欧阳捷：楼市稳字当头，恰是次好的时代

文 | 欧阳捷

导读：稳定的市场，其实是可遇而不可求的。

提要：

1、房地产再成中央政治局关注焦点

2、“稳定压倒一切”是较大的政治

3、治理市场乱象不能仅靠行政性措施

4、限价令正是平衡楼市的那根羽毛

前不久，连续两次参加了博鳌论坛，一次是21 世纪房地产论坛第18 届年会，一次是观点地产博鳌2018房地产论坛，做了三次演讲、三场对话。

在论坛上，行业统领、专家学者的看法虽有不同，但总体上来说，多数行业统领是较为乐观的，也许这只是反映了来自行业TOP50房企的声音，而中小房企早已没有发言权了。

但是，风险恰恰更多来自中小房企。

我在论坛上指出：国内较大的风险不在楼市，而是来自债市的债务违约。

因为一个项目债务违约可能会导致一个企业债务危机，一个企业债务危机可能带来整个行业的金融挤兑并导致更多的企业债务违约。

北京已有房企逾期还贷被逼加速销售回笼还款，中小企业的债务违约风险更大。

企业面临债务违约势必抛售资产还债，大面积债务违约就可能导致大面积抛售资产，就会引发楼市泡沫破裂风险。

当然这不会只限于房地产行业，所有行业都有可能面临债务违约与抛售资产的风险。

然而，这并不代表风险正在放大。

01

房地产再成中央政治局关注焦点

7月31日，中央政治局会议公告中又提及房地产了。

有人觉得，政治局关注哪个行业，哪个行业就会利好。

而房地产恰恰相反，政治局关注房地产，房地产的日子就会难过一点。

资本市场又吓坏了，其实他们不太懂房地产市场，不然就不会这样——既叶公好龙、又听风是雨了。

据说资本市场对整个房地产行业的前景相当悲观，但是，悲观者多虑了。

仔细研读一下中央政治局会议公告的第五条：

“第五，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”。

字数不多，内涵清晰，可以分成四个层次：

名列前茅层：“下决心解决好房地产市场问题”。

我们过去两年都没有“下决心解决”房地产市场问题吗？

显然不是。

第2层：“坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序”。

这四条措施，哪一条不是2016年10月以来在做的调控动作呢？这些动作一直都在做，未来还会继续做。

由此可见，我们并没有要求出台新的政策，也没有要求更加严厉地加码调控房地产市场。

我们只是继续做、坚持做已经被证明稳定楼市已见成效的政策措施，来抑制房地产市场的局部火热。

第三层“坚决遏制房价上涨”。

有人认为，从过去的“遏制房价过快上涨”改为现在不许上涨，这句话反映了史上*严厉的调控要求，地产股也因此而大跌。

但是，去年初提出的“保持房价环比在2016年10月的水平上不上涨”要求至今也没有宣布放弃，但房价不还是一直“渐进式”上涨吗？

之所以调整控房价口径，是中央领导人希望彻底打消地方政府抱有的房价可以“渐进式缓慢上涨”的想法，*终的目标就是让楼市泡沫慢慢缩小。

但是，地价在涨，税费跟着涨，原材料成本、资金成本、人工成本无一不涨，“房价不涨”的结果是什么呢？

可以想见，房地产一定会出现拿地减少、开工减少、销售减少、投资减少，*终，造成普遍性供不应求，未来房价上涨预期更甚，而且，房地产也将拖累经济增长。

房地产毕竟是一艘巨轮，任何指令的大幅摇摆都不会造成灭顶之灾，但是，一旦减速过猛，我们也很难让巨轮再随心所欲地加速航行。

窃以为，在应对中美经济冲突的背景下，中国通过定向放水、加大基建投资来稳定国内经济、缓解社会矛盾无可厚非，“坚决遏制房价上涨”只是领导人提出的政治要求和中央政府的权宜之计。

目前少有可行的办法也只是进一步严格限价令这样的行政性措施，期待房地产税出台替代限价令。

可以预见，即便是房地产税出台，*多也只是部分拥有多套住房的人们集中抛售多余住房，导致房价短期下跌，但长期来看，所有已有房地产税的国家的房价还是继续上涨，中国也不会例外。

因而，限价令至少还要维持五年以上。

第四层“加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”。

这句话包含了两层意思，一是加快建立长效机制。

不过，迄今为止，长效机制依然云遮雾罩，没有看到有人真正说清楚长效机制究竟是什么，这恰恰也说明长效机制缺乏实质上的顶层设计。

02

“稳定压倒一切”是较大的政治

前两日，据传上海的银行同时调整首套房贷款利率，由二季度的95折下调至9折，这对首套购房者是显见的利好。

在中央政治局会议再提房地产、住建部紧急召开部分城市房地产调控座谈会的档口，银行业的动作背后意味着什么？

只要看看银行间的隔夜拆借利率就很清楚了。

银行间隔夜拆借利率不断下降，意味着市场流动性明显改善，银行有大笔的资金放不出去，资金在银行体系内空转，于是拆借利率就持续下行，银行间交易已无利可图。

实体经济非常缺钱，为什么银行有钱还放不出去？

因为赚钱的地方不能投，能投的地方不赚钱。

给不赚钱的企业放贷就是放空，没有哪个银行敢冒贷款变成不良资产的风险。

因此，银行只能再回到政策鼓励的首套房贷业务，但这只是银行业务方向倾斜性微调，并不意味着楼市限房贷、控房价政策的改变。

据说，有领导对此恼怒，认为与政治局会议方向相左，其实恰恰相反，这才是响应“房住不炒”定位、满足首套自住需求的较好体现，只是政治局会议刚刚结束，就出台如此敏感政策，有些不合时宜罢了。

