4个晚上，我们去了72个小区数灯光，来看看有你家吗？

经过2016年的疯狂、2017年的降温后，2018年的郑州楼市在平静中又有些激扬。

前些时候，郑州市房管局公布了2018年1月-6月份房地产数据分析。数据显示，郑州市上半年商品房累计销售155306套，相比2017年上半年的117677套，增长幅度高达31%。

那么多套房子卖出去，入住率怎么样呢？空置率高吗？

近日，言之有屋编辑部花了4个晚上，实地探访了郑州东西南北三环、四环附近的72个小区，并从中随机抽选，试图通过亮灯率折射出郑州新交付小区的真实入住情况，同时反映出目前郑州楼市的一些现状。特别是对关注二手房、以及投资需求的客群，或许有一定的参考价值。

特别说明：

1、亮灯率，被约定俗称的认为是指投入使用小区在夜晚时的亮灯比例。虽然亮灯率不能完全反映入住率和空置率，但在一定程度上是小区闲置比例的反映。

2、本次选择项目，大多为2017年交付的小区，也有部分2016年交付的小区。

3、图片拍摄时间为晚上8时——9时30分，为理论上点灯率较高的时间段。

4、亮灯率为言之有屋编辑部根据实时情况粗略估算，实际受多种不确定因素影响，准确性打折扣

5、以下统计仅供参考。

正弘澜庭叙

▼

交房时间：2017年2月

地址：花园路与英才街交叉口

二手房价格：16974元/㎡

亮灯率：约5成

正商林语溪岸

▼

交房时间：2017年9月

地址：花园路与大河路交叉处西北角

二手房价格：12500元/㎡

亮灯率：约4成

万科天伦紫台

▼

交房时间：2018年3月

地址：文化路大河路交会处

二手房价格：15500元/㎡

亮灯率：约3成

保利海上五月花

▼

交房时间：2016年9月

地址：花园路英才街

二手房价格：20944元/㎡

亮灯率：约4成

瀚宇天悦

▼

交房时间：2016年10月

地址：金水区文化路与龙门路交汇处

二手房价格：17977元/㎡

亮灯率：约7成

锦艺金水湾

▼

交房时间：2017年12月

地址：文化路与贾鲁河交汇处

二手房价格：14855元/㎡

亮灯率：约3成

正商金域世家

▼

交房时间：2017年12月

地址：中原区五龙口

二手房价格：15036元/㎡

亮灯率：约4成

梧桐新语

▼

交房时间：2016年3月

地址：农业西路与桐柏路交会处西

二手房价格：15956元/㎡

亮灯率：约8成

城开绿园

▼

交房时间：2016年6月

地址：桐柏路与五龙口南路交叉口

二手房价格：15653元/㎡

亮灯率：约6成

英地金台府邸

▼

交房时间：2017年3月

地址：东风南路与永平路交汇处

二手房价格：20890元/㎡

亮灯率：约4成

瀚海晴宇

▼

交房时间：2017年6月

地址：金水东路龙子湖大学城

二手房价格：29092元/㎡

亮灯率：约2成

海马公园

▼

交房时间：2017年

地址：东风南路与福禄路交汇处东150米

二手房价格：26000元/㎡

亮灯率：约6成

绿都紫荆华庭

▼

交房时间：2017年

地址：紫荆山路与南三环交汇处

二手房价格：13390元/㎡

亮灯率：约4成

鑫苑名城

▼

交房时间：2017年年底

地址：嵩山路与南三环交汇处

二手房价格：11000元/㎡

亮灯率：约4成

康桥悦城

▼

交房时间：2017年年底

地址：经开区南三环与经开十七大街交汇处

二手房价格：13635元/㎡

亮灯率：约4成

永恒理想世界

▼

交房时间：2017年

地址：航海路紫荆山路

二手房价格：15630元/㎡

亮灯率：约4成

正商城

▼

交房时间：2017年

地址：航海路与碧云路交叉口

二手房价格：16198元/㎡

亮灯率：约4成

亚星金运外滩

▼

交房时间：2017年年底

地址：嵩山路与南三环交汇处

二手房价格：13700元/㎡

亮灯率：约4成

正商华钻

▼

交房时间：2017年3月

地址：南三环与紫辰路交叉口

二手房价格：15168元/㎡

亮灯率：约4成

总结

▼

空置率的说法越来越鲜见，但是一些稳健的投资客还是会关注这一统计学概念。很多人会通过一个楼盘或区域的亮灯率，来判断投资客比例和区域发展前景。

从言之有屋编辑部观测到的情况来看，郑州近两年交付的项目，新房入住率并不可观，大多数楼盘亮灯率平均都在4成左右。

1、诸如瀚宇天悦、梧桐新语、城开绿园、海马公园等小区入住率较高，均达6成以上。很大程度上取决于小区交房时间较早，周围配套完善，区域认可度高。

2、同一时间段交付的小区，入住率也有很大差别，与所在区域的成熟度、周围配套的完善程度、距离主城区的远近等有较大关系。

3、刚需盘的入住率普遍要高于改善盘。但无论是刚需盘还是改善盘，空置率都比较高。

4、郑州各区域亮灯率存在一定的差异，西区和南区的人气明显要高于北区和东区。

一方面是项目开盘就被扫光，华丽亮眼的去化数据让郑州的房子显得更加珍贵和少有；一方面是黑夜里，众多上百万的房子犹如暗夜精灵一样，没有一丝烟火气，一直处于空置状态。

白与黑中，折射出郑州楼市的不平衡。

6月14日，刚刚卸任中财办副主任的杨伟民在2018年陆家嘴论坛演讲中表示，随着中国盖楼的速度不断增快，住房空置率也越来越高，已经超过13%。

这说明，房子不仅是充足的，而且是过剩的。

作为对比，美国住房空置率长期保持在较低水平，即使美国楼市*差的2007-2008年，自有住房空置率较高只有2.9%；荷兰、瑞典一般住房空置率只有2%；法国为6%左右；德国约为8%

也就是说，根据发达国家的标准，空置率在10%以内都算比较合适。

空置率这么高，这些空置的房子到底在谁手里呢？他们的主人是刚需客、投资者还是炒房客呢？大约只有等到不动产登记完全结束后才能一窥大概。

但是，地价炒高不断出售，上千个项目正在开工，数十万套房子需要去化，买的起会继续买，买不起的会一直买不起，空置率只会不断提高。

因此，要稳定的不仅仅是房价，还有人心。

郑州的三环四环之间，以及*近新崛起的诸多新区，配套都在逐渐完善过程中，从另一个方面说，目前区域内的亮灯率很低、空置率很高，仅仅是其发展的初级阶段，不能仅凭它们来判断一个区域的发展前景和活力。

您觉得呢？关于小区亮灯率、空置率及相关问题，欢迎您留言发表高见，和大家互动讨论。

本文部分图片来源于网络，基于CC0协议

对未注明出处擅自使用者

言之有屋将保留追究其法律责任的权利

扫描下方二维码，关注作者公众号