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郑州楼市进入下半场,什么才是开发商制胜的终极利器?

来源:言之有屋   发布时间:2018-08-09

房地产行业集中度快速提升、一二线城市地价高企、房地产高压政策频仍,使得行业传统机会型/土地溢价型的发展模式已逐步走到尽头。进入到下半场,房地产行业踏进“后产品时代”,众多房企从战略架构层面,开始调整方向和布局,逐步从传统土地开发商,升级为生活配套服务商,进入精细化运营时代。

逐渐成熟的购房者不再单纯迷恋品牌,高周转车轮开始失控。无论是购房者还是开发商本身,都越来越认识到,高品质才是制胜王道!

 需求强劲,政策施压,高周转失控 

7月份以来,央行持续放水,释放宽松信号,引发楼市大猜想,似乎预示着房地产凛冬已过。但是好景不长,7月31日,中共中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”,再次让一些对四季度或是明年一季度政策放松,还存在侥幸心理的地产商彻底绝望。

从目前各方预期来看,政府“治水决心”很坚定,要求各方严防放水之后资金流向房地产,而房企境外发债,再投资境内房地产也受到了限制,对于资金链本来就很紧张的地产商来说,这可能将是一场持久战!

调控持续收紧!

国家调控这么严,是不是房价要降了?别急,再来看看7月份的供求!

郑州7月份商品住宅新增供应47万方,环比下降59%,同比下降47%!

郑州7月份商品住宅成交面积为68万方,环比下降50%,同比下降22%,较1-7月份月平均成交下降22%。

供求双降,但供仍不应求!

而且根据郑州市国土局相关文件显示,2018年年度计划供应住宅用地1056.36公顷,上半年郑州市住宅用地已供应964.6955公顷。

郑州市下半年供应量继续从紧,地价持续高企,市场供需矛盾仍将进一步加剧。

市场需求强劲,但是拿地成本持续上升,又有政策施压,怎么办?

开发商想要持续赚钱,唯有高周转才是“助推器”。快投资、快开发、快销售、快回笼越来越成为现下开发商的谋生之道。

但是随着高周转的速度越来越快,局面逐渐失控、偏离轨道,出现一系列负面效应。前一段时间闹得满城风雨的某园坍塌事件不过多赘述,但这一现象无疑给还在高周转路上狂奔的房企敲响了警钟。

因此,“品质房企”的呼声越来越高,坚持不搞牺牲质量为代价的发展速度,专注盖房做事情的开发商反而迎来了崛起的风口期。

 品质为王,下半场绝杀的终极利器 

质量决定一切。

各行各业,这句话都是真理。哪怕是在环境严峻的房地产市场,高品质,始终是开发商在洪流中屹立不倒并逐渐掌握主动权的终极利器!

有注重速度和规模,一味高周转的开发商,当然就有稳扎稳打,注重产品升级的开发商。而历史的经验无数次告诉人们,走品质路线可能不是最快的发展道路,但是却总能是最终的赢家!品质才是最强大的实力!

所以,在全国前30强开发商逐鹿中原的时候,本土很多无法在资金和品牌上与之抗衡的房企,纷纷拿起品质的武器,逐渐守住了自己的战场!这其中,做的比较不错的如老大哥正商,精细化永威和人文康桥。尤其是郑州一哥正商,不仅在成绩上名列前茅,在品质升级上也做了一番努力。

正商是一家创立于郑州、生长于郑州、发展于郑州、壮大于郑州、成功于郑州的地地道道的本土企业,是名副其实的“郑州之子”。不仅如此,正商也无愧为“郑州长子”——连续6年开发量、销售额、销售面积、集中度位居郑州首位。截至2017年年底,正商集团已相继开发了70余个项目,累计开发建筑面积2500万平方米,物业管理面积1300万平方米,服务20万户家庭,80万业主。

随着正商的脚步逐渐稳健,随着产品从城系、谷系到上镜系、品质家系的发展成熟,正商的产品品质也是一路飙升。红河谷、智慧城、玉兰谷,直至善水上镜,实地考察过正商现在的楼盘之后,小编看到了他的努力和转变。

比如说,这些社区都配建有游泳馆!配建游泳馆,据说是正商品质3.0升级版。

游泳馆在南方城市比较多见,但在缺水的内陆城市,一般是作为豪宅标配。正商的这一举措,算是打破了生活配套的阶层化,推动了品质生活平民化。

游泳馆在内陆城市是豪宅的标配不仅是因为缺水,因为建游泳馆无非就是盖个房子、挖个坑,然后注满水,对开发商来说都不是难题。真正原因是,游泳馆的后期管理维护比较挑物业。室内游泳馆对水质管理和安全监管要求非常严格,一般的物业水平很难保证游泳馆的卫生和安全,而在高周转的房地产市场,习惯了赚快钱的开发商,很难停下来做细活。

