楼市新政真的来了，高杠杆真的会死人的！

刚刚，市政府办公厅转发了深圳楼市调控升级的通知！

跟上周网上层传的信息一致，新调控主要措施有以下几点：

一是暂停公司买房，包括新房和二手房。

二是限售，自取得房产证起，住宅三年限售，公寓五年。

三是离婚两年内买房按照第2套，*7成计算。

7月31日前已经网签的交易不在此次调控范围内。

针对此次调控的核心，也就是上述第2条的限售政策，村长上周写文章表示，那些高杠杆炒房的投资客们，要小心了。

文章发布后，有朋友在小密圈问村长，真有那么严重吗？

老实说，真的有。

你要知道，自从华润城3期开盘，把深圳楼市弄到高潮后，整个深圳楼市开始显露出疲态。

比如一度大热的金亨利二期、曾经被认为一房难求的香蜜湖天健公馆，都被大量弃购。而就在上周，南山新盘乐尚林居居然去化不到三成。

这些，都不是好苗头。

很多人相信房价永不落，更多人相信，深圳的房价会一直涨到天上去。从长远看，这个逻辑似乎没有问题。

但任何事情，都是有周期的，有周期也就意味着有波动。

*明显的例证是，10年前的2008年，深圳楼市的崩盘，那时，不少杠杆过高的炒房客们直接断供。

今天，深圳的楼市的炒客只多不少，他们面临的环境和压力也更不乐观。

1

一旦限售，有些人的资金链就断裂了

先说几个例子吧。

比如华润城三期，我跟大家简单地推算一下，如果限售，高杠杆的炒房客们将会面临怎样的资金境地。

华润城三期这个项目就是一个遭到热炒的盘。由于政府限价，单价比周边二手项目便宜了2到3万，巨大的套利空间吸引了众多炒房客，600多套房源*终吸引了7000多人抢购。

华润城三期总价介乎728万与1683万之间，我们就以1000万来算。

我们假设炒房客比较有能耐，认筹时那两百万的资金没有成本，还能搞到首套房的房票。那么*三成，30年贷款，利率5.63%（上浮15%），等额本息还款，算下来，每个月的月供约4万。

一般我们办完按揭，到*终收楼、拿到红本的间隔是两年。在这两年里，炒房客需要投入的资金是*的300万，加上24期月供总共是396万。

而限售政策一出台，住宅项目哪怕拿到了红本，还有三年不能出售。也就是说，自炒房客办贷款买房，到*终能卖房，房产需要持有五年。

在这五年里，炒房客需要投入的是300万的*，加60期月供240万，总共540万，比限售出台前，多付144万。

这还是选择等额本息的还贷方式，如果是等额本金，前期月供将更多。

限售前，炒房客原本只需持有房产2年，拿到红本后就可以转手套利，释放资金压力。

限售后，炒房客又得当多三年房东，资金压力硬生生多了三年。三年多给140多万的月供。

再用一套三千万的招商双玺的房产做例子，如果同样按揭七成，*900万，30年等额本息下来，每月的月供将是12.1万，头两年加*将投入1190.4万。如果再等三年，36期的月供，将多付435.6万

而这只是正常银行按揭贷款需要的月供。许多胆肥的炒房客，本身可能资金并不是很充足，但就敢从*阶段开始加杠杆

哪里有需求，哪里就有服务。前两天还有人暗搓搓地来告诉村长，他们家的产品，能帮用户垫付一半的*，“利率只比房贷利率高一点点”。

*贷前段时间被监管层严厉打击过，但这才没多久，就换了个马甲在市场上横行。

就算这款*贷的利率和按揭贷款一样，300万的*，贷一半，5年周期算，等额本金还，每月就得2.8万。

那边厢每月得还4万，这边厢每月得还2.8万，可能还有一些别的利息，家里有矿啊？

这还只是华润城3期一套房，你要知道，炒房客们手上不会只有一套房的。因此，他们还贷的压力只会倍增。

2

短债长用，期限错配，风险巨大

钱投入得再多，每月月供再高，只要较后能赚回来，那还没关系。但限售出台了，这些高杠杆的炒房客们将等不到较后那一天。

过去炒房客们如果资金周转不开，还能用各种名目的消费贷、信用贷、P2P小贷公司甚至信用卡续命。

这些短拆资金的特点就是利息高，周期短，大部分长的也不过1-3年。1-3年在原本不限售的市场环境里周转，可能还绰绰有余。

但限售政策现在把房产流动周期大幅增加到了3-5年，这1-2年时间上的错配将令高杠杆炒房客们焦头烂额。

以上两点，其实核心说的都是现金流。一旦这些高杠杆炒房客的资金流断裂，某个环节还不上钱，游戏就结束了。

而这一切还是建立在深圳房价不跌的基础上。如果深圳的房价持续微跌，哪怕只是涨得不多，炒房客们的收益将难以覆盖成本。

事实上，上周 可能限售的消息一出，市场反响是挺大的。在各大微信群里，相关讨论不少。

还好，政策出台后，今天（7月31日）之前已经网签了的，不在此次限售范围内。不然许多炒房客，可真要炒成房东了！

3

房价永不落只是神话

很多人相信，房子永远是涨的，但他没搞清楚，房子也会跌的，跌起来也很可怕。

毕竟，历史是给过教训的。

这样的例子曾在深圳大规模的发生。

2008年6月25日，深圳一银行向媒体透露，宝安泰华大厦有一业主已于2008年1月份正式断供。这是2008年深圳银行界披露出来的首宗断供个案。

此后深圳四处充斥着断供与维权的消息。

西乡某售楼处门口，业主要求开发商补偿业主的“损失”。

2007年6月，李先生以每平方米1.1万元的价格购买了碧水龙庭二期的一套70多平米的二室一厅，*16万多，每个月4000多元的房贷，已经供了9个月。但是08年房价已经跌到每平米七八千。

“一下子把*给跌没了，房子总价还不够剩余的房贷，名副其实的负资产，继续还贷不如重新买一套划算。”李先生是该项目68户集体断供的业主之一。

2008年初，李小姐通过按揭买了英郡年华一套40多平米的一居室，但是在交了三个月的月供后，李小姐决定断供——就是不再向银行交纳月供，这套房子她不要了。

“太过分了，拼命地降价！” 李小姐说她购买英郡年华的单价是1.1万多元，很多早一点购买的业主价格更高，较高的是1.3万多元，但是现在，英郡年华三期售价只有6888元，跌幅超过了40%。

神曲《江南皮革厂》里王八蛋老板黄鹤和他小姨子的传奇故事，经媒体考证，竟是个带血的真实案例。

2011年底前，名震一时的温州炒房团四处扫货，早不满足实业薄利的温州炒家，利用联保联贷的这种民间金融方式将杠杆玩到至极，*终将大本营温州本市房价在当年炒到了均价2.1万/平方米。

后来的结局都知道了，击鼓传花玩不下去了，12至15年温州房价腰斩，恶劣的实体环境加上互相担保的杠杆，资金链断裂，炒家们破产的破产，跑路的跑路，家破人亡上绝路的也不是个案，一场荒唐的温州楼市炒房梦落下帷幕。

这些年，村长也听说过一些更高阶的炒房客。他们联合抱团，实力不俗。在大城市里可以一次扫下某个优质项目大部分的流通盘，在小县城甚至可以和开发商、ZF一起哄抬地价，指引房价。

这样的炒房客或许资金实力不俗，三五年的限售也不在乎。

但村长想用尼采的话对你们说：

当你凝视贪婪的深渊时，深渊也在凝视你。

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