北京万科：3年搞出了一个“新物种”

世界少有不变的是变化本身。要论地产圈*擅“思变”的房企，万科肯定是其中之一。

自2012年郁亮提出“白银时代”的观点之后，万科随即开始全面转型。

这种“思变”的基因就像生物进化“细胞分裂”过程中的DNA复制，迅速从集团“复制”至各个地区公司。

在集团转型意识的引导下，万科这个生态下众多的地区公司也开始结合所在区域寻找转型的内在驱动力。

在这其中，已经于7月28日正式开放的北京万科时代中心，可能是比较具有话题性、也比较具有“超级IP”性质的项目之一。

2015年，北京万科启动“6+X”全面多元化转型战略。而在这其中，“城市更新”是北京万科的头个转型方向。

在存量资产时代，城市更新是北京城市升级的引擎。城市更新对城市的空间、功能、产业布局、生活方式等方面，都将带来深刻的改变和影响。而核心区域“旧楼改造、存量提升”为主的“城市更新”是下一个风口。

往大了说，万科时代中心的落地，有可能是北京城市空间架构重塑下的成功范本。

但我的观点可能偏微观。在我看来，北京万科时代中心这是北京万科在城市更新这个新系统中，进行的一次“底层代码求变”

而北京时代万科中心，是北京万科启动“6+X”战略战略中更新的“名列前茅行底层代码”。

PART 1

实际上，自2015年刘肖成为北京万科的掌舵人以来，其转型成果超出市场的预期。而北京万科在北京市场占据一席之地，一个*重要的能力是适应环境变化的能力。

对此，我尝试着总结了一下，大概有这么以下三个方面的体现：

1、根据市场供需，将刚需产品策略转向高端产品策略，推出“翡翠系”和“大都会系”两个高端产品系列；

2、深度了解城市发展规律和脉络，及时作出战略调整，确定了一个相对清晰的发展方向，即全面启动“6+x”的战略转型；

3、修炼内功，在企业内部治理方面以精细化管理为手段，极大地提升了公司的效率。北京万科的业绩在刘肖履任以后从200亿迈上了300亿。

一直以来，北京是一个相对特殊的市场，尤其是对于房地产行业来说，更是如此。

城市发展的历史过程，就是一个不断更新、改造，新陈代谢的过程。自城市发展到一定阶段起，城市更新就作为自我调节机制存在于城市发展之中。

具体到北京。随着城市化进程的推进，产业转移、人口迁徙与城市规划变更将引发北京城市副中心大规模的城市变迁。

在北京这个城市，房地产增量市场日渐减少，未来对存量资产的再开发与运营或成为城市更新的关键因素。

北京万科对“城市更新”这一命题的破局关键，是2017年北京正式颁布了《北京城市总体规划（2016年-2035年）》的规划。

通过对城市更新课题的深入研究，根据《规划》确定的北京未来“四个中心”的核心战略定位，北京万科提出了“把存量资产进行收购、提升并且改造成更适合市场和客户的产品。”的转型方案，旨在对城市核心区的存量物业进行现代化的改造，提升城市核心区的活力。

这是北京万科选择城市更新作为头个转型方向背后的深层逻辑。

而在存量时代来临的当下，城市更新已从传统的物质层面、拆旧建新式的城市更新，发展到城市有机更新的阶段。

对房地产企业而言，城市更新更考验房企的综合运营能力，除了对老旧建筑的硬件、外观进行改造外，对产业导入、产业布局、生态环境、人文理念等方面，都需有更全面的把握能力。

