楼盘情况:

荷湖北片区:北片区再以经南八北一路为界,以北是产业聚集区,以南是住宅区。

荷湖南片区:南片区本身土地出让率低于北区,仅有少量楼盘在售,还有大部分土地未出让。

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规划一等,产品当然不能掉地上。该区域楼盘多搭配洋房、别墅,并且以高标准的精装修产品居多。

首先从开发商品牌来看,自南向北一字排开,一水儿的品牌房企。各大门派高手云集,纷纷拿出独门绝学,角逐武林盟主之位,出手都是门派代表作,不乏精品。在这个核心班里,大家积极争先评优,众志成城,也使得班集体整体素质较高。

比如文艺小资的青风公园,众望所归的区域现标杆康桥悦蓉园,纯新盘万锦公馆和盛唐坊,以及备受瞩目的海棠公馆,都在不遗余力地刷新标杆新高度。

所以,当万锦公馆的置业顾问拿出户型图,告知一期精装开盘较低售价在1.6万/平的时候,也算经过事儿的二汪也还是激动了一把,而且赶巧去的是万锦公馆开盘前两天,要不是兜里实在干净,很可能当场交了定金排了号了!

但是看完楼盘,把核心放在配套和环境上去看的时候,二汪冷静了些。

为啥?

高大上的规划我等不起(二汪妥妥刚需一枚)!

1、从东区曼哈顿出发,实测开车到万锦公馆售楼处半个*左右。区域内主干道经南八路的修通大大方便了出行,东三环、华夏大道和南三环相互连接,虽说距主城区较远,但交通通达性还可以。

但是内部路网整体依旧不成熟,断头路、施工路多。

路没修好,公交就不用想了,路线少、班次少。

规划倒是有3条地铁线路,分别是3号线、11号线和14号线,*早通车的是地铁3号线,预计通车时间为2020年底。

2、区域规划有14块教育用地。目前滨河一小和郑州一中已经投入使用,滨河*、滨河二小和郑州二中正在规划或建设,预计2020年投入使用,其余教育项目除了确定了的国际双语*,剩下的还都太远。

3、医疗配套上,位于荷湖中央商务区南侧,总投资8亿元、占地约126亩的郑州国际欧亚科学院心血管病研究所已经开始启动建设,将成为郑州标杆意义的专业化的国际医院。

但是落地时间未知。

4、商业配套上,核心商圈达60万㎡,包括中原少有的25万㎡荷湖商业水街,随之配建的也是世界一等酒店产业体系。

但是目前住宅区尚且人烟少有,商业更不用说。*早进驻的康桥悦城已经交房,传说中的商业综合体还是土堆呢!

这些其实是所有新区的通病,而且对于 滨河国际新城,这个病症的诊疗时间会更短。等不起不是因为人家不好,实在是因为二汪的刚需身份!惭愧啊!

2020年地铁通车,2020年有一批*使用,看来2020年是滨河一个比较重要的拐点,也是滨河准业主们的加油站:再坚持坚持,蝶变就在不久的将来!

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文初提到的那个搅动滨河的文件《中国(河南)自由贸易试验区郑州片区空间布局规划(2017-2035)》,在滨河的核心动作为:住宅地被取消13块,外事用地迁出。

被取消的住宅用地被改为产业综合用地,大部分处于区域的西南部。中部及临湖的住宅用地没有取消,环湖东北侧及中部的商业用地保留,整体上区域主要功能不变。

这样一来,滨河仅剩约17宗大大小小的住宅(数据来源滨河国际新城官微),卖一块少一块啊!

1、滨河住宅用地越来越少,将来发展空间还有多少?

与北龙湖相比,同样黄金土地的滨河国际新城还有17块住宅地未出让,意味着本就如梦如幻的滨河还有很多想象空间和发展空间。随着区域不断成熟,尤其是交通完善以后,人口逐渐聚集,各大开发商会继续在滨河深入发展,片区后劲十足。

比如虎视眈眈的海棠公馆,比如康桥在蝶湖核心区域的储备地块。

2、2万+的滨河贵不贵,值不值?

从以上楼盘情况来看,目前滨河的高层均价17000,并且还会有上升趋势。海棠公馆一直保持对外释放2万+的神秘,今年金辉和电建重金拍下的地成本价已经接近两万,目前还没动静呢!他们都在等待,虎视眈眈、蓄势待发!

所以,单看区域目前一半荒芜,一半“半荒芜”的状态,实在是不值这个价格,真心贵!但是想想海绵城市、智慧城市等效果图,这个价位就不算贵了。

3、2万+的滨河适合谁去买?

首先肯定不适合我等刚需族,不管是价格还是区位,刚需早就抛弃了滨河。就像上边二汪说的那样,这里目前啥都没有,还那么贵,没有一个指标是倾斜刚需的。

其次,投资客合适吗?投资是为了在未来可预见的时期内获得收益或是资金增值,滨河看来是符合这个需求的,但是杠杆作用已经不明显。现如今这里的房价已经直逼2万,未来还会有多大空间值得思考。规划还没落地,房价却已经高企,显然透支了未来的红利。

那么适合谁买呢?真正自住的改善客户,尤其是经开区的改善朋友,还是挺对口的。滨河国际新城作为郑州的中央生活休闲区应该是没跑了,而“事业在CBD,生活在CLD”又是国际成功人士追捧的潮流成活方式。所以对于在金融岛上班的精英来说,置业于此也未尝不可。

写在较后:

硬币总有两面,决策总有利弊。

增加产业用地确实有利于刺激片区经济发展,但是反过来,产业用地增加,还能保证居住的纯粹性吗?商业水街的商业用地改产业综合用地,外事用地迁出会不会影响区域格调呢?对于已经上车的*终置业者来说,这出尔反尔的决策貌似有点坑哦!

而且,滨河身价一路高歌,突然减码确实费解,但是细想之后操盘手的身份,也就能理解个七七八八了:滨河前期一级土地整理是中建在做,后期溢价是要跟政府分账的。如今滨河地越卖越贵,溢价越来越高,多出来的账怎么算呢?既然不好算,那对于中建来说,赚够了之后,早点拿钱走人,恐怕也是上策!

你觉得,这次规划更改,对滨河是好是坏呢?


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