央行5000亿放水救市？真相远比现实残酷！

7月23日，央行投放史上较大单笔5000亿MLF，对于冷冻一年之久的楼市来说，这个消息无疑是给诸多房地产从业者打了一剂强心针，有媒体解读称或许这是楼市解绑的曙光，业内看到了一些希望，难道楼市又要起飞？

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一个礼拜后的7月31日，苏州楼市突发新政，一同先看下新政的内容：

从8月1日开始，客户若在5年内提前还房贷，将被收取违约金——违约金=提前还款金额×月利率×6，即提前还10万，违约金2940，提前还100万违约金29400元。

中行、农行、工行和建行，四大行均给予了回复：消息属实，“违约金”新规将从8月1日开始执行！

字不多，但意义很大。

我们一层层的分析，未满5年提前还款有什么原因，是哪些人？

1、要么就是买房后因为种种原因，手头经济宽裕，不想要背着贷款有一种负债感，提前还款减轻心理压力。并且这笔钱在家庭资产中的比例不大，肯定不会影响家人的生活质量，不然提前就没意义。

2、要么就是有多套房想要套利离场的投资客，或者改善要换房的刚需客。但不管是哪种形式的，都逃不掉这温柔一刀。

接着分析下，这个政策对这些人会产生什么连锁反应。

1、提前还贷收取违约金，也就意味着通过还清贷款去卖房过户的方式，成本增加了不少。简单算，100万的额外违约金约3万，在房贷普遍过百万的苏州，额外增加了买房者的支出。本来二手房交易的成本就不低，再叠加上这些，可以起到抑制二手房交易的效果。

2、第1点带来的连锁反应导致的后果是，从交易层面锁死流动性。二手房流动性变低，投资客如果想要短期操作，这个政策绝对无法绕过，更容易达到房住不炒的效果，这和限售有异曲同工之妙。

3、银行多了一个创收的业务板块，不一棍子打死。关上一扇门，留出一扇窗。或者得调控有效的名，或者得提前还款的利，两面都不得罪。

提前还款收违约金，这并不新鲜，但之前是2年而现在是5年，就比较新鲜。

对加杠杆短炒的炒房客而言，在房贷利率上浮的今天，提前还款时间的延长会增加持有的成本，卖也不是不卖也不是，难受。这种形式有点像迷你版的限售。

虽然苏州的调控看上去很用力，但还是有点吃相难看。抛开投资客不说，这个政策摆对刚需而言，不算是好消息。不让提前还款，也不让买房炒房，不把资金都用在房子上，老老实实的还利息，把剩下的钱用来消费升级。

但是在股债双杀、P2P雷 声滚滚的今天，你让韭菜的钱往哪跑？把钱留在银行吃低保贬值？还是扔到实体这个无底洞？总而言之一句话，苏州的调控加码，其实也是换个姿势割韭菜。

但在同一天，隔壁的深圳，真•调控了！有比较才有差距。

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在苏州调控政策出台的昨天，7月31日，隔壁的一线城市深圳，不紧不慢的祭出了调控大招，咱们看一眼是什么。

1、限制公司买房：暂停企事业法人单位在深圳购买所有新房及二手房。

2、新供应土地上的商务公寓只租不售，并且不得改变房屋用途。

3、限售：新购买商品住宅自取得不动产权证后3年不得转让，所有个人及企业新购买的存量商务公寓5年不得转让。

4、限离：离婚2年内购房，*比例不低于70%。

看看，这才是来自一线的调控降维打击，这才是真•调控。

名列前茅、通过限制公司买房的方式，解决了放水后的资金通过企业法人购买的方式流向房地产，也杜绝了一部分真正的实体企业不好好做，融来的资金用来买房。

第2、商品房3年限售，个人或企业买的公寓5年限售，从根本上杜绝了流动性，这才是*狠的大招。以商品房为例，通常购买后下房本需要2年左右，3年限售，加一起至少5年才能出手，短期炒作完全不可能。公寓就更不要说，持有期超过7年以上。

第三、离婚2年内购房，杜绝了以假离婚或假结婚的方式绕过限购。

这是目前一线城市*严格的限售政策，接下来是否有其他城市跟进，尚未可知。但对购房者的心理冲击无疑是巨大的。从政策层面完全否决了炒房的空间，交易周期变得漫长，时间变长意味着资金沉淀期变长，意味着不确定性，投资态度会变得谨慎，甚至观望情绪蔓延。

以政策锁死房屋流动性，降低房屋的金融属性，降低人们对房地产的增值预期。

如果苏州的是迷你限售，那深圳就是限售PLUS。目的很明确，杜绝放水后资金流向楼市。

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为什么苏州和深圳在同一天传出限购限售的消息？因为当天还有一件更大的事情在发生。

