广州超7成楼盘“降价”，近4200套二手住宅调整价格，刚需入手的好时机来了

楼市变样，仅仅需要一年的时间。

受楼市影响*深的当属是中介公司名列前茅了。珍房君从行家得知，不少中介公司在2017年政策调控后，都相继结业或者削减门店，“二手市场受限制，一手又难打，房地产市场已经不是那么好混了”一销售如是说。

除了中介，不少业主也在调低预期，“按照市场价放盘放了三个月无人问津，较后把总价降低了50万才勉强卖了出去。”业主陈小姐说。

业主们一改以往的气势，心理防线也逐步被僵持的市场攻破。

根据广州链家的数据显示，上半年委托链家出售的有效房源，平均成交周期为91天，比2017年下半年增加了18天，同时期委托广州链家购房的有效客源，平均成交周期为50天，比2017年下半年增加7天。

这个91天的成交周期，意味着什么呢？广州链家市场战略指挥官周峰表示：“这个周期非常长，91天是广州‘330’新政后的一个新纪录了，正常情况下，45天的成交周期才识比较合理。”

另外，周峰给中国房地产 报记者提供7月1日-22日的统计数据，在这个时间段，放盘在链家的有效待售房源中，4200套出现了价格调整，属于“降价”性质的占72.4%，也就是超过3000套房源主动降价。周峰透露“6月份的时候，愿意让价5%~10%的业主只有5%，7月份这个比例已经上升到20.3%。”

“而立之年”是入市集中期

整理：广州链家市场部

在广州链家促成的二手买卖业务中，成交量排前15位的楼盘，花都、番禺、增城三区合计占了8个，市区盘有7个，其中2018年上半年对应客户的平均年龄比2017年全年的平均值有所增长的有8个。

2018年上半年广州市二手住宅买家的平均年龄为33.5岁，低于2017年上半年的34.4岁，而与2017年下半年的平均值一致。

其中26-30岁的客户入市比例为36.3%，同比增加2.9%，31-35岁的客户入市比例为29.6%，同比增加2.4%。

相反，年龄在36岁以上的客户入市比例为26.9%，同比减少5.7%，限购、限贷政策的贯彻执行，令已有固定居所的客户群体的“换房”意愿有所下降。

信贷环境决定底部的夯实程度

2018年7月1-22日，经广州链家促成的二手住宅买卖宗数比6月同期减少3%。而同时间段在广州链家的有效待出售房源中，有近4200套房源出现价格调整，其中属于“降价”性质的占72.4%，降幅在5%以内的占76.3%，降幅在5%-10%之间的占20.3%，这是目前业主愿意作出让步的“可控范围”。

周峰分析，若下半年的信贷大环境继续处于“稳中偏紧”，不排除广州二手市场的交易底部要继续“夯实”，预期2018年第三季度的月均二手住宅登记量在8700-9000套/月之间，增城、番禺、花都仍旧是潜在买家的置业热点区域。

压价幅度增大，“组合贷”占比冲高

根据广州链家的统计数据，2018年上半年二手住宅套均总价为237万/套，同比上升16.2%，整个上半年的月度均值在233-240万元/套之间振荡。

由于首套房贷利率水平从2018年2月开始逐步上调，至6月下旬大多数银行执行“基准上浮15%”的首套房贷利率标准，对于准买家而言无疑是“变相加息”，月供压力陡增。尚有资金入市的客户，对其看中物业的压价幅度亦开始增大，2018年6月的整体压价幅度为4.5%，在过去一年内仅低于2017年12月的4.7%（下图1），套均总价亦为2017年11月之后的相对低值（233.7万元/套）。

整理：广州链家市场部

由于纯商业贷款的利率“高企“，2018年上半年的客户付款方式发生了较大的变化，纯商业贷款从2017年上半年的41.2%下降至33.6%，纯公积金贷款及一次性付款的比例变动不大，反而是组合贷款的比例从2017年上半年的36.6%增加至44.8%，增加了8.2个百分点（下图2）。

广州链家市场战略官周峰分析，从“纯商贷”占主导过渡到“组合贷”排头位，反映出二手住宅买家对银行贷款的依赖度并无减弱，仅仅是把利率相对较低的公积金作为附加补充，预期第三季度的组合贷比例仍有机会冲高，只有等到第四季度公积金使用规模有所减少，才会趋于稳定。

整理：广州链家市场部

楼市僵持，入市好时机

流动性紧张，对于买房的人来说，*直观的的体现就是利率。2017年4月份之前，广州首套房贷利率还可以打85折，目前各大银行给出的利率都是上浮10%以上。

在某金融行业从事的李小姐说“流动性对资产价格影响很大，如果流动性一直这么紧的话，大家会更想持有现金，房价有很大概念还会往下走”

在加上受市场影响，卖房比买房难多了，不少卖家为了尽快出手，都愿意降低心理预期的价格出售，甚至有些房源，即使业主降价了也很难卖出去。这对于刚需买房一族来说，无疑是入手市场的好时机。

国家通过出台限购政策，银行严控放款条件，加强审核力度，购房成本逐渐提高，虽然房价还是居高不下，但是房价平缓期不失为一个良好的买房时机，毕竟想奢望着房价“像卖葱一样便宜”，近几年是不可能达到的。

总之，珍房君认为，想占房价的便宜不容易，但对于刚需一族来说，只要资金足够买房子，那就不必等，以自己的需求为准，毕竟在一个城市立足，房子会成为漂泊一族较大的底气。

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