上海式土地流拍：房企爱选什么地 政府钟爱哪类开发商

导 读

土拍俨然是一场“中国式相亲”，甲看上乙，还得乙给甲亮灯，方能牵手成功。

地产壹线 吴 波 发自上海

继7月宅地流拍后，上海新出让的2宗宅地又以底价成交。8月7日，上海闵行区出让2宗宅地，万科及首创各得一宗。万科获得闵行吴泾镇地块，首创获得闵行华漕镇地块。

一只巴掌拍不响，土地交易既取决于卖方市场也取决于买方市场。上海闵行两宗宅地底价成交的直接原因是，竞买申请人数只有一家房企。少人问津甚至无人问津，或许也是7月上海5宗地块终止出让的直接原因。“没人买，肯定终止出让。”一位上海开发商向网易房产如此表示。

网易房产查阅上海土地交易市场发现，被终止出让的5宗地块，有3宗未显示竞买申请人数，其中一宗显示为0，一宗显示为4。

不管手中是否握有余粮，开发商对于进仓宅地仍有渴求。商人不做赔本买卖。拿地与不拿地的微妙界限，或许在于一本利润帐。

但政府同样设定准入门槛。自去年4月上海政府高筑城墙，出台“招挂复合”土拍新规以来，大批房企被拒之门外。

诸如地皇成为城市的另类符号；流拍，则更像是一个信号。两者均有力地记录着楼市极端的冰火行情。不管是地皇游戏，还是流拍现象，都是开发商与政府博弈战的结果体现，类似一场“中国式相亲”，甲看上乙，还得乙给甲亮灯，方能牵手成功。

多城土地流拍

在万科、首创分别以底价拿下闵行宅地前的7月，包括商业用地、商办用地甚至纯住宅用地等在内，上海共有5宗地以“出让人申请”为由被终止出让。

加上6月流拍的一宗纯宅地，年内共流拍6宗地，分别为青浦区华新镇住宅地块、闵行区浦江镇商办地块、宝山区大场镇商业地块、杨浦区江浦宅地、闵行区浦江商 住地块及6月流拍的宝山区杨行镇住宅地块。

土地市场似乎进入少有低点。不仅上海，华东区域主要二线城市，也出现土地流拍现象。据网易房产不完全统计，仅7月，上海、杭州、苏州、宁波分别流拍5宗、1宗、3宗、2宗地块。（详见下图）

网易房产采访多位华东片区相关从业人员，对土地流拍解读信息综合如下：

1、钱!钱!钱!

“大家手上都没有钱。”一位土地拓展人士总结说。一方面，在限购、限价等政策下，上海市场内高价楼盘难以入市，资金回笼相对缓慢。

另一方面，此前网易房产在也有指出，银根收紧，房企融资困难。目前大部分银行的常规地产融资业务，如开发贷、并购贷、经营性物业贷等，只做白名单或者前百强、甚至是前50强的客户。

2、政府预期高于市场预期，市场预期高于房企预期

一位苏州市场的土地投资人士指出，某些地块的起拍楼板价定价高，也是土地流拍的原因之一。放至上海市场，同样适用。譬如，杨浦区江浦宅地，起拍总价46.0182亿元，总建筑面积为77725㎡，在忽略15%自持及15%自持部分的情况下，楼板价也达到5.9万/平。

而2015年11月底，信达以72.99亿拿下的，被多家房企经过数轮争夺的杨浦新江湾纯住宅地块，不扣除20%保障房面积情况下，名义楼板价为4.9万/平。

这宗地后来虽引入打造成泰禾IP级产品院子系列，但受限于限价政策，至今还未解套——今年3月底，上海院子首批房源才取证，并于4月实现开盘。上海市场内，类似“上海院子”的高价地未能解套例子，不在少数，万科、融创、融信等开发商均有项目被套牢。

也就是说，在某些地块上，政府定价高于市场预期价格。

此外，网易房产了解到，今年下半年虽不乏有房企采取逆周期拿地策略，想在市场低点捡漏，但在限购、限价等政策下，多数开发商看低短期甚至更长时间内的市场行情，拿地谨慎且积极性不高。网易房产询问多家房企，确有房企因行情变化降低年初拿坐标准。

在全国化布局的策略下，开发商更愿意将视线转移到三四线城市，甚至投资海外土地。

3、地块限制性条件严苛

在自持、保障房、中小户型、租赁等多方面有严苛限制条件。

杨浦区江浦宅地的出让条件显示，中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的80%、保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的5.0%以上、自持建筑面积不低于15%且须用于租赁。

青浦区华新镇新凤路东侧25-01号地块则要求，自持建面为15%以上，保障房为建面5%以上，中小户型占比9成。且要求全部全装修交付、装配式建筑。

8月1日，万科联合体拿下的徐汇区虹梅街道商 住办地块，除了在自持面积、租赁租房等方面有严格限制外，对于招商和业态的要求愈发严格和详细。

该地块要求引入至少一家经国家发改委、国家科技部等部委认定的高级别“企业技术中心”，且必须向区商务委备案，两家及以上具有资质的众创空间运营机构，推进众创空间建设。

如果出让方无法达成上述两项要求，地块将被禁止出售(包括股权变更方式)。

4、“招挂复合”评分制土拍规则

“招挂复合”土拍规则，让多数开发商失去参拍资格。且“招挂复合”的评分体系“受让管理”事项，又让年内已经拿地的开发商失去竞争力。

对此规定，多家想在上海市场拿地的开发商，向网易房产表示出无奈。

上海链家市场研究部监控的数据显示，今年上半年，上海共计成交经营性用地42幅，平均溢价率仅为2.9%，仅有两幅含商品住宅属性用地成交。上海链家市场研究部进一步指出，上海对于参拍房企招挂复合的实施，使得商品住宅类用地高溢价行情不再，普遍以底价或低溢价成交。

那么“招挂复合”游戏规则有什么不一样呢？

中小型房企一开始就丧失了参拍资格。2017年4月，上海出台土拍新政，推出“招挂复合”出让方式，对竞拍开发商进行资格评分——经济实力30分、技术资质20分、项目经验50分。通过资格审查的有效申请人数为三人及三人以下的，本地块采用挂牌方式出让，有效申请人数超过三人的，本地块采用招标方式出让。

政府平均主义意向明显。大中型房企虽有优势，但年内拿过地后，将受限制。2017年6月，“招挂复合”进一步升级，增加了“受让管理”项——经济实力32分、技术资质17分、项目经验41分、受让管理30分。7月，新推宅地规定，“受让管理”分值再次加大至45分。

“受让管理”评分标准为，没有受让过(包括联合受让)可得45分；受让过1块得30分；受让过2块得15分；受让过3块及以上则为0分。

在评标时，受让管理经济实力项目经验技术资质。也就是说受让管理不仅分值较大，且属于评分优先级。这意味着，年内拿过地的房企，会在下一次竞拍评分时扣减相应分数，竞争力明显削弱。

不过，并非所有以“招挂复合”方式出让的地块，都有“受让管理”项。8月3号，奉贤南桥新城一宗商办地，就未设置“受让管理”项，但在房企资格评分项中，条件也更加详细。

根据该宗土地的评分表格，评分项为经济实力20分、技术资质减至7分、项目经验减至28分、新增出让要求响应度15分、技术标30分。其中出让要求响应度包括竣工时间承诺、办公项目中引入健康产业类企业、商业空置率承诺三项。

严苛的“招挂复合”土拍评分项长啥样？附杨浦区江浦宅地综合评分表，供近距离观看。