7月31日，中共中央政治局召开会议。研究当前经济形势，部署下半年经济工作。划核心，记住以下这几个词。

会议要求：

名列前茅，保持经济平稳健康发展，坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，提高政策的前瞻性、灵活性、有效性。财政政策要在扩大内需和结构调整上发挥更大作用。要把好货币供给总闸门，保持流动性合理充裕。要做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作。保护在华外资企业合法权益。

第2，把补短板作为当前深化供给侧结构性改革的核心任务，加大基础设施领域补短板的力度，增强创新力、发展新动能，打通去产能的制度梗阻，降低企业成本。要实施好乡村振兴战略。

第三，把防范化解金融风险和服务实体经济更好结合起来，坚定做好去杠杆工作，把握好力度和节奏，协调好各项政策出台时机。要通过机制创新，提高金融服务实体经济的能力和意愿。

第四，推进改革开放，继续研究推出一批管用见效的重大改革举措。要落实扩大开放、大幅放宽市场准入的重大举措，推动共建“一带一路”向纵深发展，精心办好首届中国国际进口博览会。

第五，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

第六，做好民生保障和社会稳定工作，把稳定就业放在更加突出位置，确保工资、教育、社保等基本民生支出，强化深度贫困地区脱贫攻坚工作，做实做细做深社会稳定工作。

把核心词挑出来，货币合理充裕，去杠杆、因城施策、坚决遏制房价上涨、平稳健康发展长效机制。

货币合理充裕：近期这个词听的越来越多。据会议内容，5000亿MLF是为了保证货币流动性合理充裕，但明确绝不是房地产的货币合理充裕。

去杠杆：意味着高杠杆还是要持续高压打击，短期炒房依旧是高风险的事情，至少下半年不要抱任何希望。中长期持有将会是未来的主流方式。

因城施策：就像深圳和苏州的调控有很大的区别在于，深圳不是去库存城市，而苏州是。15年之前苏州是长三角的一股清流，收入高房价低。15年才刚刚开始追涨，还没去完库存，不能一棒打死。

坚决遏制房价上涨：降房价？错！不让涨价不代表要降房价。这是给韭菜的希望，莫着急，不焦虑，把车停了等等你们，而不是退回去接你们。至于效果？走着看吧。

房地产长效机制：*近种种迹象指向房产税，官媒或多或少的会在一些场合发出声音，房产税提案是否会在年内出台变得非常争议，从国内也好国际也好，房产税都是一项重要的税收来源，也是行之有效的房地产长效机制。

根据6月份自然资源部的消息称，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已经实现全国联网。这为房产税出台的可能铺平了道路。但毕竟涉及到全国亿万百姓，即便出台还有很长的路要走，这点拭目以待。

从会议内容上看，本次会议定调了下半年的风向，过高的杠杆率已经引起高层的警觉，泡沫确实存在并有可能触发明斯基时刻，引发系统性金融风险。去杠杆坚定不移的执行，通过收紧信贷的方式，倒逼资金从地产引流到实体，才能解决眼前的问题。

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苏州和深圳的限购政策的出台，刚好赶在会议同一天，我们知道这不是巧合，也不是当地政府反应迅速，这些文件内容在前些天肯定就已经内部表决通过，苏州和深圳只是落实执行已经确定的政策而已。

可以预见到的是，接下来还会有其他城市跟进，是限售还是增加交易环节的成本，或者还有其他的形式，不得而知，但一定会越来越多。

根据新华 网的报道，今年1~6月，各地房地产调控政策发布次数高达192次，比去年同期的116次多出65%。共有73个城市出台调控政策，包含限购政策135条、限贷政策176条，51个城市以及海南全域实行限售政策。

7月31日，这一天还发生了一件事，住建部点名20家房企、中介违规违法，从头部房企保利到头部中介房天下，都没逃过。用词严厉，态度坚决。

6月份推出的《治理房地产专项行动》，在7月底名列前茅次公开名单，这是对下半年楼市的表态，会持续高压监管。

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透过表象看本质，通过上面楼市政策的种种迹象，还有中央会议的内容，结合7月23号的5000亿MLF放水事件，我们捋一捋思路，不难得出结论。这些都是互相有关联的，并不是单独发生的事件。

首先是对5000亿放水的表明态度：水要放，但蓄水池不能是房地产。1个礼拜过去后，我们看到的是货币政策确实合理宽裕了，但楼市政策越来越紧。

紧接着深圳做出一线城市的表率，苏州做出热点二线城市的表率，再次给楼市的热度再泼了一盆凉水。同时中央会议宣布，坚决遏制房价上涨。

这一套组合拳，从给市场希望到再次表明态度让市场绝望，从心理上重重打击了高杠杆的开发商和炒房客，放水救市，不可能！

但风险与机遇并存，房地产要的是平稳健康发展，下半年将是在政府全力控制下制造的一个健康楼市，刚需或价值投资的人抓住入场的机会，擦亮眼睛，不要错失良机！