限售限企限离限公寓，一文告诉你深圳房价会不会跌，还能不能买房

昨夜，深圳楼市迎来新一轮调控，本次调控也可算是史上*强了。个人限售3年，离婚2年内算二套，限制企业购房，商务公寓转租，每一条都切中了要害，彻底堵死了短炒客。

7月，深圳楼市成交量大幅上扬，3461套，成为2018年以来的新高，也是2016年104调控新政以来的头次新高。今年以来央行通过3次定向降准和多种工具操作释放大量流动性，在人们以为的“大水漫灌”下，粤港澳利好不断释放新消息，深圳楼市蠢蠢欲动。

压抑了两年的楼市，会通过今年一系列的“打新”热潮反弹吗？

显然，这个政策来得多么的及时。昨天中央政治局会议上，传递出了几个重要信号，提出了“六大部署”，分别涉及宏观经济政策、供给侧改革核心任务、金融风险和实体经济、对外开放、房地产问题和民生保障。此次政治局会议依然将“把好货币供给总闸门”作为约束条件，并且明确提出“坚决遏制房价上涨”。相比前几次的抑制房价“过快上涨”，这一次的用词则更加坚决——“遏制上涨”，也充分说明了接下来的路，主要还是“稳”。

由于货币政策的放松，市场上为是否会再现上一轮暴涨争论不休，但中央此次定调坚决遏制房价上涨是决策保障，深圳也成为了表率，连夜推出新政。去年广州较先推出“限售”政策，深圳“加码”了一年，追加离婚买房限制、企业购房禁令以及对商务公寓的定向“打击”，显然已成一线中政策*严的城市。深圳此番调控，也反映出国家希望通过深圳，将一线城市反弹的势头压住，引导市场预期，给货币政策松绑创造条件。

深圳*新买房资格表

▲来源：万通融资

关于 新政，市场上已经有很多解读，公认的即是：

1、堵死了短炒客、公司炒房的路；

2、商务公寓流动性锁死，但对市场上待售的商务公寓则是利好；

3、个人住宅限售短期内会影响房价，但长期受供求关系影响，深圳楼市继续看好；

4、离婚买房漏洞被堵住，投机需求受打击，但会误伤改善刚需客。

其实，这几个政策并不是深圳“始发”，但深圳算是“打包”漏洞补贴*全的，从限售到离婚，再到公司买房和商务公寓限制，每一条都“补”的恰到好处。

企业买房其实在*近几次热门楼盘“打新”过程中，就已经被列入“禁令”，这次则是官方盖了章。新增的商务公寓禁令，也为近年的疯狂打包整售画了个句号。

限售政策广州去年初就已经出台，但广州的房价还是在稳定上涨。限售的目的，不是平抑房价，而是增加炒房成本和不确定性，买定离手，阻止短期炒房客杀入楼市套现。

目前主要城市的限售限购限贷一览表：

▲来源：咚咚找房

由此可见，新政主要针对的还是炒房客，目的是稳定楼市健康发展。但是大家*关心的还是房价会不会下跌，深圳的房子还能不能买了。小编咨询了几位深圳楼市专家，为大家来解答困惑。

爱住家创始人、深圳资深地产专家 黄芳

深圳房价6个月内见底

粤港澳出台后，探底向上

新政出台后，半年内房价肯定跌，尤其是中低价位的房源。投机者跑了，楼市迅速冰冻，刚需可慢慢挑选，但当前房价已是有心无力，市场主要靠刚改支撑。但是，半年一年后，人们发现还是没什么投资渠道，刚需、刚改、正常投资（非投机）还是会回头买房。

