买到就是赚到？数据解析，在哪买房回报较高！

棚户区改造，是过去三年支撑房地产行业发展尤其是三四线城市房地产市场繁荣的重大政策变量。随着近日政策收紧，棚改货币化安置比例降低，政策已释放出明确信号——去库存完成，楼市将逐渐回归理性。

在市场变动中，如何判断房产价值，较大程度的保证收益实现资产效益较大化？我们将从全国市场着手，并选取全国范围内几个核心城市进行研究。

首先，我们来看一下从2017年开始，全国房地产市场的整体趋势。如果以2017年1月全国平均房价作为为定基指数，全国楼市房价整体持续上涨。

从各线级房价指数来看，各线级城市分化明显，其中二线城市房价指数增长*快，其次为三四线城市，一线城市表现*为平缓。

我们将全国楼市进行按区域划分，发现从2017年1月-2018年6月，中国西部城市房价指数上涨*快，其次为东部沿海城市，中部城市房价指数相对平缓。

云房数据选取北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、成都、重庆、长沙、南京、杭州、西安、苏州、大连、无锡、沈阳、宁波、石家庄、青岛、太原、郑州、佛山、福州、厦门、银川25个城市作为主要研究对象，从投资角度解析普通住宅房产投资价值。

1、 人才引进政策助力价格坚挺

截止到2018年6月，全国已有不少城市实施人才引进政策，通过购房补贴或者放宽购房限制，压低了限购门槛，同时也拉动了市场上涨预期。其中二线城市尤为明显，一方面，人才政策导致人口数量快速增加；另一方面，城市产业发展提高人们对二线城市未来价值空间的预期提升。

从数据来看，普宅成交价格企稳，维持在21000元/㎡的成交均价，同比去年涨幅收窄，下滑5.1%，比上期增速下滑约12个百分点，目前市场已回归理性。

2、租金稳中有升，租赁市场需求旺盛

租金走势与价格趋势基本一致，处于横盘状态，同比增速为2.3%，与上期比增速下滑3.4个百分点。在房地产调控步步深化，保障租赁和探索“租售同权”的政策措施下，部分一、二线城市租赁市场需求热度增加，未来租金仍有明显上涨空间。

3、多数城市价格涨势强劲，北京出现下滑

受政策调控影响，北京价格同比下滑5.8%，深圳和上海价格同样受限，增幅在5%以内。广州经历了2017年的波动，需求得到抑制，而今年上半年政策略微宽松且价格上涨动力较强，同比涨幅19%。除此外，各城市均价皆呈不同程度上涨，其中杭州、福州和长沙价格大幅上升，愈20%，上涨趋势与人才吸纳政策密不可分。

4、北京租金上涨，半数城市租金涨幅在3%-6%

2018年上半年，全国范围内整体租金涨势分化明显，并分为三大梯队。半数城市上涨幅度集中在第2梯队，涨幅在3%到6%之间。租金涨幅较大的依旧是热点城市佛山、苏州和杭州，主要原因是17年下半年抢人大战导致城市租金遭遇热炒。北京租金上涨，与价格形成倒挂，预计未来北京房价走势将趋于稳定，但房租仍有上涨空间。第三梯队中，三个城市租金进入下降通道，分别为天津、郑州和太原。

受2017年全国调控政策收紧影响，全国整体租金、房价涨幅均有大幅回落，静态和长期租赁回报率开始走低。历史五年转售回报率在17年下半年产生拐点，至18年上半年开始下行，为11%，高于房地产信托平均年收益率8.05%。未来来看，在“房住不炒”的基调下，全国房价不存在大幅上涨的空间，但随着热点二线城市“人才引进”及城市快速发展的利好，人口吸引力逐渐增强，房价或将缓慢上行，导致未来转售回报率（2018-2023）小幅上升。

Ø静态租赁：整体回报率显著下滑，天津回报率为1.7%

2018上半年，普通住宅静态租赁回报率在2%-3%左右，25城市平均值为2.3%，平均下降0.3%。除上海、天津有微幅上扬外，各城市普通住宅的静态回报率均下滑。天津购房人口提升导致整体成交量价齐平，回报率上升1个百分点至1.7%。银川因租金涨幅明显，房价波动较小，回报率4.3%。

Ø长期租赁：整体租赁热度减退，重庆、郑州获长期投资前景

2018上半年，租赁热度减退，普通住宅租金下滑，长期租赁回报率下滑2%-4%，25城市平均值为3.4%，平均下降了0.4%。仅天津、佛山和银川有微涨，余下22个城市均不同程度下滑，其中有14个城市低于投资均值。目前较有租赁投资前景的城市有重庆和郑州，租赁回报率在5%以上。

Ø5年转售：历史五年转售回报率普降，北京投资价值走低

2018上半年，普通住宅历史五年转售回报率（2013-2018）普降，平均值为11.1%，平均下降幅度为1.8%，13个城市低于平均值。其中北京因房价涨幅收窄，降幅7.5%。仅沈阳一城市上升，上升幅度为1.5%，结合以往数据来看，沈阳连续两次回正，投资价值凸显，原因是近一年沈阳土地价格连续走高，催生高价普宅产品，同时租金上扬，导致历史五年转售回报率上浮。预测除太原和银川外，其余城市转售回报率仍将下滑。

云房数据结合25城市普通住宅的未来转售及长期租赁回报率，对房地产投资方案进行评估，帮助投资者尽可能获得利益较大化。下图展示普通住宅房地产投资价值导向图。

普通住宅5年转售Vs.长期租赁

数据来源：云房数据

我们可以看出不同物业类型租赁及销售各自主导型的城市，如：

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