“深四条”新政后，首套商务公寓售出

深圳楼市史上*强调控政策几乎封锁了所有的炒房出口：企业购房、离婚买房、公寓限售5年、新购房限售3年。

在新政的四条中，关于商务公寓的就有两条：

1.新增各类土地上建的商务公寓，只租不售；

2.新购商务公寓，限售5年。

关于这两条，“火线哥”的解读如下：

1.深圳的可售商务公寓新增为零，进入存量市场；

2.企业限购商品住宅，商务公寓却没有。企业可以买，要拿5年。

就在“深四条”新政出台一个*后，一套商务公寓成功售出。

这也是新政后，深圳成功售出的首套商务公寓。

新增为零，进入存量市场

这一条使得市面上新增的可售商务公寓为零，全部进入租赁市场。

这对已经获得预售许可、在售的商务公寓构成利好，这意味着，以后没有竞争对手了。

在“深四条”出台前夕，一个关于楼市调控的若干建议的文件中，对商务公寓限售做出了若干解释（上图划红线部分），印证了“火线哥”的两条解读。

看到这组数据，“火线哥”(DChuoxan)更加坚定了自己的判断：

深圳的商务公寓存量5.5万套，而2013年7月至今年6月的5年时间里，深圳成交的商务公寓达4.46万套，占比超过了八成，成交异常活跃。

既然成交如此活跃，在一个侧面也佐证了，市面上可供销售的商务公寓，不多了。

再来看看今年深圳商务公寓的新增供应到底有多少？

从上图可以看出，上半年商务公寓新增数量少有，到了7月迅速放大，全市共备案2648套商务公寓，较6月大幅增加近10倍。

今年前7个月，深圳新增商务公寓供应3473套。

至于 新购置的商务公寓限售5年，将大幅降低市场流动性。

简单算一下，从购买到拿证一般要1-2年，拿证后限售5年，基本要6-7年后才能卖。

也就是说，商务公寓短炒没可能了，至少要做7-8年长线投资准备。实际上，现在的市况下，深圳买商务公寓做短炒的并不多。

真有抢闸入市的

每逢新政出台，都有抢闸交易的（《》），这次也不例外。

“深四条”文件落款是7月30日，发布日是7月31日。

那么，新政的实施日是按照哪一天呢？

“火线哥”认为应该是发布的31日，或者这两天就会出台补充细则。也就是说，7月31日24点前办理网签还来得及。

于是，就出现了本文开头，金地龙城中央三期自在寓在新政出台后1个*，就成功售出一套商务公寓。

金地龙城中央三期开盘第2天

市场的资金是聪明的，想必这位商务公寓的买家有自己的研判。

接下来的深圳商务公寓，将进入沙中淘金的一个过程。

按照“火线哥”（DChuoxian）的判断，下面这几种商务公寓依然有增值潜力，会走出一波独立行情：

市中心、新兴区域的中心地段

地铁口

高租金收益率

低上车门槛

这是基于如下判断：

既然新增供应为零，可售的存量就很少有了。而中心地段的地铁口物业，流动性和租金收益较高，更为青睐。

至于低门槛，更适合刚需买家入手。

而具有燃气、阳台，与住宅居住功能一致的真公寓，在市场上会走俏。

金地龙城中央位于龙岗中心城，三号线双地铁口物业，小户型租金在60元/平方米左右。三期自在寓起价仅2.85万，均符合上述四点判断。

一口气买了一个整层

上帝关上一扇门，同时也会为你打开一扇窗。

尽管限售5年的“这扇门”关上了，但是个人、企业仍可以购买，“这扇窗”一直开着。

市规土委出具了一组数据：从2017年至今年4月下旬，深圳企业法人购买一手商务公寓（含预、现售）2011套，占总套数的16.9%。

在“火线哥”（DChuoxian）的这篇文章《》里，详细披露了今年上半年机构大宗交易的一举一动。

就在前几天，金地龙城中央三期也出现了一宗整层交易，一位买家一口气买下11套商务公寓。

“火线哥”了解到的画风是这样的——

这位买家居住在龙岗中心城一个高尔夫别墅区。本意是去看旁边 一个写字楼项目，被这边的热闹氛围吸引过来。

在看了项目产品、样板房后，特别认可核心区位价值，以及龙岗河景观，视野无遮挡，配套成熟。

实际上从该盘开盘这几天的市场反映看，买家入场很踊跃。不少媒体、专业人士、外地客，成为了三期的“票友”。

开盘现场

“火线哥”曾经从多个角度分析过金地龙城中央的价值，比如东进战略、大运经济、东部中心活力发展带等等。“深四条”后，买家将会趋于专业化，可以称之为“专业票友”。

而那位11套的买家，从2008年开始买房投资，市场上观望的时候，他低价买入。然后等市场涨起来再抛出。

如此波段操作，他有自己的投资理论和经验，也有魄力和远见。

从金地龙城中央三期的买家看，地产媒体、专业人士这些“专业票友”占有一定比例，他们怎么认为的？

1.供求关系是否发生变化？

深圳每年约有30-35万人口的净流入，十三五期间的居住供需缺口是5万套/年，能提供居住的产品的少有性可想而知。

从需求上看，有增无减。

以后，能在市场上层通的商务公寓逐年递减。而手中持有、市场能够销售的产品，则是“香饽饽”了。因为未来流出的都是没有产权的，都走向租赁市场了。

所以，从供给上看，有减无增。

2.区域是否持续投入

龙岗中心城是深圳东进战略投入*为密集的地方。龙岗区很早就下定决定，要把“副中心”的这个“副”字去掉。实际上，龙中-大运则是深圳三大中心之一。

一个很重要的信息是，大运新城的深港国际中心将要在8月上旬开工，这也注定了这片区域的基础建设、配套，将要持续投入。

金地龙城中央实景图

3.价格是否有前景

从定价看，金地龙城中央三期自在寓起价2.85万，均价3.2-3.4万，前景就不难想象了。

举个“栗子”：当小伙伴们听说坪山华谊兄弟城旁的一个限价新盘均价3万的时候，都惊呼“超笋”。那么，龙岗中心城的“2字头”，该怎么个“笋法”？

在“火线哥”（DChuoxian）看来，一次调控，是一次机会。

因为，这个时候，正是从自用、长期投资角度甄选好公寓的时机。