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周三企业说丨遏制房价上涨,房企怎么办?

来源:丁祖昱评楼市   发布时间:2018-08-08

在昨天的推送中,我们刚谈到整个7月份一二线城市的土地拍卖流标率达到15%,这其中很大的因素是由于融资环境收紧,房企投资意愿发生了变化。展望下半年政策大方向依旧不变,在2018年7月31日中共中央政治局召开的会议中,就对于楼市政策层用了“坚决遏制房价上涨”这一基调。在此背景下,我们来看看房企的运营策略到底发生了怎样的变化?

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控制投资,放缓购地节奏 

目前来看,房企运营策略的改变主要可以体现在这三个方面,分别是控投资、多融资及快周转。首先在控投资方面,2018年由于政策收紧,资金紧缺等原因,房企拿地规模整体呈现下滑趋势。根据2018年上半年新增货值排行榜,排第100房企在新增土地规模上不足于2017年全年的45%。

   

此外,地方政府在土地出让的溢价率上也同时出现了下滑。据统计,2018年7月我国土地市场的溢价率为17.6%,同比下降了19个百分点;从上半年整体情况来看,每个月的溢价率也都相比同期出现了不同程度的下滑。与此同时,土地市场的流拍率在不断抬升。2018年1-7月份,全国经营性用地的流拍土地数量达到419幅,对比去年同期的235幅上涨了78%;流拍率也从1.54%上涨到2.35%,土地流拍的情况相比去年同期更加普遍。这一方面,也体现了目前开发商的拿地态度变得更为谨慎,对于热点城市、热门区域的地块也不再盲目参拍。

   

从单个企业来看,上半年以来有不少的房企都通过减少拿地,来为企业减轻财务压力,如泰禾、华夏幸福、时代、融创、远洋、当代等等。以泰禾为例,2018年1-7月泰禾集团仅拿地165.57万平米,同比下降了77%;拿地金额为51.63亿元,同比下降了74%。拿地减少的同时,泰禾也在积极通过收并购等方式来降低拿地成本,据悉1-7月新增的6块地中仅1块为招拍挂地块,其余全部都为收购地块,收并购地块的拿地均价仅为3440元/平米。通过收购的方式,泰禾不仅以较低价格获取优质地块,还规避了风险,减轻了企业财务压力。

除泰禾外,2018年8月时代中国也表示将会放缓购地节奏。据悉2018年上半年时代中国购地总额61.15亿元,仅占到了计划200亿买地总额的30%,通过放缓拿地节奏,时代从而更好地将购地与销售情况、现金回笼等相挂钩,在融资收紧的情况下把控企业财务健康。

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积极融资,保证财务健康

除了控制成本,积极融资也是今年上半年房企的主要战略之一。2018年85家典型房企中,融资规模出现同比上升的企业共有50家,占比将近60%。这说明在上半年融资环境收紧的趋势下,大多数房企还是抓紧窗口期进行融资,这些企业如碧桂园、金科、金地、龙湖等。以龙湖为例,据不完全统计2018年龙湖集团共融得资金约162亿人民币,同比大幅增长了175%,方式涵盖了优先票据、境外贷款、专项公司债等。相对而言,这些企业的财务状况都较为安全,因此在新的销售目标下,通过大力融资来保持自身的规模增长。

但值得注意的是,2018年5月发改委和财政部发布了《关于完善市场约束机制,严格防范外债风险和地方债务风险的通知》,并明确了“房企境外发债不得投资境内外房地产项目、补充运营资金,只限归还存量债务”等要求,预计会对下半年的海外债融资产生一定影响。

   

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关注快销售与快回款 

除此之外,面对融资收紧和外债受限等困境,多数企业上半年均选择加快销售速度以及资金回流速度。如保利就从销售速度上着手,2018年5月保利地产董事长宋广菊表示,将学习碧桂园的做法,成立专门运营中心提高效率,并加快项目的开盘销售速度。例如在常规情况下,要争取项目一年内销售,部分项目特殊情况下五六个月销售。而2018年6月禹洲董事局主席林龙安在面对融资难的问题时,表示未来企业会倾向加快回款速度,以起到对企业现金流的管控作用。

除保利、禹洲外,2018年7月绿城内部也流传出了备忘录,称绿城将要求员工加快销售,加速资金回笼,坚决执行“早销,多销、快销”的策略,加大应收款项催收力度。对于不受限价政策影响的项目,要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售,严格控制付款。通过快速销售、快速回款,房企不仅保证了自身规模的增长,同时也更降低了运营风险,保障了企业的财务健康。

总体来看,投资的管控、积极融资以及快销售、快回款的运营模式,事实上都是对企业现金流的一种管控。尤其是在市场发生变动的情况下,对可动用现金流的管控则显得更为重要。据WIND数据,2018年名列前茅季度148家A股房企的可动用现金总额为9038亿元,同比增长仅1.8%,相比2017年的增速不断放缓。此外在这些房企中,规模房企依托于自身优势,大多数的现金持有同比为正,而中小型房企则更多出现了现金同比为负的现象。可见在未来长期的政策压力下,相对于中小房企,部分规模房企由于在成本管控、运营实力以及融资能力上的优势,其自身发展也将更加顺畅。

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