悉尼房价创2008年以来较大年度下跌！*终会崩溃还是软着陆？

坚挺了数十年的澳大利亚房产*近并不好过。占澳大利亚全国房地产总值三分之二的悉尼和墨尔本房价下挫是地产下行的重要原因。然而这可能还不是终点，国际清算银行预计该国房地产价格将在2020年下挫23%。

悉尼房价创2008年以来较大年度下跌

澳大利亚两大城市悉尼和墨尔本的房价目前已经滑落至2016年时的水平。据澳大利亚新闻网站援引研究机构Domain*新发布的一份报告指出，悉尼和墨尔本房价的下挫是澳大利亚六年来头次出现年度房价下跌的主要驱动力。澳大利全国房价中位数在二季度和过去的一年中分别同比下降1个百分点，这也是2012年以来，澳大利亚房价头次年度下滑。

澳大利亚两大城市悉尼和墨尔本的房地产占到了全国房地产总产值的三分之二。在过去的12个月中，悉尼独栋房屋价格同比下降了4.5%，这是2008年以来出现的较大降幅，同期，悉尼公寓价格也下降了3.5%。

Domin的房地产分析师Nicola Powell指出，目前悉尼的独栋房屋和公寓价格已经跌落到了2016年底的水平，更紧的信贷约束和更多的新公寓供给是悉尼房价跳水的重要原因。然而，这可能还不是澳大利亚房价下挫的终点。

在过去五年增长75％之后，悉尼房价在2017年中期达到顶峰，现在已经下降了4％。如果你在房产市场繁荣之前或在18个月之前的任何时间买房，你可能仍然是赚到了。

三个关键因素推动了悉尼房产市场降温

首先，供应大幅提升，尤其是公寓供应。对于居住在悉尼的人来说，近年来历史上大量的起重机装饰着当地的天际线。

其次，银行贷款标准在过去三年中逐步收紧，导致新贷款放缓。首先针对的是新投资者，转而又削减了只付利息的贷款，*近，银行王室委员会对银行施加额外压力以收紧其贷款标准。

第三，外国买家数量出现了回调。这主要由于中国对资本外流更严格的控制，澳大利亚银行为外国买家提供融资的限制越来越多，以及当地印花税的增加。

这些因素的持续存在意味着房地产繁荣可能会结束。也就是说，减速也应该受到欢迎。如果在五年内上涨75％之后悉尼房价继续上涨，那将是非常令人担忧的。对于担心住房负担能力的人来说，现在情况正在改善。

未来悉尼的价格会下跌多少

现在的问题是，价格会下跌多少？与所有预测一样，答案非常不确定。没人能准确知道会发生什么。但是，我们可以根据历史和经济的广泛趋势做出一些有用的观察。

历史告诉我们，在经济繁荣之后，悉尼房价的小幅下跌并不少有。过去35年的数字显示，价格上涨了75％至125％，而下跌幅度则介于6％至12％之间。

汇丰银行认为这一周期的基本情况是另一次软着陆，在房价平稳之前将下跌约7％至10％。当然，这取决于经济。能够阻止房价大幅调整的关键因素是稳定的就业增长，强劲的人口增长和持续的低利率。人口和就业增长都会带来住房需求，劳动力市场的改善和低利率使家庭能够继续偿还债务。

我们也看到房屋供应过剩的迹象很少，这应该有助于避免更大的价格调整。虽然近年来房屋建造数量有所增加，但这只能弥补之前的供应不足。

较后，金融体系的健康至关重要。众所周 知，家庭债务水平很高。但是，真正重要的是债务分配，而不是总体水平。所以关键问题是，那些高负债的人能负担得起吗？

在此，我们知道有一系列因素可以帮助支持住房市场。

首先，大部分债务由高收入家庭持有。澳大利亚的数据显示，73％的债务由收入较高的40％的人持有。

其次，由于近年来利率一直在下降，许多借款人选择以比所要求的更快的速度偿还债务，这样平均抵押贷款就有32个月的预付款缓冲。

第三，没有次级贷款，所有贷款都是完全追索权贷款，这意味着抵押贷款持有人如果违约将面临严重的财务影响。简而言之，即使房价下跌，抵押贷款的激励也很高。

第四，收紧贷款标准应该有助于确保绝大多数新贷款得到妥善分配。

较后，正如澳联储*近表示的那样，抵押贷款压力目前很低，很大程度上是因为利率较低且就业市场正在紧缩。

当然，我们核心观点的关键是持续稳定的就业增长。毕竟，它的作用是支持抵押贷款偿还和住房需求。房地产市场调整幅度较大的风险并非为零，但除非就业市场急剧恶化，而这需要全球经济急剧下滑，所以悉尼房地产市场软着陆的可能性较大。

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