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公摊面积取消,可能性有多大?

来源:楼市观澜   发布时间:2018-08-07 00:00:00

人在江湖飘,总要会点吃饭手艺。

中国商品房的很多套路都师承香港,预售和公摊,就是开发商的两项看家本领。

预售加速企业的资金回流,公摊则将开发成本完全转嫁给购房者,保证了一本万利,也激发了一大批仁人志士的热情,造就了中国楼市至少表面的繁荣。

*近,公摊面积再一次成为大家的炮靶子。这倒也不是名列前茅次,关于公摊面积的话题一直都有,每隔段时间总要被拉出来鞭下尸。

声讨的人们纷纷谴责,公摊面积就是高房价的“遮羞布”?既然如此,扯掉这块“遮羞布”有没有可能?难度有多大?

1

据说,公摊制度是一个叫嘉城李的香港商人发明的。

上世纪50年代之前,全世界的房子都是整栋出售的,整栋楼从地皮到建筑全是你的,自然也就没有公摊这个说法了。

那时候的房子真是贵,你现在买一套房都觉得很吃力,要是让你一口气买好几层呢?所以,当时买的起房的都是大富豪。

但富豪毕竟不能批量生产,为了快速把房子卖掉,这位聪明的香港商人就想了个办法:把楼房拆开销售,每一层销售给一个人,一栋5层卖给了5个人。在律师的帮助下,注册时由购买了一栋楼的5个人共同签了共有产权,规避了法律问题。

这样一来,买得起房的人就多了好几倍。不过呢,一层楼还是有点大,绝大多数人依然买不起。有没有更好的办法?还真有。香港地产商在单层销售的基础上再次创新,将一层楼细分成数个小公寓进行销售。

这一下购房的门槛再度大幅降低,总价急速缩小自然好卖,但是这种卖法引来了一个严重的问题。

当把一个五层楼拆成5份,每层楼卖给一个人的时候,没有任何争执,公用面积大家平均承担成本就可以了,因为也确实是平均使用。但是当每层楼拆细成数个小公寓的时候就麻烦了,每一个户型的样子、占用的面积都不一样,没有办法均分,很容易在各种成本上面产生纠纷和矛盾。

不过,这也难不倒精明的香港地产商。

他们按照“公共契约”的模式,把整栋大楼的土地和全部的产权以建筑面积的方式,按照一定的比例分配给了所有的住户,所以你花钱买的是建筑面积。

那么电梯井、大堂、岗亭这些占地面积怎么算呢,按照当初约定的比例,依次扣除,剩下的,才是你的套内使用面积

这就是公摊制度的由来,公摊二个字的原意,就是公共摊派。

于是,公摊制度和建筑面积就成为了香港特色的土地制度,后来推广到了台湾,然后推广到了大陆,成了具有中国特色的地产制度。

2

大陆又是如何以一步步将香港的公摊面积发扬光大的?

1998年,国家不再实行分房,然后由深圳开启中国的名列前茅代商品房,同期,引入香港的“建筑面积”进行定价,而且还发展出中国特色的“偷面积”。

有的偷面积还形成了“零公摊”,并非真的没有公摊面积,而是“偷面积”与公摊面积相抵,有不少楼盘就打出“零公摊”的口号,作为营销噱头。

每个城市相同面积的建筑面积,其公摊是不一样的。一些城市,120㎡可做舒适的大四居,而有些城市只能做个拥挤的小三居。

而且,不同的建筑形态,公摊面积也不一样。

无电梯的多层建筑:正常公摊率为5%-10%,很少超出10%。

有电梯的板式小高层建筑:公摊率为15%-20%。

有电梯的板式高层建筑:公摊率为18%-25%。

有电梯的塔式小高层建筑:公摊率为18%-22%。

有电梯的塔式高层建筑:公摊率为20%-30%

一般来说,公摊面积过高降低套内面积,让购房者多花了钱,但是公摊面积过低,也意味着配套公共设施的规模缩小,影响居住品质。

买房要掏空6个钱包的今天,每个购房者买房就像过五关斩六将,冻结高额认筹金、交茶水费、全款找关系、捆绑车位双合同、冒着大雨千人排队,中签率不足10%……

更悲催的是,买完房后,你才知道小区门口王大爷的保安亭都要你掏钱。200万的房子,总共公摊30%要60万,这绝对不能忍啊。

有的开发商直接把飘窗算作面积,阳台也算面积,实际面积很大!得房率很高,难道你能住在飘窗上?

国际上基本都是按套内建筑面积甚至使用面积(使用面积=套内建筑面积-套内柱子+墙体面积)来计价的。

如此看来,公摊面积并不合理,也不符合国际惯例,所以老百姓要求取消公摊,按照套内面积计价的呼声越来越高。

今年上半年,全国各地房地产调控政策发布近200次,创历史新高。

中国的房地产发展到今天,当我们在调控上不断推陈出新,也确实到了要正视公摊面积问题的时候了,应该与时俱进地使用更科学公正的计价方式,来确保老百姓的利益。

这一次,连新华 社都看不下去了,站出来直接指出,公摊面积劳民伤财,并义正言辞地声讨公摊:

“既然国际上基本都是按套内面积计算房价,为何我国计算房价、物业费等都要包括占比颇高的公摊面积?职能部门治理房地产行业乱象之时,能否回应公众关于公摊面积乱象的关切?”

3

公摊面积备受诟病,而这一次被炮轰的时机也很微妙。

首先是政策调控达到难得一次的强度,政府调控决心空前。其次是贸易战,中国经济面临强大的外部挑战。

在这种情况下,公摊面积的取消是不是多了一些可能?我们可以做两个假设。

假设一:直接取消公摊

取消公摊,房价必然上涨。

比如,一套建筑面积100㎡的房子,以2万/㎡计算,总价就是200万。按照75%的得房率来看,取消公摊后,面积应该是75㎡。

对于开发商来说,付出的成本没有变,在保证一定利润的前提下,当然还得卖原来的总价,那唯有提高单价,让总价达到200万。

有什么变化吗?少有的变化就是单价高了,对于购房者来说,唯有房本上的面积少了。这样的取消公摊没有任何意义。

假设二:政府让利于民

有人说政府可以限价啊,取消公摊面积后,价格仍然限在2万。那开发商肯定不愿意,当下房地产行业利润率也就10%左右,直接取消公摊面积,相当于成本上升25%,亏本的生意肯定没人愿意做。

还有一种办法,把地价降低25%,公共面积不计入土拍面积。按理来说,少25%的收益,一座城市是能够承受的,至少还有75%在支撑,而且有支柱产品税收做补充,影响不大。

但现实是,很多城市都依赖土地财政。一旦实施,对于靠土地财政过日子的城市无疑将是一记暴击。

所以,没有刮骨疗伤般的雷霆手段,公摊面积始终将是房地产的一块顽疾。

不过,希望也是有的。重庆,全国少有一个以套内面积计价的城市,主城区均以套内面积计价,郊区才是以建筑面积计价。

早在2002年,重庆就已经以法律形式明确了:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据。不按这一计价依据销售的开发商,将被行政主管部门重罚,后在2011年又进行了修订完善。

重庆可以说是全国房地产市场的一股清流。在这里,你买100㎡,那就是实实在在的100㎡,绝对是货真价实,一点不少。

就连公摊制度的始作俑者香港,也已经取消了公摊面积。大陆广大城市的公摊面积,何日能取消?

对此,你怎么看?欢迎留言评论。

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