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楼市逻辑已变,这是三四线较后的谢幕表演!

来源:米宅北京   发布时间:2018-08-08

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风,起于青萍之末,中国楼市走到今天,风向陡转之后,很多人的思维模式仍未改变。

大家仍习惯于去看大城市、大热点和大事件,诸如楼市崩盘、房价腰斩、限购升级等等。实际上,大开大阖的中国楼市已过了热点高发阶段,目前,更多有价值的信息反而来源于大家不注重的细微之处。

8月初,张家口的宣化区突然发布了一则调控政策,二手房交易税费上调20%,公告如下:

为贯彻党中央、国务院加强房地产市场调控政策,落实“房住不炒”精神,根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定,现将存量住房交易个人所得税政策公告如下:

个人转让存量住房按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税,以取得所得的个人为纳税人,已转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,适用百分之二十的比例税率。

个人转让自用5年以上,并且是家庭少有生活用房,取得的所得免征个人所得税。

这个调控政策到底是怎么回事?举个实际的例子说明,比如说张三2015年在宣化区花50万购买了一套住宅,2016年70万卖出,之前的税率核定标准是普通住宅按评估价的1%,该房的评估价为60万元,则个人所得税只需缴纳6000元。

新政之后,假定李四2016年70万接手了这套房子,2018年房子上涨到90万,李四要出手卖掉,则目前需缴纳的所得税为(90-70)×20%=4万元。

同样是上涨20万元,李四比张三足足多缴了32000元的税费!这在平均工资不过三千元的宣化可绝对不是一个小数字,对二手房交易影响巨大。

2

这个新闻出来大家都没有关注,没关注的原因很正常,张家口不过是个经济不发达的三四线城市,宣化又只是张家口的一个区,大家时间和精力有限,谁有兴趣关注这么一个弹丸之地发生的这么一件小事?

然而,往深里再多想两层,却会发现小事不小,这个事情很值得推敲。

首先,张家口的经济很弱,在以穷著称的河北省的十一个地级市里排名第九。

然而,这么一个经济实力弱爆的城市,却有一个不普通的称号,环京。

说起环京,可能很多人先想到的是北三县和南三县,其实张家口也是实力环京。

张家口的怀来、逐鹿、赤城都是环京区域,只不过因为环的是延庆、怀柔、门头沟这些远郊区,所以炒作价值不大。

除了临着昌平的怀来和有高铁概念的下花园炒作比较严重外,其他区域都不温不火。

再来说宣化,张家口的老城区很小,传统只有桥东和桥西两个主城区,后来增设了一个经济开发区,宣化本来是张家口的一个县,因为离主城区很近,2016年才撤县设区,成立了新的宣化区。

在这一波大涨中,借着环京的概念,桥东桥西区的房价涨到了一万三四,宣化也涨到了八九千。

2017年,张家口迫于压力也实行了限购,但限购区域只限于桥东、桥西和经开区,宣化区不限购,下辖各县的限购也只限于房价上涨迅速的怀来和崇礼。

这说明,既不在张家口主城区,又没有环京概念的宣化,楼市热度并不高,无人关注,也没有限购的价值。

然而,吊诡的是,在三四线房价上涨最快的2017年和2018年上半年都没有调控的宣化,在三四线楼市虚火已过,准备掉头向下的时候,突然出台了调控政策。

很明显,这个调控不是为了控房价上涨,而是为了控房价下跌,用高额的交易税费来尽可能锁定二手房交易。

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在热点城市,二手房交易税费增加是很容易转嫁给购房者的,但在宣化这样的小地方,又到了楼市的拐点,是无法转嫁出去的,较后一定是被卖家承担。

凭空少了好几万的利润,小城市的卖家是很难接受的,如果不是急用钱,很大可能就是暂时不卖,等等再说。

小地方的家庭绝大部分都有不止一套房产,即使无人抛盘,自住需求也早已满足。没有投资的动力,房价再居高不下,买房客也会变得少有。买卖双方需求同时下跌,楼市流动性就会降到较低。

市场流动性下降,二手房交易被基本锁死,没有了交易,价格自然也被锁住,营造了一个房价稳定的假象。

有交易也不怕,一交易就是高额的税费,肥的自然是地方财政。

所以,这一招,要么锁定房价不跌,要么提高财政收入,无论怎么做,都对地方政府有利,政策制定者真是掌握了中国政治智慧的精髓。

这个新闻和七月上旬河间限售五年的新闻联系在一起看,就会更加耐人寻味。

都是六线小县城,甚至只是一个区,可以把政策的负面影响降至较低;

都没有任何知名度,不会引发大众关注;

都离北京不太远,但又不算真正的环京,更便于中央调控意图的贯彻与执行;

限售和增税,手法虽然不同,但共同目的都是锁定房价防止下跌。

《惊爆,驴肉火烧被限售五年!》一文中,我曾推测,河间限售更像是一场压力测试,在一个房价不高,土拍不火,人数不多,经济偏弱的五六线县城,测试在去土地化财政和商品房流通接近停滞之后,对经济的整体影响究竟有多大。

需要指出的是,这种调控是一种逆向调控,不是大家习惯性思维认定的降房价,而是为了稳房价,稳住有下跌预期的城市房价。

从河间到宣化,虽然调控手法不同,但目的是一致的,不出意料,下一步加入这一调控阵营的小城市和小县城会越来越多,大家只需多关注非头条的楼市新闻即可。

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目前,房价面临下行压力较大的三四线小城市和五六线小县城,它们靠着一波楼市大浪涨到了八九千甚至万元以上的高位,而本地经济大环境毫无改善,本地居民依然拿着两三千元的工资,又没有外地人前来接盘,说白了就是德不配位,根本撑不起这个价格。

