郑州建成区面积透露重大信号！买房主力方向在东在南！

郑州到底有多大？

郑州每年在以怎样的速度变大？

郑州建成区能建多少房子？住多少人？

郑州的主力发展方向到底在哪里？

一个城市建成区范围及其变化，直接反映了一个城市发展的规模与速度。一座城市建成区面积的不断扩大可反映这个城市的扩大速度和建设热度。

今日，笔者深挖郑州十年建成史，解决以上问题，洞察郑州建成区变化以及城市发展奥义，扒一扒哪里才是郑州发展的前沿阵地！

建成区，顾名思义就是指已经建成的城市城区。按照百度百科的说法是指城市行政区内实际已成片开发建设，市政公用设施和公共设施基本具备的区域。

对核心城市而言，它包括集中连片部分，以及若干个分散的但已经成片建设的基本具备市政公用设施和公共设施的区域。

建成区面积是考量一个城市发展的重要指标。是判断城市土地利用效益、绿化水平、生态文明建设以及城市综合实力的基础数据。

根据郑州市政府公布的统计数据，2017年郑州市市域城市建成区面积合计为830.97平方公里。其中包括中牟、巩义、新郑等各县（市、区）的建成区面积。

2016年，郑州市市域城市建成区面积为744.77平方公里，也就是说，整个郑州在一年时间里变大了86.2平方公里，在建成区中，主城区面积从2016年的443.04平方公里增长到2017年的473.58平方公里。郑东新区的面积将近100平方公里，稳居头把交椅，占了主城区的四分之一，相当于一个雄安新区的大小。

即使这样，郑州还在以肉眼可见的速度每年快速“膨胀”。其中，航空港区在城市建设方面一直动作很大，根据该区的“十三五”发展规划，航空港区在未来两年内，面积还将翻上近一倍，到2020年，建成区面积要达到130平方公里。真正成为一个“航空城”。

2017年郑州市建成区面积

中原区 53.16平方公里

二七区55.91平方公里

金水区77.37平方公里

管城回族区44.09平方公里

惠济区40.24平方公里

上街区28.01平方公里

郑州航空港经济综合实验区75.75平方公里

郑东新区99.84平方公里

郑州经济开发区55.24平方公里

郑州高新区47.73平方公里

巩义市37.20平方公里

登封市30.12平方公里

新密市 32.75平方公里

荥阳市41.92平方公里

新郑市66.21平方公里

中牟县45.43平方公里

在19世纪末，郑州城区面积才约2.23平方公里，人口不足2万人。1948年，城区面积5.23平方公里，人口16.4万人。省会迁郑后，到1960年，郑州建成区面积增长到71平方公里，人口67.3万人。1991年，建成区面积达90平方公里，人口118万人。

官方数据可查，从2004年至今，郑州市区建成区面积已经实现翻番。

2004年230.08平方公里

2005年262平方公里

2006年282平方公里

2007年294平方公里

2008年303平方公里

2009年310平方公里

2010年316平方公里

2011年328.06平方公里

2012年346.3平方公里

2013年365.61平方公里

2014年392.8平方公里

2015年410平方公里

2016年443.04平方公里

2017年473.58平方公里

这说明现阶段郑州城市建设还是在单纯追求建设面积外延的扩大，还没有更加注重深挖城市内部资源，开发存量土地。近两年市区建成区面积增速不见放缓属正常现象，反映出郑州市城市建设在速度和品质上更加注重造成的速度。还处于名列前茅阶段。

对比2006到2017年的郑州十年来主城区建成区变化图，可以窥见郑州发展的秘密。

2007年以前，北三环、中州大道、南三环和西三环都被看做是郑州的边界。

2007年10月，当时主政郑州的市长赵建才在一次办公会上明确，三环和四环之间的区域也要纳入城市管理范围。这意味着郑州市的四环以内都将是城区范围。

从2006-2007年的建成区示意图可以看出，随着郑州市中心城区外围片区的快速发展，这些片区与中心城区已经融合。

众所周 知，郑州是一个发展受到地理因素制约的城市。在郑州北面，是历史上泛滥成灾、防汛是历朝历代名列前茅要务的黄河。所以城市向北发展是具有很大的物理屏障的，直接割裂两岸的物理联系。新乡南的平原新区仅凭多修几座黄河大桥是无法跨越这道屏障的，即使物理距离不是很远，但是天堑的心理距离是无法丈量的。黄河大堤、滩区的存在使得这条河无法向长江一般成为市内景观河流，跨河发展存在技术、规划以及情感的壁垒。

