海外买家推动欧洲住宅市场实现两位数增长

欧洲房地产市场的投资在过去一年中显著增长，这在很大程度上是由于外国投资者的需求和活动增加。随着该地区对住房供应的需求超过供应，房地产投资提供稳定的收入状况和多样化的机会，投资者继续将核心从商业资产转向住宅资产。

仲量联行（JLL）的研究发现，2017年欧洲住宅投资总额为430亿欧元，比上年增长13％。虽然这些投资大部分来自欧洲或北美，但在更远的地区，包括中国和香港，增长更为明显。

随着需求持续攀升，以及某些市场的物业供应变得越来越受限制，投资者对风险越来越有信心，并在2018年不断探索投资欧洲房地产的不同方式，使得到今年年底的市场估值达到47-49亿欧元。

成熟的市场仍然*

德国仍是欧洲*的住宅房地产市场，其首都柏林去年获得的投资额达到37亿欧元。法国，瑞典和英国等其他市场也继续受到外国买家的欢迎，目前英国一半以上的住宅房地产投资来自海外。

这些成熟市场占据了投资活动的大部分，尽管新的创收物业供应量的不断减少是一个重大障碍。随着许多老旧房产进入柏林，哥本哈根和斯德哥尔摩等城市的买房出租市场，通常需要大量支出才能使这些老化的房屋在开始创收之前达到现行标准，这可能是进一步发展的财务障碍。

新兴市场提供了令人信服的替代品

虽然核心市场可能为那些能够负担得起投资的人提供较大的收益，但外围房地产市场在2017年经历了较高增长，*显著的是西班牙165％，爱尔兰200％的投资增长。由于许多新兴市场也存在严重的供需失衡，预计增长将持续到2018年。

由于这些市场的投资机会往往是私人拥有的个人财产，因此大规模收购可能更具挑战性。这使得新兴市场特别受到寻求小规模投资的海外房地产买家以及希望跨境投资多元化组合的有经验的投资者的青睐。

跨境投资呈上升趋势

二级和周边住宅市场的增长导致以前专注于一个市场的投资者采取更广泛的投资方式。随着投资者对处理不同地区之间的不同财产法律和要求信心的增加，跨境交易量从2016年总投资的四分之一增加到去年的三分之一。

多元化的方法为熟练的投资者提供了两全其美的优势，他们可以从成熟市场获得安全收入流，也可以从基本面强劲的新兴市场的爆炸式增长中受益。预计地理上多样化的投资组合需求将继续增加，但在不熟悉的地区进行谈判交易的复杂性使得当地的专业知识或援助成为必需。

重新思考投资方法

供应短缺是欧洲住宅市场面临的巨大挑战，伦敦等主要城市的开发活动激增就是旨在解决这一问题。由于耐心的投资者需要确保在建物业的当前水平价格，并且预计未来几年进入市场时的预期收益，因此远期购买安排现在占英国房地产投资的大部分。

国内外买家也越来越多地与其他投资者或开发商建立合资伙伴关系，以获取更多可能以前无法获得的大量土地和房地产资产。由于投资者在欧洲多元化住宅市场的细微差别方面变得更有经验并寻求更高的回报，因此这些合作伙伴关系在英国和西班牙已广泛存在，预计在2018年也将增加。

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