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上半年土地流拍800多宗:大数据带你一探究竟

来源:房地产数据中心   发布时间:2018-08-09

据中估联数据统计,截至2018年7月,一、二、三四线城市的土地流拍的情况如下:

从统计数据可看出,今年全国土地流拍现象较去年出现大幅增加,一二线尤为严重,流拍数量均成倍增加,这是否就代表着房企资金已出现危机,库存将出现相对不足?

土地流拍现象增加的原因

1、地产商资金链紧张

一方面,从Wind数据库中的一级行业来看,截至2017年底,房企平均资产负债率就高达70%左右 ,其中碧桂园和恒大的资产负债率都达到85%以上,高负债率预示着高风险,在行业集中度越来越高,宏观调控趋紧的背景下,利润率受到冲击,融资难度及成本上升,风险将进一步扩大。

另一方面,2018年房企迎来集中还债期,据海通证券测算,2018-2021年需要偿付的存续地产债规模分别为1613亿、2807亿、3998亿和4037亿,房企兑付压力呈现逐年递增的趋势。获得穆迪评级的52家房企中,39家房企面临债券到期或达到可回售期限,金额达392亿美元。其中,恒大面临到期/可回售债券总额54.56亿美元,富力面临38.95亿美元,绿地、碧桂园分别面临26.32亿美元、22.55亿美元。地产债到期压力巨大,如果再融资仍旧受限,将会推升信用风险。

因此,面对多种因素导致的风险积聚,房企不得不更加谨慎地拿地和布局。

2、成本约束

从拿地成本看,一线、二线和三四线城市流拍的宅地楼面均价分别为20970元/㎡,4333元/㎡和1553元/㎡,相比去年涨幅均超过一倍,在严格的限价、限购和限售等政策调控下,开发商拿地成本上升的同时,销售端又面临极大的政策压力,利润被严重挤压。

从融资成本来看,在经济整体资金面偏紧的情况下,房企融资成本明显上涨,如阳光城7月启动的永续票据起始票面利率已经高达8%,远高于5.5%-7.5%的平均水平。

3、地块附加条件限制严苛

以7月嘉兴的一块位于凤桥镇流拍的宅地为例,该地块附带条件较严苛,政府以5000元/平方米的价格回购约123,000平方米的住宅,意味着可售面积仅占33.4%。政府出让宅地条件苛刻,增加房企未来开发风险,打击房企竞拍积极性导致流拍,从土地市场价格泡沫指数LBI也可以看出,近几月房企在嘉兴拿地的风险有逐渐增加的趋势:

土地市场价格泡沫指数(LBI):通过出让地块的真实地价与均衡市场地价的偏差程度来反映出让地块地价泡沫。(LBI = 真实楼面地价/均衡市场楼面地价-1)

虽然房企负债率攀升,但仅以流拍地块绝对数量增多就夸大判断房企资金链面临断崖是片面的,流拍地块增加的主要原因还是土地价格过高、开发商利润受到挤压。

土地流拍现象分析

从拿地成本看一线,二线和三四线城市流拍的宅地楼面均价分别为20970元/㎡,4333元/㎡和1553元/㎡,相比去年涨幅均超过100%,说明流拍地块的成本是较高的。

从流拍比例来看2018上半年全国推出住宅和商办的地块规划建筑面积达166,792万平米土地,成交131,928万平米,流拍率为20.9%,较去年同期19.3%的流拍率仅小幅上升。

从城市分级来看,仅二线城市的流拍率有一定程度上升,上升幅度约4%,一线及三四线的流拍率上升幅度甚微甚至有所下降,说明流拍的情况仍属正常,并没有从绝对数量上的增加看那样严重。

上半年土地购置面积及金额来看,2018上半年,房企土地购置面积11,085万平米,同比增长7.2%。土地购置金额16,236亿元,同比大幅增长74.4%。

土地购置金额是房企通过各种方式取得土地使用权而支付的费用,包括主流的“招拍挂”竞得土地支付资金、划拨方式取得土地使用权支付的各类补偿费、通过出让方式取得土地使用权所支付的出让金,也包括房企通过项目收购兼并获取土地的成本。

土地购置金额的上涨说明房企拿地方式不只限于向政府买地,如果将兼并购考虑在内,上半年的土地成交仍较为乐观,且房企在2016年和2017年的销售均表现良好,销售总额不断创新高,虽然外部融资收紧形成一定的压力,但对于大部分实力雄厚的开发商来说,资金足够支撑未来半年的开发投资需求。

整体来看,2018年下半年房地产行业将步入公司债到期高峰,同时融资难度仍然较大。对大房企来说,能通过规模优势、融资渠道和成本优势以及快速回款的方法来偿还债务,降低杠杆。但是对中小房企来说,资质趋严受限较多,劣势尽显,风险较大,需要警惕即将到来的兑付 高峰。预计下半年收购兼并市场将存在大量机会,行业并购整合浪潮将延续,集中度将进一步提升。


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