然而,楼市一旦进入下跌通道,在这样的小城市很可能就会引发踩踏性出货,一发不可收拾。

小城市的地方债危机更严重,一旦楼市下行,很可能引发系统性金融风险。限售,加大交易环节成本,是目前降低化解风险的最有效手段。

不出意料的话,加入限售的小城市会越来越多,二线城市也会逐渐加入进来,手段并不只限于限售和加税,调控的手段和智慧是无穷的。

前几天苏州发布了一个令人耳目一新的新政,贷款五年提前还款需处罚违约金。相信在不久的将来,我们还会看到花样更多的调控手法。

在这一波楼市大潮的尾声,密集调控仍在继续,只是调控的目的和方向已经完全改变,从控制房价上涨变成了控制房价下跌。可惜很多吃瓜群众仍然懵懵懂懂,毫无察觉。

目前,楼市较大的危险不在一线,也不在二线,而在于广大的三四线和县城。这一波楼市大涨之后,负债累累的地方政府,不过是获得了暂时的喘息,随着人才和资金的继续流出,下一步面临的是更严峻的债务黑洞。

用尽一切手段让房价不下跌,这才是三四线较后的表演。

较后,附上天涯论坛上关于县城现状的真实记录:

四川东部某中等县城实录

                                                                     甫亮

前几天回家,与表弟一起吃饭,他是县里一名普通公务员。

饭间,看他情绪很低落,一问才知道,他们已经两个月没发工资了,原因是县政府的帐户已经空空如也,目前,只发了教师的工资,因为以前教师因为工资的事罢过课,所以不敢拖欠。

其实,之前几个月也拖欠过,还好当时卖了一块地给广东那边一个开发商,卖了几千万,人家给的现金,这才发了工资。但这只是杯水车薪,这几千万发完之后,又开始拖欠了。

据他说,退休金、五保户等等加起来所需要的钱,每个月要一亿多,县里根本拿不出钱来。目前,县政府欠银行几百亿,利息都还不起,银行也不愿意再拿钱出来填无底洞。

前几任县官,为了GDP,无休止向银行贷款,搞新区,搞工业园,目前的现状是,新区高楼遍地,但空无一人;工业园到处是厂房,但却杂草丛生,几乎成了废区。

GDP上去了,当官的升迁了,留下来一地鸡毛和烂帐。现任县长不愿意背锅,几次向市里面请辞,但都被拒绝,领导让他想办法,只要能稳住大局,就是大功一件。

但市里也是债务缠身,不给他提供资金。于是,县长只能绞尽脑汁,这才从外地引进了几十家小鞋厂,但因为环保问题,迟迟无法落地。

县里的五保户也已经很久没有发钱了,为了稳住局面,县政府不仅不发工资,反而向底层公务员借钱,每人2000元,说是给他们算利息,但目前为止,只有很少的人拿钱出来。

为了找钱,县里成立了一家公司,发了债券,政府开会,让公务员都去买它的债券。表面上看,这家公司是政府背景,但政府却不给担保,根本没什么人买。

以上就是我们县城目前的现状,据表弟说,隔壁两个县的情况也差不多,各种新区,各种工业园,都欠着上百亿的债,也没什么可以生钱的办法,就这样拖着,能拖一天是一天。

目前,该修的已经修完,该建的也建得差不多了,很多建筑工人,厂弟厂妹失业。

前些年,我这个时候回家,基本看不到什么人,都在城里打工赚钱,但今年这个时候,各个村里却多了很多中青年,这些人基本每天都在街上茶馆里打麻将,无所事事,时不时到县城里,自己买的房子里住几天,然后又回农村。

这些人是不会种地的,也没什么技术,除了下苦力,他们基本没有任何可以谋生的本钱。如果钱财耗尽,再加上各种贷款,他们真的有可能会铤而走险。

前几天,县城发布了一条招聘信息,就是招聘一名酒店前台+酒店保安。

基本工资都是2100元+提成+单休,包吃住,没有社保,每天上12小时的班。

结果,到目前为止,吸引了160多个求职者来应聘,差不多1:80的比例。

这里不是广东、浙江,这个工资没人做,这里是中西部,不是所有中西部人都可以去广东、浙江。在这里做很多很多事情都要讲关系,包括获得这份两千多元的工作。

求职保安的,很多说自己没有一技之长,要养家糊口。

求职前台的,大多数长的都还算不错,问她们为什么不去浙江、江苏、广东,说刚从那些地方回来,很多工厂倒闭了,以前随便进的工厂,现在越来越难进。

县城的就业机会很少,除了单位,事业单位外,大多数的居民想找一份两千多元的工作,都很困难。

前几天,我看大家都说拼多多卖假货如何如何,消费降级如何如何,我觉得很可笑,这些人眼里只有大城市的白领,哪里知道,中国有多少人一个月拿着两千多的工资,不买拼多多,难道去买星巴克?

这几天,我一直在想,如何让地方债务不崩盘,或许只有一个办法,那就是无休止地在帐户后面加“0”,除此之外,无解。但这种方法也能暂时拖住一段时间,等时间一过,无力回天,只能重新洗牌。全国人民都将为过去几十年的无知和盲目背负上沉重的代价。


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米宅北京
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