趁火打劫or调控？苏州房贷提前还款罚息的强盗逻辑

本来今天打算聊聊北京会不会跟着调控，昨天看到很多人关注一个新闻：

从昨天（1号）开始，位于江苏苏州的中、农、工、建四大银行的分支机构一致出台新的房产贷款政策：客户若在5年内提前还款，将被收取违约金。

违约金=提前还款金额×月利率×6，如果提前还10万，违约金2940，提前还100万违约金29400元。

很多媒体解读这个政策是调控，其实这是*的误会！这和调控毫无关系，和提高首套房贷的贷款利率一样，核心依然是银行在耍流氓。

从逻辑上看，房奴提前还款天经地义，为了尽早摆脱房奴的身份，也为了少还利息，许多房奴都会选择提前全部或者部分还贷。

如果是想惩罚投资投机者，完全可以要求提前还完贷款解抵押的客户有一定的惩罚，而不是现在的只要提前部分还款，也有罚息。

并非所有银行都执行了这个政策，所以这不是调控、所以这不是调控、所以这不是调控、所以这不是调控、所以这不是调控。

实际市场中，其实过去各地的银行也一样都支持提前还款，但合同中一般都有一定的违约金，当然，在过去几年，基本都是你只要申请一下，这个违约金都是可以不缴的。

那么银行为什么要以正义者的姿态来收取5年内提前还款罚息？

其实很简单：

1：银行要赚钱

一旦借款人选择了提前还贷，那么银行的利益就会受到损失，而为了弥补这部分利润损失，银行就会收取一定的违约金！

如果提前还款多了，银行的运营成本相对会出现增加。

2：打乱了银行的资金计划

如果借款人选择提前还贷，那么就会打乱银行的资金规划，为了争抢购房者来贷款，有些银行就会采取优惠的贷款政策，并希望日后靠利息来弥补这些损失。一旦购房者选择了提前还贷，那么银行收到的利息也就无法保证。

抑制投资投机的办法非常多，刚需得罪谁了？如果把5年内就还清贷款要卖房的人算成投资，这个可能有争议。那么对于想少交点利息，部分还款的人，也有罚息，这就是银行赤裸裸的耍流氓了。

为什么银行这么无耻？特别是对刚需购房者的房贷利率上涨明显超过了二套房。

所有中国房地产的所有乱象，其实都来源与错配的金融！特别是*近持续一年多的刚需房贷利率上涨！

首套房购房者，每贷款100万，过去30年期85折月供只要4872元，而目前在25年期1.1倍月供达到了6075元。1.2倍就是6369元。

月供每个月增加1500元：按照一套刚需物业总价400万计算，刚需购房者如果贷款200万，那么每个月月供需要增加超过3000元。

从楼市调控角度看，银行针对刚需提高利率，也属于趁火打劫。调控政策是抑制投资与投机，但现在银行明显在抑制刚需。

简单测算，按照北京上海的刚需房价，贷款25年的刚需从过去的85折优惠利率到现在的基准甚至上浮10-20%，房价即使降低10-12%左右，对于刚需来说，因为利率上涨而抵消了这部分降价影响。

银行的暴利什么时候能减少？

针对二套房的认定标准已经恢复到了认房又认贷，这大部分购房者可以接受，但为什么针对首套房也执行利率上浮的处罚？

如果是股份制银行，毕竟吸纳资金成本较高。但对于国有大行来说，大量的低成本资金，为什么针对首套房刚需执行上浮？

从银行年报看，银行如果购房贷款7折，亏损不亏损？

目前所有的媒体报道，都提到了如果银行利率打折低于8折是肯定亏损的，作为业内，我们也信以为真，但事实是这样吗？首先我们看银行的年报。

净利息收益率：高达2.66%，而计息负债付息率只有2.12%。非常可怕的数据，也就是说，实际银行吸储的成本只有2.12%。

银行说自己利率亏损，但其实这是一个逻辑错误。

房贷是目前各家银行相对优质的信贷业务，各家银行的吸储成本也远远不到3%（没有查到*新数据，虽然明显上涨，但并不会超过3），四大国有银行中，平均吸储成本均在2%左右，*的一家银行的平均吸储成本仅1.85%：*的一家银行，实现净利润2763亿元，平均日赚7.57亿元，净息差率高达2.66%。

伟哥从一个没有脱离低级趣味的人的角度认为：

*近2年的房地产调控非常明确，打击投资投机：1：首套房购房者肯定是刚需，针对刚需不应该执行处罚利率。提前还款特别是部分提前还款，这肯定不属于投资投机。不应该无差别收取罚息。

2：银行特别是国有银行，不能又做规则制定者，又要处处赚钱，针对刚需执行基准利率不上浮应该是个基本。