提问：深圳还会不会涨，*快什么时候涨

回答

1.6个月内见底；

2.粤港澳出台，探底、向上；

3.2年内不会大涨；

4.3-5年不同板块会分化；

5.既然3-5年才有可能向上，而且不能保证年化20%，资金成本一年就快10%，所以，热钱还是不进来。

提问：刚需现在能买房吗？

回答：短线肯定有捡笋机会，但需要持有3、5年。因此刚需说是能说买，解决自住问题。但是不能涨，也是不舒服的。

资深地产评论员、地产剑客 华仲占

刚需选择需谨慎，居住优选

公寓要关注利润率，排除地段较差标的

政策是从中央到地方，急政猛于虎，形成统一部署，坚决堵住投资炒房的路子，坚决将资金引流到实体经济和消费升级领域。

商品房冻结，炒房之路也被冻结，未来楼市全国楼市稳中看跌。深圳楼市由于特殊的供需关系，短期内观望，中期看跌，长期看涨。(短期为半年，中期为3年，长期为10年）

提问：刚需目前还能入场？什么样的房子才能入手？

回答：刚需购房不受影响，虽然中期会微跌，但不会出现大跌。改善型受影响较大，主要是名额问题被堵死了。投资物业需要更加谨慎，选择自住+投资性物业为主，中长期持有。

提问：公寓还能买吗？如何选择？

回答：公寓必须关注利润率了，关注长期居住的价值，关注位置，一般位置的公寓会砸在手里。

新生代投资实战派、知名房产博主 龙华开心他爸

房产流动性降低，刚需入市要做好功课

公寓会跌，需求停滞

用离婚的出轨风险打击有钱人囤房，离婚前房子越少越无房贷记录越受政策保护。限售让房子的流动性降低，刚需必须做足功课、勤踩盘，买满足自己需求的合适房子，切莫乱上车。

提问：公寓不能买了吗？

回答：公寓基本上是投资需求，限售5年，短期需求都没了，肯定会跌

深圳房地产研究中心一等研究员、研究部副部长 李宇嘉

刚需购房时机，卖方让利空间变大

商务公寓禁令相对较温和，有利市场稳定

1、央行开启放水，怕资金流入楼市，热点城市率先调控，做出表率；

2、近期，新华 社三问楼市之二《个别城市对炒作睁只眼闭只眼 希望高房价拉高地价》。指出，今年以来，深圳严格执行各项调控政策不放松，房价实现连续20多个月稳中有降，给予高杠杆炒房者一次深刻的市场教训。头次肯定了某地调控政策，深圳是改革开放的前沿阵地，做出表率；

3、近期一线城市回升，深圳市少有一个新房二手房成交量同比都上涨的城市，而且深圳2015在全国各大楼市率先反弹，到目前为止，已过去了3年。按照板块轮动的规律，深圳也将率先回暖。深圳率先调控，反映了国家希望通过深圳调控，将一线城市反弹的势头压住。

提问：深圳会跌吗？还能买吗？

回答：基本上短期市场的成交量肯定会受一些影响，但是这个政策是针对过去政策打补丁，比如商务公寓之前的企业的购买包括*近一些大宗交易。招商某楼盘基本上百分之二十多的是企业购的。

所以并不是针对刚需的，深圳楼市从2016年到现在两年的调控，基本上我认为，目前是比较好的购房时机。

提问：刚需能不能入场？

回答：政策本身力度不算特别大，没有在杠杆上作进一步的严格规定，只是限售。而限售会影响短期成交，对刚需来是一个好的介入机会，

买房可以多关注一些，多去看一些楼盘。现在的二手房成交周期很长的主要原因是，卖方观望造成的，再加上愿意让利的空间没那么大，所以僵持。那么未来，卖方让利空间会更大一点，刚需可以淘笋盘。

提问：商务公寓是不是不能碰？

回答：相比北京上海，广州，其实深圳没有把商务公寓一棍子打死。而且对商务公寓的处理来看，基本上还是以现实为主。希望商务公寓能够保持一定的活跃，希望你进入只是不喜欢那么快的出来。

深圳知名地产评论者、户型研究专家 凤凰树

房地产税一日不出，调控一日不知

投资者观望为主，不见笋盘不出手

深圳731新政如期出台，不仅给调控政策打上了补丁，也让期望借贸易战、经济下行，政府再提房地产这把“夜壶”的人士一记重锤。炒家们可以洗洗睡了，与政府唱反调者可以歇歇了。房地产税一日不出，房地产调控一日不止。

2018“逢8年”，黑天鹅满天飞，理智的投资者应以观望为主，以不变应万变，免得顾此失彼。新政当前，想卖卖不出，想买又何急？不见笋盘不出手。

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