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5万套半价共有产权入市,北京楼市接得住吗?

来源:米宅北京   发布时间:2018-08-09

共有产权,顾名思义,共同拥有产权。政府和个人在房屋产权分配比例,通常是4:6的方式。在2017年8月,北京提出《北京市共有产权管理暂行办法》,开始大规模推广该模式。

就在今年的7月19号,大兴区的名列前茅批共有产权房入市,2万多的房价,相对周边市场价而言几乎半价,抓住了不少人的眼球和蠢蠢欲动的钱包,刚需的想要上车,投资的想要问是否有套利空间,本篇带大家实地看看到底什么样。

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北京共有产权今年的供应量和17年相差不多,5万套左右。而根据北京国土局下发的文件里提到的数据,大兴的共有产权供地面积和相应的房子数量是最多的,达到200公顷,约4300套左右。

于是决定实地调研一趟,看看大兴的这批共有产权的实际情况。

首先是位于大兴区瀛海镇的国瑞·瑞福园共有产权的项目,999套房源,单价2.9万,全装修的方式。按照周边同区域的万和雯丽项目52499左右的限价来算,瑞福园的价位在市场价的55%左右。

△瑞福园

瑞福园本次公开申购的是该项目70%的房源,共计698套。

面向大兴区户籍无房家庭和在大兴区工作的本市其他区户籍无房家庭(含夫妻双方及未成年子女,其中单身人士需年满30周岁)。该项目30%的房源面向大兴区稳定工作的非本市户籍无房家庭,此次没有同时申购。

这里要普及一个概念,这次申购的房源是由自住商品房转化成共有产权房的。意思是之前这些房源是正常商品房,由于政府规定2017年9月30日前未销售的自住型商品住房,按照共有产权住房进行销售、使用、退出以及监督管理,因此,该项目才自动转化为共有产权住房项目。

同理,目前入市的一些共有产权房,都有部分由商品房转化成共有产权房的房源。

大兴共有产权房源规定,本次开放申购的房源,要求具有大兴区户籍的申购人取得大兴区户籍满24个月,对在大兴区工作的北京市其他区户籍无房家庭,要求具备24个月的大兴区社保缴纳记录。并且离婚年限不满3年不得申请。

这个规定意味着,要么是大兴户籍,要么是大兴社保,北京其他市区户籍或不在大兴工作的人将没有机会申购。 意味着共有产权的房源是划定区域,满足本区域的需求为主。

所以,想要通过共有产权去套利的可能性被封住了。

瑞福园这个项目紧挨着8号线瀛海站,目前该站还未开通,但基本施工完毕,预计年底前开通。

除了上面的瑞福园之外,大兴今年年供应的项目还有如下几个,接近4300套的总量。整个北京接近全年5万套的房源。

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我们着说上文的提到的数据。先说今年供应5万套共有产权房的数据怎么得出的。共有产权用地200公顷,按照17年一公顷大概250套房源的比例来算,大概有5万套房源的供应量。

这5万套对应的就是5万个家庭,也就是5万个拥有北京购房资质的刚需,往深了说,就是5万个北京二手房的接盘侠们,他们都去买共有产权了,二手房该怎么办?没有新鲜的韭菜,房价怎么撑住?莫非这次真的要自残?

莫慌,抽丝剥茧的聊这个问题。

名列前茅、共有产权居住价值没问题,但投资价值很低。因为流动性和投资性非常弱,以共有产权作为跳板去获得升值,概率非常小,有点类似公租房,只是购房者拥有一部分产权。当然这也是设定共有产权的一个原因,房住不炒。

第2、商品房的改善需求依旧存在,目前北京大量换房都是以置换改善为主,如果需要改善住宅环境,依旧需要在商品房市场去买房,两个人群并不重叠,需求不同。

第三、共有产权的供应端,主要集中在郊区,像房山、昌平、大兴、顺义。东西城海淀这样的核心片区都是微量房源,对本区的二手房交易市场影响有限。

第四、以7月最新入市的大兴共有产权供应的情况分析,需要满足几点要求才可以购买。根据北京统一要求,70%是本市户籍人群,30%供应非京籍人群。

大兴区的要求是,本区户籍的人需要满24个月才能申请,非大兴户籍的需要在大兴区缴纳社保连续24个月才能申请。

也就是房源锁定在本区内,不允许外区的参与,这就进一步降低了流动性和价值,对于希望资产保值增值的人群来说,这是很难接受的。

第五、能够接受和政府共同拥有产权的人,实事求是讲,真的只是纯刚需,还是没钱的刚需。在实际调查中了解到的,即便是接近半价,还是有很多人觉得贵,买不起,或者压力很大。