在小编探访的正商谷系列产品红河谷、红溪谷和玉兰谷以及书香华府、智慧城等项目中,都能看到已经入住的业主在游泳馆游泳。尤其是暑假到来,这里成了小朋友的天堂,不仅能够锻炼身体,还能找到很多水上游戏的乐趣,很多孩子在这里一待就是一个下午。

据业主介绍,正商配备的四季恒温室内泳池,是采用四重智能系统对泳池水进行消毒控温处理,而且24小时循环换水,定期清理杂物。水质不仅符合国家卫生标准,而且四季恒温恒湿。业主在游泳过程中就能看到或者感受到水质和水温状态。

此外,泳池还分成人区和儿童区,成人区又有适老化设计等,各种细节人性化的设计也得到了业主的认可和赞赏。

 由点及面,游泳馆只是冰山一角 

既然是高品质、3.0代产品,从游泳馆成为住宅标配可以窥测到正商产品内部的升级。不过正商的配套改善并不止于游泳馆。

集团董事长张敬国还曾经公开对媒体表示,未来,正商地产开发的项目必须配建会所、游泳池、老年活动中心。由此可见正商品质改善之行的诚意和决心。

正商玉兰谷容积率为2.0,正商林语溪岸容积率为2.0,正商红河谷容积率为1.5,正商公主湖容积率为1.5,正商智慧城容积率为2.5。低密,是舒适居住的基础保证。

正商善水上境、正商智慧城、正商红河谷、正商玉兰谷等,都是依水而居,打造的是高端水岸生活。

就拿正商早期作品谷系列产品来说。取名为谷,是因为该系列产品多是依托溪谷、坡地、河流和森林资源打造,因地制宜打造出生活在山谷中的自然生活。正商红河谷配有150亩原生溪谷公园,7大国际标准的网球场;智慧城自建一万方生活配套设施,三河环绕,五大主题公园包围。

再如北龙湖的善水上境、珑湖上境和珑水上境,更是亲水低密的扛鼎之作。

亲水,低密。是正商品质住宅的基因所在。

除了配套,还有功能升级,智慧城据说是一座不折不扣的智能家居城。取名智慧即来源于科技和智能,不仅整个社区实现智能化管理,业主用手机终端就能控制系统家电及智能家居产品。珑湖上境还营造了“健康芯、智能芯、安全芯、品质芯、人文芯”的“五芯智能成品家”。

但是在看过正商现在的楼盘之后,我还是发现了他一个比较明显的短板:弱化品牌营销。在品牌即溢价的市场上,很多人吃尽了品牌红利。肆无忌惮进入郑州,并能够迅速抢占市场的外来开发商,前期靠的就是品牌战术!正商善做不善说的作风,固然是对自身产品和实力的自信,但是对购房者来说,就需要拨开宣传的重重迷雾,实地感知去发现真正的好房子!

值得一提的是,自2013年正商提出高品质战略以来,正商连年加大对已交付社区的整改、提升。注重老业主维护和新产品的升级,其实不用刻意营销,正商的口碑在市场上还是不错的。这或许正是正商的品牌营销手段也说不定,毕竟口口相传的民声和高大上的出街广告相比,前者在效果、可信度和忠诚度上都是后者无法企及的。

作为本土大哥的房企,正商已经让数十万郑州人民“住有所居”,但是前期产品的品质在市场上也颇有微词。随着时代的发展,人们需求的变化,房地产市场竞争愈加激烈,正商也开始思考。从家和家的精装修,到文中列举的改善产品配套,再到北龙湖的高端住宅,是不是能看到一条比较清晰的转型路线?

这在需求升级、维权四起的郑州楼市,或许是一个好的开始。

 写在最后 

品质住宅并非一句口号,而是必须身体力行的企业战略;品质住宅也并非一日之功,而是需要不断试错的长期过程。

每一次市场巨变,都伴随着机遇和风险。投机者或许能够一时得意,但是上帝的眼睛是雪亮的,上帝也从不会辜负每一个认真做事的人和企业。在这次房地产市场洗牌阶段,留下的终会是那些回归房子本身,踏踏实实为业主提供品质生活的开发商。

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