北京刚需，这是你们买入顺义的较好时期！

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商 住利好新政

7月初，顺义有一条利好刚需群体的消息疯传，顺义住建委发布的商办项目转型改造。

326新政前，商 住由于不限购可贷款，对于有职住需求的人是一个很好的过渡选择。但新政后，商 住市场瞬间降到冰点。不仅停止了个人购买新房商 住和贷款，同时对二手房商 住的限购提高到比住宅还要严格的条件。但北京近郊区尤其顺义，商 住项目那么多总得去库存吧。

于是，顺义这个新政让商 住的属性变了：

名列前茅条：存量商办可以改公租房，彻底变性！

这一条基本上就直接推动商办类产品彻底变成了住宅类产品，不仅是消防、民水民电，以及单户卫生间上下水等问题均可以得到解决，更重要的是可以*了！然后孩子上学问题也解决了。

第2条：允许商办类产品改成集体宿舍，推动企业购置商 住

这条基本可以说，为顺义企业职工解决了居住的问题。甚至做成小公寓来投资出租获取收益，当然是以公司名义购买的。

第三条：可改造公寓酒店类项目，为商办公寓提供了条件支持

这个对于有着国际机场的顺义来说，有一定的市场需求，同时带动区域经济和税收增长，*主要是去库存。

由于产生了大量有保障的公租房和职工宿舍，对于实在买不起房的刚需和顺义工作的职工，是一个是实实在在的利好。

若能落实居住选择可以是这些商办改建的公租房，因为不仅能*，还能解决孩子上学的问题。企业配置的集体宿舍，不仅吸纳人才，也发挥了顺义所承接的疏解功能。

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海量保障房供应

除了一些公租房，顺义的棚改项目也非常多。

在十二五时期，顺义区保障性住房和定向安置房已经累计开工392万平方米、43066套，竣工面积470万平方米、4.8万套。20个村3万人实现回迁上楼。

十三五期间，顺义区除完成1万套东城区棚改安置房项目外，还将完成16584套公共租赁住房以及1000套人才公寓公租房的建设任务。棚户区和危房改造，自2016年到2020年共规划了63个片区。

这对本地户籍的刚需是利好，同时对顺义的城镇化率以及城建面貌的改善是非常有力的推动。

棚改安置房解决了本地居民的住房问题，那么，共有产权房则真正落实了房子是用来住的。

▼顺义共有产权房

共有产权房对于一部分人来说有点“鸡肋”，因为众所周 知，共有产权购买人只能获得部分产权，这严重影响了该类房产的投资和*。

能够买得起商品房的，或者未来3-5年有能力购置商品房的，建议共有产权房就别凑热闹了。

顺义增加了大量的安置性保障住房，一方面是可承接中心城区的人口疏解，增加顺义的人口红利。另一方面由于低价房源面世，满足了更多刚需者的选择（包含本地居民、新北京人、当地职工），相对而言对高价商品房也是一个冲击，自调控以来，顺义的商品房一直呈现下跌的趋势。