黄河南岸到大河路北，已经逐渐纳入了建成区，古荥片区开始出现连片的建成区。惠济区连霍高速南北已经连为一体，杨金片区的变化倒不是很大，零星出现的几点建成区对整个全域全貌没有太大影响。

郑州市一面环山，一面临水，两边面向大平原。其中，西部以及西南是伏牛山余脉，主要是山地丘陵地貌，地势西高东低。郑州西三环到东三环的落差就已高达数十米，而荥阳跟东区的相对落差，甚至达几百米，这样的地势地貌，严重制约了郑州向西发展的纵深。这也解释了，为什么郑州下雨东部要比西部先被淹。当然，高新区是个例外，操刀城市规划的人脑子有坑。

高新区由原来的“飞地”已经变成了主城区不可分割的一部分，并且向西大有与荥阳接壤的趋势。须水镇沿着郑上路向南北两侧扩张，北与高新区日渐融合，东与主城区渐趋“牵手”，十年来变化有限。

在向南方向上，变化*显著的是二七新城区域。管南区域，以及后来的商都新区方向，并没有很明显的发展趋势，这块区域，距离机场近，新郑市经济发达，但因历来物流市场多，环境较差，距离南部的城市许昌较远，虽然一马平川却没有获得城市发展的青睐。

发展*显著的是位于郑东新区的北龙湖区域以及白沙镇，贡献了郑东新区100平方公里的绝对主力。

由于无山无河一张白纸，机场搬迁后的郑东新区发展迅速，毫无阻碍。加之由于郑州开封距离较近，中间仅有中牟一县，让郑汴一体化得以迅速推进，一路向东的步伐走的相较其他几个方向要快很多。

*值得注意的是，西南那一块，从空地一点点崛起，现已经基本填满东三环到京港澳之间的全部空白。

从建成区的变化图上来看，郑州发展的主力方向是向东向南（东南），而且，这两个方向的自然因素更有利于城市发展，一马平川，见龙在田。

北区因为黄河的因素，发展空间受到压制，成为郑州北花园，发展宜居为主的居住区。房价也紧随东区其后。

下面开始计算题。

一平方公里有多大？

一个平方公里，就是一个正方形大小的区域，一个长1000米，宽1000米的正方形。

一平方公里能够建多少房子？

1平方公里的土地总面积就是100万平方米，按郑州主城区控制容积率3.5算的话，可以修建350万平方米的建筑。

一平方公里能住多少人呢？

这个没有定论。按照香港九龙城寨的人口密度（人类史上较高居住密度——香港九龙城寨每平方公里190万人），肯定不现实。按照一般现代城市一平方公里的平均居住密度是一万人来算。如果全部拿来修建住宅住人，按一般城市一个平方公里住1万人的密度，人均350平米了。啧啧，上厕所要迷路。

城市建成区不仅仅要修住宅，还要修道路，修*，修医院，还要有绿地基础设施等等。就我国国情来说，住宅用地占建设用地的比重偏低。特别是一线城市过去几年这个比重一般低于25%，*近几年有所调整，但也低于30%。就按30%来算，假设平均一平方公里，拿出30%的土地来修建住宅，按容积率3.5来说，住一万人，人均100平左右，这个数据是刚刚好的。

那么，郑州2016-2017这一年内增加的建成区来算，郑州是要增加80万人才能填满这些区域。

按照郑州市区473.58平方公里的面积来算，需要473万人居住在郑州主城区，按照第六次人口普查中，曾经公布郑州市区户籍人口达269万人，常住人口达694万人。显然，郑州的建成区面积还远远不够。郑州市区的建成区面积要700平方公里左右，才符合一般现代城市标准。显然，郑州的人口密度，建成区面积都还远远不足，革命尚未成功，同志仍需努力。

按照2017年7月5日，郑州市政府对外发布的《关于进一步深化户籍制度改革的实施意见》里面提到的“2020年，郑州市户籍人口达到410万，同年的常住人口数量目标是1245万人”来推算，到2020年，郑州的建成区面积至少要突破1000万，根据住建部*新发布的《中国城市建设统计年鉴》，现在超过一千平方公里的城市只有北京、上海、广州、重庆、深圳这五个城市。2020年的小目标恐难实现。

以上问题解决之后，可以得出以下结论：

郑州城市发展的基本面不会变，郑州人口快速增加的基本面不会变。

郑州正处于并将长期处于快速发展的时期。

因此，郑州的房价是长期看涨的。

此外，从建成区的变化，以及综合郑州周边的自然因素，可以看到，郑州发展的主力方向是向东向南（东南）的，同时，这里也将会是未来置业的主力方向。

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