昨夜上海，夜壶被轻轻拿起？

首套房贷利率折扣下降！

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秋风乍起，夜壶拎出？

8月9日（昨天）深夜，豪哥起床如厕之际，从手机上看到好友曹盛洁供职的财联社发布的一则消息：上海首套房利率回归9折！ 工行、农行同日调整折扣。

这个消息并非财联社原发，是从我们共同好友袁一泓同志荣任编委的《21世纪 经济报道》引述而来，权威性和准确性应是没得说。

原文如下：

据财联社8月9日深夜引述《21世 纪经济报道》的消息，上海首套房利率回归9折！ 工行、农行同日调整折扣。

中国工商银行和中国农业银行同日调整上海首套房利率折扣，从95折降至9折，为头次购房者释放利好，而二套房利率维持基准利率上浮10%不变。

据了解，工行上海分行4月26日之前执行的是首套房利率九折，即利率为4.41%；4月26日之后进行调整，此日之后出预售证的新楼盘和签约的二手房一律执行首套房95折，即利率为4.655%；8月9日上午，工行再度变更首套房利率政策，重回9折。在同日，同样作此变动的还有农行上海分行。

据知名房媒公号《环沪地产》的测算，对刚需购房者来说，等于房价降了3.5%（按揭70%，银行利率降5%那么等于房价降3.5%），并进而认为，购房者出于对进一步政策变化，会出现观望。

对此，豪哥认为，与其说是“降价”，不如说购房成本下降更准确，因为这是明确的利好信号。

一、因为这不单是在商言商的决定，而是政策导向。

8月7日，住建部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作会议。三天前乍一看，是一次严厉的大会，三天后细一看，又是一个慈祥的大会。

会上提出：（要）完善和落实差别化住房信贷、税收政策，支持合理住房消费……、（要）因地制宜，精准施策、综合施策，把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处，确保市场稳定。

言犹在耳，上海出招。

二、这不是独立利好，而是与其它宽松政策互连互通之配套之举。

如刚刚开过的中央会议提出的“实施积极的财政政策和稳健的货币政策”，以及央行在会议前一周 放出的历史单次较大规模的MLF（Medium-term Lending Facility中期借贷便利）：5020亿元人民币。

太专业了是吧？那你就记住它的作用：保持银行体系流动性总体平稳适度，支持货币信贷合理增长，促进降低社会融资成本。

三、明说是为刚需，但在非刚需一端，也有小动作。

据《环沪地产》报道，从7月初开始，上海房管部门对原来积压项目集中办理预售手续。仅7月9日当天就发了十几个单价10万元左右的项目预售许可证，其中包括一个售价12.5万元的项目。

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为什么突现利好？

1､房价出现“不稳”迹象，甚至出现全面、连续、显性下跌。

而这从来不是调控的真正目标。调控的明线是“房住不炒”，暗线是“不炒可以，不买不行”、“不涨可以，真跌不行”。

近几月来，由于持续调控（已近两整年），而且不断加码扩容，比如三四线停止棚改货币化，一线城市如上海的停止公司购房，刚刚又欲对二线城市出招的住建部会议。这使得本来一城一策的局部调控，演化为全国一盘棋的全面调控。

从厦门崩盘，到苏州流拍，再到上海房价永远上涨神话破灭，不一而足。近几月来，上海几乎所有区域、价位的新房，以及新房二手房，价格都出现了环比加速下跌。

2､ 以上情况又造成了土地流拍，开发商投资意愿下降。

发生流拍的都是苏州、杭州这样的明星城市。*近成交的土地价格，已低于今年三、四月份。地价下跌，库存情况不容乐观，未来几年的供应或现短缺，有引发房价反弹的隐忧。

3､ 在“去杠杆”大背景，实施的全面调控和持续加码，特别是限贷和加大按揭成本，出现了对刚需的“误伤”。

当然，豪宅也有开口子的情况。豪哥认为主要是在限价已废掉了房企利润的情况下，过长限售会引起某些集中高端产品和大中城市的房企出现“现金流枯竭”风险，骨牌效应*终引发系统性金融风险。

君不见，近期P2P出现的行业性坍塌，已经给金融监管部门造成了极大的压力。

4､ 银行贷款难局，有钱贷不出去。

在GDP下滑、贸易战和汇率战、产能过剩的大背景下，越是实体经济，风险越大。所以，只能在千夫所指、但相对优质的房地产按揭贷款上，先开一个小口子。

5､ 政策选择上的路径依赖。

豪哥在昨天发的《我们可以从住建部会议上看出什么？》一文中说过，政府土地让利是解决问题的关键。但由于土地财政仍然大部分地方政府的“华山一条路”，*终还是“放水”来得方便。

当然，放水有任性的“大水漫灌”，也有遮遮掩掩的“细水慢流”，此次行动，当属后者。

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下一步会怎么样？

1､本着有扬有抑，以抑为主的原则，从政府主观意愿上看，房价的剧烈反弹和市场全面回“牛”的可能性不大。

鉴于调控的复杂性、区域的差异性、市场的敏感性和信心的脆弱性，夜壶不可不用，亦不可大用。

2､降息并非绝对不可能。

在《豪言》上篇稿件《这次放水真会与房地产无缘吗？》中，豪哥说过，观察真正放水的*主要指标，是看能否降息。

你如果是个偏乐观的人，那么这次上海下调首套利率折扣，就可以称之为“局部定向降息”。

3､“提高首套房利率折扣”的范围会扩大，至少由沪而京、深。

上海被称为魔都，近代很多重大历史事件都肇始于上海，具备先导和标杆意义。以房价上涨标志的中国房地产黄金年代亦不例外：在所有城市中，一线城市房价先涨，在一线城市中，上海先涨。

像祥林嫂一样，豪哥经常跟人讲起下面这个故事。

2004年底，正值上海房价头次领涨而被调控之际，豪哥与首创置业创立者刘晓光总（于去年不幸去世）以及一班京城房媒老炮儿，赴上海参加单大伟同志主办的住交会。

一天晚上，刘总做东，在由白崇禧将军旧居改成的餐厅中，宴请与会诸人。

席间，刘总对我们说，你们这帮京城名记不够敏锐，上海房价上涨，北京没有理由不涨。北京城市的价值，怎么会逊于上海？试观之！

跨官商两界，对北京再熟稔不过的刘总，夫不言，言必中。2005年初起，北京房价开始上涨。

今天，上海已动，北京、深圳还会远吗？工行、农行已动，建行、中行、招商、民生还会远吗？试观之。

码完此篇“急就章“，豪哥思维未宁。其实，论购房资格，论囊中财力，自己都已无可能在首都购房。

“似此星辰非昨夜，为谁风露立中宵？”

念及于此，再难入眠。抬眼窗外，已晨曦微现。