银行的钱怎么会突然多出来了？

6月29日央行二季度货币政策委员会会议决议有三句话是极为值得关注的：

一是“把握好结构性去杠杆的力度和节奏”，过去这句话是“有效控制宏观杠杆率”，变化背后的逻辑是什么呢？

显然是因为去杠杆的覆盖面过宽、力度过猛、节奏过快，导致债务违约频频出现，可能引发大面积债务违约风险，进而牵动楼市资产价格波动。

二是“稳定市场预期”，过去强调“深化利率和汇率市场化改革”。

现在的市场信心极为脆弱，一有风吹草动，市场就惊慌失措，股价反映的早已不是经济基本面，而是市场预期和信心，因此，改革也只能先放一放了。

央行定向放水的钱堆积在银行体系放不出去，其实恰恰是改革严重滞后，实体经济税负过重导致缺乏盈利前景，更缺乏技术创新和结构升级的能力和动力，进而抑制了贷款需求。

三是定调“保持流动性合理充裕”。

这比大水漫灌时期的2015年全年“保持适度流动性”、2016年四季度至2017年三季度“维护流动性基本稳定”的定调高了不止一个调门，甚至高于2017年四季度的“维护流动性合理稳定”。

“流动性合理充裕”体现了央行维护市场稳定的难得一次的决心和力度。但是，希望我们不要见识真正的“大水漫灌”。

不仅如此，这一定调也得到了随后的国务院金融稳定委员会会议和中央政治局会议的首肯。

政治局会议公告涉及经济工作仅909字，其中“稳”字就有18个。

因为外部环境带来不确定性冲击，导致经济运行稳中有变，我们需要“稳大局、稳经济、稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳民生、稳预期、稳房地产”，才能“保持经济运行在合理区间”。

去杠杆本是*紧迫的任务，居民部门杠杆率超过60%并已经接近极限，国企部门负债更是高达100多万亿元，政府部门杠杆迫切需要削减，很多省份财政已然透支，已有地方政府借钱发钱，社会稳定大局令人担忧。

但是，央行重回放水，大面积债务违约、楼市泡沫破裂风险虽已降低，去杠杆进程却被迫放缓，风险堰塞湖将越堆越高。

面对美国加息、缩表、美元荒和中美全面经济对抗，中国稳增长、防风险的压力将越来越大。

流动性合理充裕已经有所显现，银行资金明显充裕并四处寻找出路。

不过，定向放水与房地产基本无关。

所有的行政性措施包括商业性动作都需要讲政治、讲大局、合时宜，哪怕只是微小的、但具有信号意义的动作，哪怕符合“房住不炒”政策口径、满足自住购房需求的动作，好心也不能办坏事、不然就是帮倒忙、平添乱。

那么，市场会加码调控吗？

03

治理市场乱象不能仅靠行政性措施

如果我们理解房地产市场*重要的诉求是平稳，既不是大起也不是大落，那么，在过热的局部市场需要加码调控，在相对稳定的市场不要添乱，在可能下跌的市场需要托住，这才是较大的政治。

原中财办副主任杨伟民先生说：“行政性措施已经不能根治市场乱象”。

那么，房地产市场究竟有什么乱象？

房地产市场的乱象有三：

一是住房供求失衡，很多城市大量吸引人才却没有增加住房用地供应，供求失衡的矛盾越发加剧；

人口仍在净流出的中小城市反而大量供应土地，导致去库存变成伪命题——去了库存的城市反而继续大量供地、加了库存。

二是市场秩序不规范，不论是房企、中介、地方政府都存在着不依法、不合规、不诚信的问题；

每一种市场乱象都是有根源的。

规范治理市场乱象，仅仅依靠地方政府的行政性措施显然是无法根治的，因为我们过去说过：“市场乱象恰恰是一些行政性措施所造成的”。

三是市场预期不利于楼市稳定，房价上涨预期和通货膨胀预期仍然让人们日夜纠结。

改善市场预期极其需要政府引导舆论，但问题的关键恰恰也正在于此，政府部门不敢面对媒体、逃避舆论引导、甚至政府部门言不由衷、自身失信都使得“合理引导预期”成为一句空话。

