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来自“金主”的信号:房地产市场会迎来更短的周期

来源:攸克地产   发布时间:2018-08-09

距离上一次定向降准,时间已经过去一个月,距离“积极财政更加积极,稳健货币松紧适度”也已经过去半个月了,房地产业的朋友们应该都在关心,市场上“放水”的声音那么大,但是楼市的“解放军”怎么还没来?

攸克君在早前的至少三篇文章中都做过基本判断,不管外界怎么呼喊“放水”,各种定向降准和宽松的政策,在这个时代中,对于楼市是“有限利好”。对于房地产也朋友普遍关心的“解放军”问题,攸克君特意咨询了几位“大行”的故交,他们有以下几个说法:

1.银行和金融机构的流动性,确实比今年上半年宽松很多,但宽松的只是流动性,对于银行表外业务监管没有放松,对于表外业务的规范性管理,也没有“回收”。

2.第一种情况造成了供银行放贷的流动性充分,但是渠道现在看来,却并不“丰富”,而此前几轮金融宽松,流动性之所以大量流入房地产市场,实际上就是通过表外业务这个渠道。

3.表外渠道的监管、规范力度没有减弱,房地产市场得不到输血,同时,银行又焦心于找不到风险低的实体经济项目,所以,大量宽松带来的流动性,积压在银行。

作为房地产的上游金主,银行金融机构的这三点现状,应该回答了楼市解放军“迟迟不来”的原因。既然全面放水希望不大,那么,房地产企业应该关心,恐怕就是自己的资金链了,这个问题的实质,仍然是房地产企业能借到“多长时间的钱”,以及能够借到“什么价格的钱”,而在银行表外业务严控未有放松的情况下,能借到“多长时间的钱”比资金价格,对房企更为重要。

从攸克君四方了解的情况看,“借钱”的周期,恐怕要呈现“短期化”的态势,换句话说,也就是房地产企业的债务周期会变得比以前更短。

恐怕除了傻子,做企业的都知道,中长期债务比短期债务要好得多。但是,这并非是借钱一方的意愿能够决定的,而是更多取决于“金主”的意愿,而追根溯源,最根本的金主,就是银行资金,更确切一点说,就是银行的理财资金。

为什么之前房地产企业经常可以借到“长债”?这是因为金主发债和运营的过程中,玩的是“期限错配”的游戏,而金主能够通过“期限错配”获得可观的利润,这才是房企此前总能借到“长债”的原因。

“期限错配”听起来比较专业,99%的人听不懂。攸克君换个说法,叫“短借长投”,这形象多了,但是还是不好理解。用大白话说就是——银行金融机构向出资方筹资的时候,基本上是短期的,而向外以各种方式借出资金的时候,基本上是长期的。

举个例子,某银行向客户发行的理财产品,周期是一年。但是,当银行把这笔理财产品的汇集来的钱,用于投资的时候,最终借出去的债,偿还周期是三年(诸君可以想一想,你们自己买理财产品的时候,是不是都想买周期短的),一边是一年,一边是三年,期限错配就产生了,这就是银行金融机构的“短借长投”。

期限错配模式下,必然会产生偿付的缺口,怎么办?向其他银行金融机构借,于是,在过去几年之间,就形成了十分庞大的同业拆解市场,而且,同业市场中的借出一方,获利高昂,而且容易。

正式在这样的情况下,作为金主的银行金融机构,才敢一直搞短债长投,房地产企业,才能接到周期较长的钱。这才是房地产过去几年总能借到中长期的钱的原因所在。

但是,这一轮金融大整肃之后,表外业务的严管和规范,都把重点指向了“期限错配”这个游戏,即便是在两次定向宽松、资管新规也给予过渡期的情况下,对于“期限错配”的规范力度,却并未减弱。也就是说,在增量的业务中,金主这个层面,期限错配的游戏,不能随意玩转了。

于是,银行金融机构作为金主,都把精力转向了另外两种产品,“定开型产品”和“现金管理产品”。这两类产品,说来也不复杂,共性就是基本没有期限错配。而从更务实的角度说,银行和金融机构的理财产品,最好卖的,一定是相对周期较短的产品,这样的产品,手里有钱的客户是容易接受的。

说到这里,金主层面的变化就很清楚了——

“期限错配”的玩法在监管压力下,不能持续,而银行金融机构理财产品客户一方的意愿,决定了银行金融机构能够募集来的钱,也会呈现出短期化的特征,在“期限错配”模式不能继续的状况下,必然带来能够出借的资金也呈现出“短期化”的特征,这意味着包括房地产企业在内的企业端,债务周期都会缩短,想要借到长债,越来越难。

值得单独说一句的是,目前监管层对于规范理财产品市场、资管市场等,都规定了过渡期,因此,攸克君的判断是,时间越向后发展,房地产企业能够借到的“长周期”的债就越难。

金融永远是一个产业的上游,她的变化,无疑会向下游逐级传导,最终作用于市场。攸克君的判断是,如此上游的变化,传导到房地产市场终端时,将会呈现出“小周期”的状态——当房地产企业的资金周期被明显缩短之后,如果真的“放水”能够实现精准控制,不对房地产市场形成大水漫灌,那么,房地产市场的周期,将会缩短,债务偿还的敏感和高峰期会比此前状态下出现的频率高出很多。

小周期的房地产市场将呈现出怎样的状态,着实值得思量,不管你是买房人,还是开发商。

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