独有｜大数据告诉你2018上半年全国土地市场泡沫究竟有多少！

一、中估联数据观点

2018年上半年，在中央“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的政策指导下，各城市深化落实各项调控政策“分类调控、因城施策”，逐渐完善土地市场的各项规范，优化供应结构及宅地供应比例，全好宅地市场逐渐回归理性。

目前一线城市宅地市场以提供“租赁用地”及政策性住房用地为主。而核心二线城市的宅地市场呈现量升价稳的态势，成交有大幅的上涨，在土拍市场“限地价，竟配建，竞自持”等重重调控下，宅地的溢价率暂被维持在较为合理的区间内。

2018年下半年，针对近期房地产市场乱象，住房城乡建设部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部委联合印发通知，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。七部门将在30城打击炒房团。核心打击对象有四个方面：投机炒房团伙; 房地产“黑中介”；违法违规房地产开发企业；虚假房地产广告。而针对三四线城市：国开行也将收紧棚改审批，三四线城市去库存走入尾声。由此可见，2017年至今的这轮楼市调控并没有放松的痕迹。不断收紧的政策必将间接影响到土地市场的积极性。

面对需求端调控政策持续不断的加码升级， 2018年下半年的宅地市场预计将迎来一定程度的降温。一方面市场资金面仍然偏紧，融资环境愈发艰难，同时中美贸易战带来的不确定性影响，也将间接影响到宅地市场。另一方面，在土拍政策趋紧的前提下，土地市场竞争分化加剧，一线城市宅地市场依旧低迷；二三线虽然有部分城市地块竞争激烈，但热门二线城市目前宅地盈利能力亦下降显著；在这种背景下，房企拿地风险程度如何？开发企业的利润有多大？中估联数据中心将通过土地泡沫指数LBI进行解答。

二、土地市场整体情况

2018年上半年中估联数据监测的全国24个核心城市通过招拍挂市场出让的380宗住宅地块。这部分住宅用地总出让金合计2662亿元，土地面积2009万平米，规划总建筑面积4583.5万平米，平均楼面地价5948元/平米。具体见下表：

图：上半年土地市场及国民经济基本情况表

从宏观经济层面来看，上半年经济整体平稳，上半年全国GDP增速6.8%。房地产投资仍然是经济*主要的支撑，但过去几个月地产销售整体较为低迷，未来或将使宅地市场进入下行轨道，目前部分一线城市已初露端倪。

从成交具体情况来看，24个核心城市宅地市场呈现“量增价跌”的态势，2018年上半年，24个核心城市成交宅地建筑面积同比去年上升3.75%，出让金同比降低2.9%，土地楼面地价同比降低11.9%。

宅地出让金排名前五的城市是：天津，杭州，重庆，南京和武汉。虽然全国整体成交量仍然维持增长，但增速趋势已出现下行趋势，在全国房地产市场逐渐降温，土拍市场政策趋严的背景下，预计下半年宅地市场将持续下行趋势，溢价率也将普遍维持在较低空间。

图：24个核心城市宅地成交情况

三、土地市场泡沫指数排名

（一）全国土地市场泡沫指数LBI走势

从2018年上半年LBI走势来看（如下图），中估联数据监测核心城市宅地市场整体维持在无泡沫区间，但随着楼市的逐渐降温，调控依旧趋紧的背景下，开发商未来的利润空间将遭到进一步的压缩。

未来特别需防范三、四线城市的宅地开发风险。由于一线城市拿地艰难，土拍市场限制严格，为维持企业正常发展，部分房企拿地战略逐步向三、四线城市倾斜，这个趋势在上半年尤为显著。但三、四线城市的人口吸附能力较弱，且经济对房价的支撑度较低，房价缺乏持续上涨的动力，预计在未来两三年内会出现大量库存无法被吸收的现象，开发商的宅地开发风险将日益增大。