需要共有产权上车的人,上不了商品房这趟车。能够买商品房的,也不会接受共有产权的形式。一句话,买房的客群不重叠。

第六、北京2016年成交量26万套左右,2017年13万套左右,2018年至今7.6万套,大概率会超过或基本持平去年。基于2017年和18年房价上涨的事实来讲,共有产权只是填补了低价位的市场,留住了一批需求低价位的人群。

基于以上几点的分析,可以得出一个基本的结论,共有产权和商品房的客群,还是有本质的区别的。但是,并不意味着一点冲击都没有。

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从每个区单独分析,确实影响不大。但放大来看,共有产权是拉低了北京整体的均价,从价格数据上看的话。虽然是有40%的政府价格没有算上,但这部分是不用付出成本的,购房客如果自住不卖,也不用付出成本和利息的,这些并不会体现在数据上。

所以在6月份和7月份,北京的二手房实际成交价是有所下滑的,根据链家和我爱我家的数据统计,虽然只有0.4%-1.6%之间,但在动辄500万起的北京,绝对数字还是挺可观的。

从供给的数据上也可以看出,对远郊区的刚需盘还是有一定的冲击的。像大兴这样的远郊区,购房以刚需为主,一手房已经拉到5万以上,同级别的价位可挑选的空间还是有不少的,大兴更多的是改善需求或二套投资需求。

其实有几层意思,或许政府没有表露,但至少我们可以分析一下。

名列前茅、留住人才:通过共有产权这种模式来留住暂时买不起北京房,但又想要在大城市生活的高质量人才。这些新鲜的人才才是北京的未来,如果因为房子离开,这不是北京想要看到的。

第2、分一杯羹:在过去由于各种原因,房子的红利被炒房客和开发商拿走大头,虽然在后期卖地又收回来,但毕竟这种方式是一次性透支,不能形成良性循环。

通过共有产权的方式,房子的红利政府和个人共享,直接杜绝了开发商和炒房客的操作空间。达成双赢的结果。

第三、给其他城市打个样:尤其是一线城市,目的是为了起到表率作用,首都的房地产相关利益都让步了,其他城市无话可说。下发命令也更名正言顺,更硬气。

第四、砸实房价:对于北京的房价,跌绝对不是目的,目的是稳。以共有产权的比例来看,按照百分百的数字算,就是市场上商品房的价格。政府也承担了40%的所有权,意味着认可市场价。

所以,目的是为了坐实房价,在主导了市场的刚需人群和刚需房价格后,把底层刚需的房价坐实后,金字塔底层稳定了,上层的改善和投资以及豪宅CEO盘,同样也就稳定了。

对于一线而言,共有产权这种性质的产品就像经适房一样,永远有市场,但对商品房的冲击有限,只是为了平衡。

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较后要说下对于共有产权和北京楼市的一些思考。

共有产权的大量批地,代表着政府对炒房客和开发商的态度变得坚决。

一方面是出于房住不炒的原因,另一方面也说明,政府对北京的楼市有一定的不安,同样也担心出现不可控的风险,所以才下重手去平衡。

对北京楼市下半年的想法,,持续稳定是可以确定的,即使是在放水的前提下,一线城市也不允许出现风险,这是北京的底线。这一轮的调控的最终效果是,北京的楼市用了各种手段,把房价给生生稳住了。

从近3个月的成交量可以看出,二手房成交量始终稳定在1万以上,没有大幅的波动,但成交周期比之前长。原因是什么?

买家虽然有观望情绪,但依旧还是没有停止购买。北京不是河北人的北京,而是全国人民的首都,只要这点不变,北京的资产就一直会是较优质的。这不是单指价格数字,而是质量。

种种事实告诉我们,门槛也是越来越高,未来北京的资产在某种程度上,代表的是一种身份、价值和地位。


本文为吉屋头条号作者原创,未经授权,不得转载。
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