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房价呈现下跌趋势

顺义的房价在2016年以前基本低于大盘，在楼市暴涨的这波洪流中，顺义房价也跟着一路高歌猛进，直到317新政之后。

顺义7月商品房均价41772 元/平方米，总房价走势来看，2018年呈现下跌趋势。近三个月的二手房成交量和其他几个近郊区域相比，也明显处于劣势。

▼顺义房价走势

▼北京近郊区二手房成交量对比

判断顺义房价的走势，其实就这几点去分析就能心中了然。

名列前茅，海量刚需保障房的供应。

买入顺义者无外乎这几种人：本地居民，就近工作的刚需和改善者。改善住房的影响并不大，中央别墅区这个高端改善板块房价并没有下跌趋势。

作为北京城六区之外的郊区，顺义刚需购房者所占的市场比重，肯定比改善和投资购房者要多的多。

第2，顺义经济的发展趋势

顺义的经济底蕴是毋庸置疑的，2017年北京各区GDP排名顺义第六，经济的较大支撑是依托首都机场的临空经济区。

但别忘了大兴现在有了新机场，新机场的建设对于顺义来说是一个很大的危机。

京津冀一体化是近几年的大趋势，整体发展向东南方向倾斜，看看通州和大兴的发展就知道了。顺义近几年的发展缺少势能推动，楼市热度也被东南方向几个近郊区域抢走。

第三，人口红利

2017北京各区人口数量排行榜

1 朝阳区 395.5

2 海淀区 369.4

3 丰台区 232.4

4 昌平区 196.3

5 大兴区 156.2

6 通州区 137.8

7 西城区 129.8

8 房山区 104.6

9 顺义区 102

10 东城区 90.5

11 石景山区 65.2

12 密云区 47.9

13 平谷区 42.3

14 怀柔区 38.4

15 延庆区 31.4

16 门头沟区 30.8

繁荣的城市的背后是高技术外来人才的大量流动。

保障房能提供的是基本住房需求。产业的引进，经济的依托才真正能带来人口红利。

举个例子，有个朋友的公司在机场附近，作为公司的高层他担心的一项就是招不到高技术人才。如果你的公司在海淀黄村，或者在国贸附近你肯定不会因为招不到相应的人而发愁。

顺义人口并不多，薪资也不高，本地需求和外来购买力也将决定着房产的需求。

第四，交通优势

国际机场是较大的交通优势，临空经济区，中央别墅区吸引了大量了高净值人群，尤其是明星、经常出差的高端商务人士。

但是从本市通勤来看，顺义地铁只有15号线，大片区域属于轨交覆盖的盲区，而且未来没有新的地铁规划，相比北京通州、大兴、房山的交通利好，顺义的轨交不够完善。

从这几点来看，顺义房价下跌有迹可循。但是，从北京的整体市场来看，房价走低是短暂的趋势，大跌并不现实。

区域房价走势跟政策导向有很大关系，房价炒起来，主要是因为有概念的驱动。京津冀一体化的风头正劲，所以近几年东南区域房价热度较高。北京较先发展起来的北部，这种底蕴不会轻易消散。而且从宜居属性来看，顺义的很多区域生态环境还是不错。

其实以配套来说，北京几个近郊区差别并没有太大。以居住为目的的刚需，能够接受的房价和适合的区域才是*重要的。

虽然缺乏利好和轨交等支撑，但做为近郊区的顺义，目前均价只有四万多，甚至在老城有很多三万多可选房源，配套完善，生活便利，对于在北城和望京片区上班的刚需来说，正是入手的好时机。

那刚需选择顺义，应该如何着手呢?

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商品房的选择

之前已经提到没有能力购置商品房的刚需，顺义的保障房有着绝对的利好，而且选择空间很大。接下来，就要挖掘一下，有置换需求的刚需和改善购房者，顺义哪里更有价值。

顺义不同板块的房价差别很大，这跟交通、配套、环境有很大关系。

有价值的区域，笔者推两个地方。同时也对顺义核心打造的新城区做一个分析。

（1）刚需选择：顺义老城区

主城区是顺义区的发展中心，行政、教育、商业资源聚集，便利的交通，完善的生活配套是老城区*为明显的优势。15号线贯穿城区，交通也比较便利，人口居住相对密集。

楼盘以中小户型住宅为主，但近几年新开发项目较少，区域内主要是部分次新、2000年后的盘和一些老破小。四五万的房价比较适合刚需人群购买。

▼推荐楼盘如下，从品质来说，建议核心关注万科四季花园和金汉绿港。

△老城区环境

△老城区配套

（2）高端改善选择：中央别墅区

中央别墅区坐落于温榆河畔，是北京*早的高档别墅群落。环境优越、配套完善、距离主城区比较近。

占据首都机场、涉外商务使馆区的优势，地势平坦，又有两河流过，自然环境优越，交通状况较好。已经形成国际化居住和生活氛围，有十几所国际*、高尔夫球场及高档会所环绕，成为北京高档的生活区、财富区，可以说是一种生活方式和身份的象征。

具体分为后沙峪和天竺两个板块。

代表项目有：阳光城檀悦、中粮祥云、清锦源、优山美地、龙湖滟澜山等。单价5.8万-10万不等，可根据需求和喜好选择。

△中粮祥云

△周边环境

中央别墅区适合终端改善，吸引了大量东部、东北商业区的一等白领、明星大腕和海外人士*此地。

由于生态环境好、交通优势和距离主城区较近，这个板块确实存在价值，但由于目前新增土地供应不足，已经过了大面积投放的阶段，所以价格也相对稳定。

（3）尴尬的顺义新城

顺义新城出了一批高端改善新盘，普宅价格4.5万/㎡左右，别墅项目余约6万/㎡。

▼代表楼盘如下:

如果作为改善房来说，这个价格并不高。新城区的环境，亲民亲水亲林，有奥运水上公园，周边高尔夫球场、乔坡滑雪场等不少休闲娱乐中心，加上一直大力投入的配套建设，新城区的宜居品质也就很明显了。

但尴尬的地方就在于，顺义新城的交通不便，尤其是位于牛栏山镇的位置已经很偏了，距离主城区越来越远。这个区域只适合顺义当地的一小部分职住改善群体。

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顺义楼市的未来

依托首都机场，顺义拥有汽车、航空两大龙头产业为核心的现代制造业，产业基础雄厚，底蕴的优势明显。北京天竺综合保税区、临空经济核心区和顺义科技创新产业功能区也是三个核心发展的方向。

区域的发展不单看起跑点，重要的是转折点。未来，顺义必须要有战略性的转型，否则，顺义的发展将会落后于通州和大兴。

从房价来看，顺义是一个贫富差距较大的地方，有终端改善中央别墅区这样的豪宅板块，也有适合刚需的低价居住板块。多品质的房源构成了一个完善的供给圈层，与发展的产业层级类似。

近几年顺义楼市，短期内会维持横盘甚至下跌的趋势，但随着北京东南区域的利好概念催动房价上涨，顺义的优势也就凸显了。

利空出尽是利好，价格占主导因素。这个阶段正是刚需入手的时期。