上海、广州、杭州，神话都破灭了！

这些年，中国的房地产业，是这样的一个牢固循环：房价高涨，推高了地价，地价上涨，又继续推高房价。

作为循环里关键一环，土地就像赌客在赌桌上*想得的那张黑桃老A——拿到就要赢了。

但今年以来，从上海到广州，从杭州到苏州，大量土地出现流拍，似乎预示着癫狂的国内楼市有了掉头的迹象。

持续了两年的土地神话，终于还是要破了。

PART 1

拍地是个体力活。

以往房企拍一块土地，早上就要出门。到现场一拍就是几百轮，晚上结束时《新闻联播》都播完了。

如果你遇到的是碧桂园这样的老板，早上出门时还得带上安全帽因为拍完就得直接下工地了。

要是拍卖在网上进行，房企们一边拍，一边还能看好多集《延禧攻略》。

房企拍地就是近身肉搏，考验实力又考验耐力。

但现在世道变了。现在房企怎么拍地？

现在偶尔还是要竞拍几*，但更流行的方式，是大师过招，点到即止，切磋几轮就鸣金收兵。甚至战斗还经常没开始就结束——流拍。

村长脑子里回响着陈佩 斯的话：没想到啊，我以为只有我这样的城市才会背叛革命，没想到你浓眉大眼的上海也背叛革命了！

上海前几天又有纯住宅地块流拍了。

土地流拍，常常是因为地块位置偏远、缺乏市政配套。但这幅流拍的地，位于上海市中心、内环内。

这块土地到外滩只有五六公里，市政配套相当完善，是上海杨浦区绝对的地段。然而这幅少见的好地块竟也无人问津。

加上这一幅土地，上海在2018年上半年来，已经有6宗土地流拍，其中有3块是纯住宅地块。而上海2017年住宅地块流标数为0，2016年也仅1宗。

上海隔壁的小老弟苏州，两周前将12宗土地挂牌出让，有3宗住宅用地流拍，4宗土地仅以底价成交，其余成交住宅类地块较高溢价率为18%。

其中一幅位于昔日热点地区，离苏州火车站只有5站的地，在今年2月份就流拍过一次。这次政府狠心降价3.08亿再推出，开发商十分感动，然后拒绝了政府，再次流拍。

长三角另一位大哥，杭州也是如此。村长上周六日的一篇文章，里面就介绍到，低地价和低溢价已经成为了杭州土地市场的关键词。（点击查看该文章）

岭南门户广州的土地市场，也躲不过这一难。广州郊区从化有2宗商 住地，已经流拍了5、6次。政府越败越勇，出让底价一降再降，但也未能打动开发商，7月份这2宗地块继续流拍。

事实上，不仅是上海、广州、苏杭，在更多城市，流拍情况十分常见。

当然，土地出让条件多、起拍价贵，是许多宗流拍的直接原因。但是，如果换到过去两年行情火爆的时候，别说起拍价贵了，哪怕土里埋着雷，也是会有许多房企来抢的。

过去房企常常喊冤：房子卖得贵，可不能怪我呀，是因为地价也高。现在多地土地市场转冷，面粉便宜了，面包会降价吗？

PART 2

先看看成交量的情况。

几个前些日子频上新闻的热点城市，抢房潮难以再现。

7月上旬，杭州二手房成交量为3405套，而6月同期则成交了4727套，环比下降了28%。杭州近期新房的摇号中签率也几乎到了100%，一摇就中。

7月30日，成都温江区的鹭湖宫10区公布了选房结果，总共310套剩了193套，去化率37.7%。偏远一点的地方就更惨，成都崇州市的智荟城二期，开盘四天，498套房只卖了10套，去化率2.81%。

