“坚决遏制房价上涨”大环境下，怎样使自己的房产保值增值？

先关注下近期的房产热点：全国政策就是7.31经济会议上提出的“ 坚决遏制房价上涨”，8月7日辽宁省住建部召开地方会议明确楼市调控不力将问责；沈阳全域限购。也就是说调控保持着高压状态，这个时候就会有媒体猜测大连会不会全域限购，不管大连接下来会采用哪种调控手段，房地产大环境肯定是一致的，保持调控收紧。

坚决遏制房价上涨，那房子还能买吗，怎么能使自己的房产保值增值呢？

首先呢，我想纠正大家一个观念，一提到房产投资，大家可能会说，我只买一套房子自住，不在房产投资范畴，也会有人说我是买了2-3套房子，但房子上涨是概率问题，不一定我买的房子就涨，不然为什么这次拿大连房价上涨来说，有人房价翻倍，有人房子没怎么涨，有人房子只涨了20%，这里面运气成分很大，其实大家说的对，但不完全，首先确定一个概念，即便是只买一套房子，大家也都希望自己的房子涨价而不是降价，而且作为固定资产，如果真的用钱的时候，房产是可以变现的，房产涨价当你变现时无疑会给你带来增值收益，而且会很多，所以我们如果重视股票投资，基金投资，理财投资，那么我希望大家能够重视房产投资，因为房产绝对是占据我们每一个家庭总资产的大半部分，举个例子，你如果投入了十万元炒股，赚了或赔了很在乎，那为什么对动辄上百万的房产却不上心甚至是很随便的买了，你不理财，财不理你，这句话在房产投资领域依然适用。

还有朋友会问，那要怎么选择适合投资的房产呢？我们会在以后陆续分享给大家，今天想先跟大家一起分析一下如何使自己的房产保值增值，说的这里就不得不先看一下大连老房子的走向如何？这里我们指的老房子是2000年以前建的非框架结构无电梯的房改房或商品房，这类型的房产市内四区大量存在，目前看位置还不错，一般为6顶或7顶，按现在说算作多层产品，但现在大家发现了吗？除了学区 房外，其他的老房子这次大连房价上涨过程中他们价格却很稳定，有个朋友很早前在锦绣买了一套60多平双南朝向的7层房产，当时买的是9000多，现在房价涨了想卖，结果1万挂了3个多月，都没有讲价的。

我们认为未来5-10年，这类老房子尤其5-7层的，会大量囤积在市场上无人问津（请大家记住我们今天分享给大家的名列前茅个观点）。

究其原因有：名列前茅，社会老龄化现象的必然趋势，这类房产目前主要居住人群为50岁以上，以40-60后为主，年龄太大都会有改善换电梯房的需求；其二，70-90后的选择，做为这类房产的继承者，未来手里都会有2-3 套这类老房产，首先他们不会自住，（都会选择带电梯、小区、物业、户型舒适的房产，老房子显然不适合），其次，如果加收房产税，老房产必然率先遭到抛售，，再次即便是出租，试想一下，做为70-90的我们，去了一个其他城市，会租一个没有电梯的高楼层天天爬楼梯吗？显然不会，这么看来，较好的结果就是等动迁了？看似不错的选择，那么我要说，除非是定下来动迁并且2－3年内能动的，否则并不合适，*简单的计算方法，算算年化收益率，就清晰了。所以说如何使自己的房产保值增值，名列前茅点要做的就是将不保值的房产换成保值的（就像股票投资常说的，价值投资要将手里的垃圾股换成绩优股一样），比如换成电梯房或者低楼层的，先不说增值多少，至少是有市场的，供需关系决定价格大家也都明白，就不过多赘述了。

其次再跟大家一起分析一下目前市场的新房怎么样？有朋友会说房子是不错，就是太偏，还有朋友会说偏还不算，价格也贵的离谱，其实大家说的也对也不对，首先肯定一点是目前都是大开发商拿地开发项目，所以产品、小区景观、物业服务等都是符合我们刚需改善居住需求的，其次，现在地角偏不代表以后偏，大开发商拿地开发都是研究政府规划、政策，紧跟城市发展规划步伐，整个营销团队做前期市场分析，确保开发的产品能顺利卖出去。

我们认为现在新房的偏地角就是未来5-10 年大连的好地角（请大家记住我们今天分享的第2个观点）。

以甘北体育新城为例，体育新城时目前比较热的板块，从一年前招商、万科卖一万一二的价格，到目前招商、万科的产品基本都售完，中海的卖到一万八，这个板块的涨幅是特别快的，涨幅在60%以上，那么无疑，这个板块也是政策的受益者。

试想一下为什么会在这里盖一座北站和体育场，把大的配套先上去，周边都是净地，更有做城市配套的建设和发展。未来5-10年甘北的发展一定会不差于华南。

再比如说东港板块，两三年前是东港房价的低谷，当时有很多客户都会观望，会想，那个时候真正入手是哪类人呢，除了少量的外地客户，大部分是地产的从业人员和政府的人员在入手买房。毫无疑问，这类人群更了解这个区的发展和规划，更了解走向，所以当外行人在看价格可能降，但是在内行人的眼里，这里就是价格洼地，在做大量的布局，所以在不到两年的时间，东港大部分70年产权的房产都已经去化完毕。

所以说供需关系决定价格，调控大的方向我们把控不了，但是从小的方面来看，是供需关系决定价格的走势，目前东港70年产权的，尤其是非填海的房产，基本上开发商都是惜售，平均基本上每个月都在调价。

再给大家举个例子，亿达在大连人的心里地位还是很高的，陆续开发了很多项目。比如说第五郡、亿达春田、普罗旺斯，当时我们并不看好现在的第五郡的这个区域，当时除了黄土没有其他的，还有亿达春田的，那个地方什么配套都没有，普罗旺斯虽然在高新园区板块，但是当时没有人看好，普罗旺斯当时便宜的时候是9000多，房子质量确实不错，但是当时也是无人问及。

但是请大家注意，亿达所有的产品做的都是学区 房，这是项目增值的一个部分；第2呢，亿达拿的所有的地块都是跟着政府的配套走的，比如说春田要做一个生态科技城。第五郡，甘井子区政府会落到这儿。还有普罗旺斯，有高新园区小平岛的规划和夸大桥的规划。其实政府的这些规划的指标，作为大的品牌开发商，他都是要去研究去了解的，甚至去得到名列前茅手的消息，所以说基本上亿达的老业主都受益了。因此我们也会看到有趣的想象，亿达只要开发出的房子很多老业主都会再买。

那么我们也要做政策的受益者，很多朋友都在关注城市的发展建设和国家政策，大家可以去研究下，有哪些政策在落地，我们做房产投资呢更多的投资是在买未来，如果这个区域配套已经很完善了，那一是价格可能会很高，二是在没有更好的政策落地的时候，这个区域的价格可能也就见顶了。

以上是我们关于大连房产如何保值增值的两大方面，主要聊了聊新房和二手房的走势和区别，至于如何选房，选哪些板块、选哪些项目，买什么样的产品，我们以后的分享中为大家做更详细的拆分解读。

下期分享预告：

大连哪些板块接下来会大有作为？——四大洼地价值挖掘分析

时间：下周三晚上8点

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