继续改善供求关系、继续规范市场秩序、继续稳定市场预期，这依然是未来几年的住房市场较大的难题，也是较大的政治。

*近，部分一二线城市二手房价持续下跌，引发市场疑虑，导致市场不稳定的预期发酵。

过去我们说过，政府通过限价令抑制新房价格，倒逼二手房价和地价下降，这恰恰是限价令背后的真实逻辑。

显然，地方政府不会甘于自降地价。

中央政府也很难约束地价上涨，因此通过“坚决遏制房价上涨”的要求，迫使地方政府落实主体责任，自行限制房价上涨。

04

限价令正是平衡楼市的那根羽毛

我们可以假想一下：放开限价令，市场会如何？

一种情况是，限购、限贷不放松的情况下，缺乏购房资格的外部需求不会进来，但是，开发商如破笼之鸟的涨价冲动将会迅速释放，在供不应求的情况下，有资格的购房者又会争先恐后入市，进而市场再度爆发。

另一种情况是，限购、限贷放松的情况下，势必出现更多的购买需求，被压抑在限购限贷之下的购买需求快速释放，导致在限购限贷之下的供求关系弱平衡被打破，房价快速上涨。

因此，如果房价上涨预期仍在，放开限价令的可能性就不存在。

有没有可能放开限价令之后，房价反而下跌呢？

也许有人期待，但显然这是不可能的。

因为限价的城市，都是用低水平的住房供应去匹配低水平的“有限”需求，才形成了当前供求关系弱平衡的状态。

如果放开限价令，在房企涨价逐利与通货膨胀预期的双重夹击之下，买房人又将追涨杀跌，房价下跌的想法又会像过去一样再度落空。

出现房价下跌的场景或许只有一种可能：遭遇重大经济危机之时，房企为保现金流而促销，其它企业或个人为自保而抛售资产。

放开限价令，房价会不会不涨不跌呢？

这就是*为典型的弱平衡状态，如果大家看过“一根羽毛的重量”艺术表演，就会非常清楚，只要抽走压在交错搭建的树枝平衡系统之上的羽毛，整个平衡系统就会立刻坍塌。

显然，这种弱平衡的状态是不能持久的，只要有很微小的力量都会导致平衡系统偏移甚至崩溃。

可以预见，行政性措施介入越深，市场就会越发扭曲，行政性措施也就越难退出。

*终，稳定市场还是需要回到党的十八大提出的：“使市场在配置资源中起决定性作用”的轨道上，未来更多依靠市场自动调节、更多依赖依法透明治理、更少依赖行政辅助调节，让住房用地供应满足人们城市化的自住需求。

回到眼前，我们还是需要认真对待“坚决遏制房价上涨”这一要求。

去年我们就曾说过：“打消限价令放松的幻觉吧。指望中央给句‘可以适度涨价’的话显然是不可能的”。

“面对消化不良的高价地，房企能卖早卖，哪怕亏一点卖也总比捂着的好”。

“即使未来房价少许放松，上涨的那点房价恐怕连利息都弥补不了，拖得越久，本钱亏得越多”。

“有现金流就不会死，或许趁着市场降温、地价下降，还可以再来抄底”。

结束语

再回到7.31中央政治局会议精神：“保持经济运行在合理区间”。

可以肯定的是，中央同样希望房地产市场既不突破上限、也不穿透下限，在“零增长区间”内平稳运行。

楼市“稳字当头”，这是次好的时代。

没有较好，只有次好。

有人认为，快速增长的时代是较好的时代，人人可以分享增长的成果。

但是，历史告诉我们，有大涨，就一定会有大跌。在一个经济周期内，如果出现大涨，终究会看到大跌。

稳定的市场，其实是可遇而不可求的。

在我们的“您来命题、我来作文”栏目中，有读者问我：“美股涨了十年，美联储结束宽松逐步加息。十年一次的金融危机会重演吗？什么时候可以开始做空美股呢？”

说实在的，美国市场非常值得研究，按照美国经济周期来看，今年应该是危机再来的时候了，但是，特朗普的不规律出牌打破了这一经济规律。

然而，美国危机并未远去，只是留在太平洋上空盘旋。

前美联储主席伯南克指出：“2年后，特朗普刺激政策退出，美国经济将面临悬崖式大衰退!”，当然，特朗普肯定不会自愿退出刺激政策。

也许，我们正在等待一次较好的机会——美国危机到来。

虽然，寄希望于别人的失败来证明自己的成功并不道德，但是，这或许是中国解套的较好机会，而且时间应该不远了。

在大涨大跌、起起伏伏的周期里，企业不能制定发展战略，不能匹配人力资源，不能做好财力准备，其实是很痛苦的。

所以很多人讲，政策来了，没有办法，我们只能适应，做好应对。虽然态度有些消极，也映射了企业家无奈的心路。

但是，如果我们能够预判形势，我们就可以未雨绸缪，提前做出机动动作，就像冲浪一样。

而未来的楼市，将如我们预判的那样：稳定压倒一切。

如果相信我们的预判会再次应验，明智的企业会怎样做呢？

且听下回分解。