近一个月以来，长沙开盘楼盘几十个，仅有不到10个楼盘开盘售完，大部分项目开盘当天去化率降低。比如近日开盘的望城区新城国际花都开盘首日认购率低至15.5%。

中原地产研究中心统计数据显示，2017年全年，“北上广深”四个一线城市住宅合计签约19.2万套，相比2016年全年下调了41%，创下历史较低点。二线城市新房成交量同样大幅下跌，全年跌幅达30%。三四线城市大幅增长18%，但这是在货币化棚改的强力刺激下达成的成交量。

2018年上半年一线城市一二手住宅总成交量同比继续下跌10%。一二线20城二手房成交量也同比下降20%。

再看价格。

大多数一二线城市房价已持续不涨一年多。

当然，一二线城市由于限价政策，新房价格不能反映市场真实情况，二手市场价格更加具有参考价值。

根据中原实际成交编制的二手住宅价格指数来看，一线城市今年上半年价格指数已经接近停涨。部分楼盘成交价格比之前的高位已经出现10%左右的下降。

二线城市中天津表现*弱，目前二手价格指数比较高位下跌10%。南京、成都近来价格涨幅也显著放缓。杭州一套中海寰宇天下90平方米的房子，7月4日的挂牌价为520万元，7月20日重新挂牌后，价格变成了480万元。

再加上前文所说的土地市场。

今年上半年，调控严厉的一线城市流拍地块已达11宗，如果下半年以同样速度流拍，将超过流拍历史第三峰的2012年。相对火热的二线城市，上半年流拍地块102宗，相当于每个二线城市都有3-4宗地块流拍。

刚结束的7月份，一二线城市含宅地块的流拍情况持续严峻，7月份流标率高达15%，流拍几乎成了标配。

同时，今年以来，40个核心城市住宅用地成交溢价率，较2017年同期大幅下滑。

一二线城市楼市的成交量下降、价格停涨、土地市场转冷，这是房地产市场转冷的三大标志。这些迹象同样出现在2011年到2012年、2014年到2015年这两个历史上楼市下行的时期。

PART 3

这个国家是全球第2大经济体，处于崛起前夜，人民的信仰是房价神话。

在美国，常用的土地面积的单位是英亩，在这里却是平方米，1英亩大约等于4000平方米。

这里的房价不断上涨，大城市的房价已经到了普通百姓难以承受的水平。

但是在绝大部分人眼里，房子还是*值得保有的资产，简单的转手倒卖就可以牟取暴利。

房地产行业持续多年的高额利润，让一些实体经济的大企业也按耐不住，开始大举进入房地产业。

投向房地产业的资金也越来越多，全国的地产项目一个比一个大，整个国家莺歌燕舞。

这是上个世纪八十年代末的日本。后来的故事，大家都听说过。

1988年，日本人须藤花6000万日元贷款买了一套二层别墅。到1996年，这套别墅跌剩3000万日元。这年须藤48岁，月薪40万日元，却只能租住在月租金3万日元，5人共用1个浴室的一居室，因为他需要还8年前买房时的按揭贷款。

他的妻子不愿和她过这样的日子，已经离婚了。须藤打算，等他65岁还完贷款了之后，再把房子抵押出去，换来养老送终的钱。

这是日本泡沫经济破裂之后，许多日本人的生活。

日本从一百多年前开始，用枪和炮给中国人狠狠上了一课。一百年后，又用自己二十年的教训，给中国上了第2课。

但毕竟是隔壁班的老师，这第2堂课没能给中国带来足够警示，他国的历史书里的剧本，又在中国重新上演。不管是日本、美国还是中国人，难以抗拒巨额利益的诱惑，是人性使然呐。

好在中国的情况还没到绝境。如前文所说，在持续的调控措施之下，市场终于出现了回归理性的信号。从一二线城市、土地市场开始，如果能传导到三四线城市和一二手市场，整个价格持续小幅回调，或者在合理范围内震荡，将是*合适的情况。

这就像是一个足够涨大的气球，既不能让它继续膨胀，也不能一下子让它破裂。唯有让它慢慢泄气，同时从里面夯实它。等到哪天它被完全夯实、铸成大器了，我们心情好时还能举起来锤一锤特朗普。

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