北京万科认为，城市更新*主要有两个目的，一是产业升级，把低效率的土地置换出来，就是置换成更加高效的产业来使用；二是通过置换来创造更好的人居环境。

从路径选择来看，北京万科正在逐步搭建以功能环境重塑、产业重构、历史文化传承、民生改善为发力核心的城市更新模式。

PART 2

从产品思维的角度理解，底层代码是负责硬件的交互部分，类似于基础设施部分。

万科时代中心是北京万科在北京房地产市场传统开发投资逻辑的成熟体系之中，摆脱原有的思维惯性和路径依赖，做出的一个全新产品。

为什么这么说？

首先，在*基本也是*核心的产品定位上，万科时代中心完成了一次区域的定位升级。

万科时代中心位于朝阳区十里堡甲3号，紧邻朝阳路、东四环路，1号地铁四惠站及快速公交2号线在此交汇。

项目所处的位置，是CBD东区*早、*集中的消费、生活区域之一，10*可畅达国贸中心、京广中心、新央视、财富中心等CBD各大核心区域。

这里曾从元大都时期的一个驿站，到民国八年的一个村庄，到新中国成立后的纺织业重镇，到八十年代的一个集贸市场。

经过全面升级改造昔日的十里堡西单商场变身为汇聚文创产业与新兴商业业态的复合空间，同时承载着服务首都功能、留存时代记忆与丰富市民生活的区域功能定位。

从历史的区域定位变化看，万科时代中心所处的区域位置所承载的城市功能正在不断进化。而随着万科时代中心的正式落地，这里的区域定位再次升级。

其次，万科时代中心是北京万科对存量资产改造核心认知的具体呈现。

万科集团一等副总裁、北方区域本部领头执行官刘肖认为，“城市有机更新不是原来简单的推倒、拆除、重建的更新，而是在保持原有的城市机理的有机更新，是变与不变的内在统一。这其中，对建筑形态的更新是一方面，更为重要的是对其运营。”

时代中心的整体建筑由原西单商场改建而成，总建筑面积约47，000平方米，是一个集精品商业、文化办公、艺术空间为一体的城市综合体。

对存量资产改造从资产的收入到持有，包含设计定位、改造、运营，北京万科不是单纯的运营商角色。

为什么北京万科如此重视万科时代中心的设计？因为从资产运营的角度来看，设计部分所呈现的文化创意才能创造价值。

从这个角度看，无论是功能形态、项目定位，还是产品气质，万科时代中心都属于全新概念的综合体。

就设计而言，项目拥有平层高效灵活、三大互动中庭等特性，集景观、艺术与空间多元化互动的多重功能：建筑幕墙采用可持续的节能材料，铝板与玻璃交替变化；室内设计以“室内空间室外化”的理念，将阳光和自然带到建筑内部。

在公共空间的打造上，万科时代中心以“艺术是精神的绿色”的信念，收藏十余件艺术品，创造诸多激发灵感的公共空间；主入口的巨型“气球”艺术品，通过灯光的变化来展现云在不同的自然条件下的变化，灯光闪烁的频率与呼吸一致。

在美好场景的营造上，时代中心外围广场地面上镶嵌的不锈钢条带代表着二十四节气。在节气日的正午十二点，建筑的倒影会刚好落在这一条刻度上，记录着四时的变化；水面下设置五光十色的“极光”，给周边居民营造极富现代感的休闲空间。

商业功能上，在首层和地下一层提供多样化的餐饮选择和全品类的生活服务，且商业空间内还设计了一个大台阶，可以举行发布会、展览、演出等各种活动，形成了一个汇聚活力的“内核”。

而办公形态上，时代中心采用的是面向未来的办公空间设计，三个相互串联的公共空间将办公平面划分成两个组团，形成大平层+小独栋的灵活租赁组合。

随着北京各个城市功能的不断强化，北京万科时代中心能成长为一个什么样的“新物种”，现在还很难描述。

但就目前来看，万科时代中心的落地，已经为北京的城市更新画出了一个更大的想像空间：

名列前茅，万科时代中心是北京朝阳区文创新坐标；

第2，北京万科存量资产改造的路径研究为城市有机更新的范本；

第三，北京万科完成“6+X”全面转型战略以后的生态体系或将重塑北京房地产的格局。

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