86版沈六条终落地 加大力度整顿市场！全城限价！全城限购！

在朋友圈与房产圈沸沸扬扬传了了十来天的“沈阳楼市新政”终于落地了。今日下午，沈阳市政府网站公布了《沈阳市人民政府办公厅关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》（下称《通知》），与流言传说的不同，本次楼市调控对于限购范围没有经过三环过度，直接一步到位“全城限购”，并配以严厉的全城限价政策，同时《通知》中公布的六条新政有4条涉及到市场秩序，沈阳也要开始加大对楼市的整治力度了。

‍ 沈阳政府网《通知》截图

《通知》主要内容包含六条：一、扩大商品住房限购区域;二、增加住房用地和商品住房供应量;三、加强土地供后监管;四、实施商品住房价格指导;五、继续加大整顿房地产市场秩序力度;六、加强舆论引导和预期管理。与前几次调控相比，本次86版“沈六条”除了众望所归的扩大限购区域，在土地开发、销许报批、限价等几方面也做出了明确规定。

比如过去虽然有敦促房企抓紧开发闲置土地的条款，但是本次明确了“属于开发企业原因造成开工延迟的，对未动工开发满1年的开发企业，按照土地出让或者划拨价款20%征缴土地闲置费，对未动工开发满2年的开发企业，无偿收回国有建设用地使用权”使得房企不能随意囤积土地。

对于房企申报《商品房预售许可证》则规定“对已通过预售价格指导且具备预售条件的商品住房项目，开发企业须在10日内一次性申报预售许可，不得以分批、拆零等方式拖延入市时间”，由于价格指导与限价政策的存在，在过去1年中经常出现房企申报销许时小批量申报的情况，2018年已审批408个销许中，楼栋数在2栋或以下的销许达到了183个，3栋楼或以下的达到了295个，即72%的销许所包含的楼栋在3栋或以下，本次楼市新政禁止房企如此小规模申报。

在限价方面，过去的价格监管政策并未针对首开楼盘做出明确的价格限制政策。本次《通知》要求：“分期销售的商品住房项目，本期销售均价不得高于前一期指导价格；头次入市的商品住房项目，销售均价不得高于周边同质可比项目销售均价，周边无同质可比项目的，按成本法核定”，这样将新入市的纯新盘也纳入到价格监管体系，并有明确的价格制定规则来对售价进行限制，相信此后沈阳楼市成交均价除“结构性上涨”外，应该对房价涨势形成有效压制。

除了以上几条过去并未明确的要求外，《通知》更多涉及到房地产市场秩序的整治上，包括商品住房供应条款中对房企申报销售许可及获批销许后的开盘销售的要求；土地供后监管中对房企开发的要求；加大整顿房地产市场秩序力度的要求以及加强舆论监管的要求。

但是在舆论监管方面，只提到了对自媒体的打击，而没有提到诸如朋友圈、微博、微信群等信息通道的要求。在本次《通知》落地前的7月25日，朋友圈中就已开始谣传“8月1日限购区域扩大”的信息，8月1日又开始传“8月8日开始”，很难说从7月23日至8月5日的两周时间沈阳连续单周销售商品住宅50万平以上与此无关，毕竟14天卖掉105.5万平住宅在沈阳的历史上不说少有也是绝对少有的。

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