图 ：全国LBI走势图

（二）城市土地市场泡沫指数排名

注：风险度大于0，则开发不能获得行业平均利润，反之，可获得行业平均利润

图：2018上半年城市土地市场泡沫指数排名表

2018年上半年有8个城市CLBI均值大于0，即真实地价大于均衡市场地价，占比35%。即这8个城市拿地的开发经营项目总体上而言很难获得行业平均利润。

沈阳位居榜首，后续依次为重庆、广州、合肥、成都等。CLBI（土地泡沫指数）均值大于0的城市主要仍集中在准一线城市或处于上升期的二线城市。

以沈阳为例，上半年沈阳作为调控相对宽松的二线城市，人口流入和棚改政策使购房需求过渡释放，上半年沈阳新建商品住宅价格同比上涨超过10%，土地市场间接受到影响，开发商拿地积极性激增，加剧当地土拍市场的竞争，截至目前，沈阳宅地平均成交楼面价达5637.5元/㎡，平均溢价率达51%，相较去年同期都有大幅的上升。但同时，在沈阳现有的经济实力无法支撑房价持续上涨，加之购房需求过渡释放，消耗了相当程度的购买力，因此未来沈阳楼市上行缺乏可持续的支撑。

从2018年上半年，CLBI0的8城城市土地市场泡沫指数来看，只有沈阳超过30%，即有土地市场存在轻微泡沫，其余城市的泡沫均在可控范围内，说明中估联数据监测的各城的宅地市场已逐步趋稳。

（三）项目土地市场泡沫指数PLBI TOP20地块

图：2018上半年项目土地市场泡沫指数排名表

上半年，项目土地市场泡沫指数较高的20宗地块中，重庆6宗、沈阳和昆明各5宗，南京2宗，天津和成都各一宗。其中位于重庆的两江新区的一宗宅地PLBI较高，达141%，该地块由保利，首钢等五家房企竞争，*终重庆招商依城房地产开发有限公司以高达6319元/㎡的楼面价竞得，溢价率40.42%，该地块地理位置较为优越，位于渝北区两路-空港板块，紧邻渝北木耳公租房东区，地处轨道交通3号线北延线莲花站点附近，但目前周边在售楼盘价格仅在6000元/㎡左右，出现面粉大于面包的情况，即使未来预计上市价格上涨超过目前周边在售房价的30%，开发商仍然面临较大的利润压力。

从时间来看，高泡沫地块集中在年初，在土拍市场的进一步规范下，宅地市场逐渐回归理性。

从布局来看，今年风险集中在中西部及东北二线城市；

从拿地企业来看，大部分地块仍以实力较强的品牌房企为主，但也不乏房企联合拿地的地块，可见在资金链偏紧的背景下，开发商将通过联合拿地来降低开发风险。

四、地块开发价值解析

（一）核心城市出让地块可能利润率分析

2018年上半年，全国核心城市出让地块380宗，平均开发利润率约为22.3%。分城市来看，开发商利润率向中西部迁移

国家统计局公布上半年数据显示，中西部是全国商品房销售的主力，而东部等过去热门的城市市场热度明显减退，开发商亦逐渐将核心转移至调控力度较弱，楼市又相对火热的兰州、郑州和西安等中西部城市，从推算出的开发商可能的宅地开发利润率来看，兰州和郑州等中西部城市的的开发利润率排名较高，达50%左右。

图：城市出让宅地开发利润表

（二）出让地块月度盈亏分析

从地块盈亏分布图可以看出，上半年，宅地地块利润率主要集中在每宗0-40%之间，利润率为负的地块主要集中在名列前茅季度，利润率超过60%的地块数量较少，而亏损超过40%的地块仅有两宗，说明随着土地市场规范不断深入，开发商亦更谨慎理性的拿地，整体投资趋于稳健

图：地块可能利率分布散点图

（三）亏损项目排第10

亏损项目排第10中，天津，杭州和沈阳各两块，重庆三块，昆明一块，从地理位置上来讲，2018年上半年中西部城市的亏损项目数量增加。10个项目的LBI均值91%，属于泡沫极大的区间。

亏损*严重的地块亏损额预计为-11.54亿元，是由招商蛇口于2月7日竞得的天津市北辰区北辰道与辰永路交口东南侧地块，该地块规划住宅建筑面积为24.29万平方米， 招商以顶价46亿元，并配建棚户区改造定向安置房2000平方米摘得该地块，剥离安置房后的住宅成交楼面价高达20331元/㎡，而该地块周边新房价格仅为22500元/㎡，地价贡献率高达90.36%，土地市场泡沫LBI值达到61%，处于较高的位置。按传统做法，对于这些开发风险大、预计会亏损的地块，开发企业都会选择放缓开发节奏捂盘，静待市场回暖，踏准销售节点，以保障项目的基本盈利，但目前中美贸易战升级，经济发展承压，且各城房地产市场受限严重，短时间内没有松动的可能。预计开发企业将进行产品创新，以挖掘新的市场需求点及有高额附加值的产品以获取利润。

图：亏损项目排第10

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