地产下半场无黑马：这一次，佳兆业靠战略取胜

选择比努力重要。选择的方向决定了天花板，努力程度决定了人生的下限。

衡量房企价值几何，从中长期的持有角度来看，战略眼光是*重要的考虑因素之一。

比如，在大家都还在拼命卖房子的时代，龙头房企中万科对土地的前瞻、保利对周期的把握都为地产从业人员所称道。同时，也给投资者提供了长期稳定的超额回报。

地产行业从黄金时代进入白银时代后，当外界对佳兆业的印象还停留在“旧改之首”时，佳兆业却已经开始用多元产业协同体系经营上的深厚积累与实践展现其战略判断和能力。

当前，在一线城市土地供应有限、市场逐步进入存量时代的背景下，由“单一开发”向 “开发+多元化运营”发展，通过综合布局提高抗风险能力、增强盈利能力，是房企未来发展的主流进化方向。

当万科要转型城乡建设与生活服务商、“抛弃”房地产的时候，佳兆业前期战略布局已进入收获阶段，阶段性成果开始显现，向城市公共服务商的战略定位大步迈进。

事实上，刚刚过去的7月份，佳兆业实控人郭英成在公开市场分别回购621.6万股、678.4万股公司股份，持股比例由25%左右增加至约25.21%。这是一个强烈看好未来的信号。

村长认为，在目前的资本市场上，佳兆业这一全局战略部署还没有被市场充分认知，其价值可能被较大幅度低估。

五家上市平台，独立架构*

6月25日，佳兆业物业集团正式向港交所递交主板上市申请。

若佳兆业集团此次物业公司拆分上市成功，其旗下的上市公司平台将达到6家之多

佳兆业集团自身在香港上市；

收购的佳云科技（原“明家联合”）、参股的ST生化是两个A股上市平台；

此外佳兆业健康（原“美加医学”）和南太地产则分别在香港和美国上市。

据村长不完全统计，佳兆业可能是旗下上市公司*多的房企，没有之一。

这些上市平台的主营业务范围横跨房地产开发、物业管理、新科技、大健康等。显然，单纯的房地产开发业务已不能满足佳兆业的发展需要，公司在战略布局上已呈现出地产为主、多元协同的鲜明特征。

地产主业方面，公告显示，2017年佳兆业主营地产业务实现合约销售约447亿元，创历史新高，营收及毛利分别约为328亿元及89亿元，较2016年分别大幅增长约84%及286%，显示出迅猛的发展速度。

公司还有充足的项目储备。据悉，佳兆业在大湾区拥有约2390万平米占地面积的旧改项目储备，分布在广州、深圳、惠州、珠海、中山等大湾区核心城市，是名副其实的粤港澳大湾区龙头、城市更新龙头

而随着多元产业布局进入收获期，佳兆业向城市公共服务商的战略定位进一步靠拢

*近的地产界里，多元化不是什么新鲜的词语。告别黄金十年的房地产市场，慢慢进入存量时代，已经有多家房企加速“去地产化”，转向“开发+运营”。

例如，碧桂园进入物业、酒店、教育、农业领域；融创搞起了大文化、娱乐、旅游；招商蛇口在开发业务以外切入医疗、养老、公寓领域；恒大的业务扩展为“开发+旅游、健康、科技”。

但需要看到的是，在开展多元化经营的道路上，上市平台在激励机制、品牌形象、融资、业务发展等方面拥有不可替代的优势

架构决定了组织能力，组织能力决定了人才的竞争力。

在房企进行挖人大战的背景下，坐拥多家独立的上市公司布局架构，佳兆业集团和旗下上市公司都更能组织更优秀的人才、专注各自的业务发展、策略规划及进行更有效的资源分配，这是大部分房企所不具备的条件。

村长认为，由于多元产业不同的业务属性，从过去的房企案例来看已经证明大锅饭的模式很难激发新业务的活力和平衡利益机制，要想把新业务做大就必须独立运营。而佳兆业每一个上市主体都是都占据了一个关键行业的关键位置，明显已经下了一盘业内较大的棋。

城市运营产业战略布局*

进入房地产下行周期之时，不少房企面临成本上升、融资困难、竞争加剧的局面，天然便有另开赛道的冲动。

然而贸然进入陌生领域，吃不透新的行业，找不准盈利的模式，缺乏相关人才储备和管理经验，大概率会栽个跟头。

近几年我们看到有房企踏空了消费升级的节奏，在矿泉水、白酒、粮油等消费品上费功夫，结果事倍功半，有些还在止损的道路上。

目前，地产界比较认可“地产+”模式，围绕地产相关业务进行多元化，有利于资源的合理利用、优势互补

业内标杆李嘉诚，在做大地产基业后，开始布局港口、零售、电讯、能源等业务，成功完成了多元化。

事实上，早在2012年，佳兆业在主攻地产的同时，就加大了旅游、酒店、健康医疗、文化体育等领域的投入。

截至目前，公司业务涵盖城市更新、文化体育、旅游产业、酒店餐饮、航海运输、科技产业、足球俱乐部近20个产业，形成了大消费、大健康、大文旅等产业的综合布局。

以大健康产业为例。

规模房企纷纷进入，“地产+医疗大健康”已逐渐成为了一种趋势。

据了解，佳兆业2015年成立了健康集团。在佳兆业的战略构想中，健康集团要打造以中药为切入点的药类、以口腔及上下游为原点的环医疗器械、以康复医院为核心的医疗服务共三大业务体系，总规划投资达200亿元。

在2016年和2017年，佳兆业分别进行了对美加医学(00876.HK)和ST生化(000403.SZ)的收购。

美加医学主要从事义齿业务，ST生化主要从事血液制品的生产和销售，都是大健康领域内的优质标的。

再比如，逐渐升级的大消费领域。

在传统房地产市场利润空间收缩的背景下，大消费行业同样成为行业内不少企业的选择，佳兆业的做法是以旅游产业切入，一方面发展大型综合性旅游度假产品另一方面围绕国家建设特色小镇政策，实施“产业+城镇化+旅游”战略，加速抢滩特色小镇市场。

依托“产业-旅游-居住”的三轮驱动模式，目前佳兆业研发了“文旅欢乐主题”、“智慧健康主题”、“科技创新主题”三大主题系列文旅产品。

例如，佳兆业在深圳旅游重地大鹏半岛建设的金沙湾国际乐园正是 “文旅欢乐主题”产品线的旗舰之作。项目邀请曾任香港迪斯尼乐园运营副总裁的Noble Coker出任乐园公司总裁一职，以迪斯尼、环球影城为对标，意在打造优质娱乐文化IP。

2018年7月11日，消息传出，佳兆业拟收购海南如意岛，战略布局海南，加速文旅产业布局。

海南如意岛填海后拥有陆域面积近612万平方米，是海南七大人工岛之一，承载着海口旅游比肩三亚的期望，项目优质的资源禀赋与佳兆业布局文旅产业方向高度契合。

战略布局落地协同效应显现

房企转型通常分为两种，一种是主动转型，一种是被动转型。被动转型一般是受累于主业停滞，而主动转型则是为了充分利用地产资源，提高抗风险能力、增强盈利能力。

显然，相比之下主动转型的企业更能把命运握在自己手里。

从佳兆业来看，依托地产开发业务，已经主动转型多年后，公司多元业务的协同效应正在显现。

佳兆业相关人士透露，佳兆业健康将依托集团自身的物业、酒店等资源，落地大型健康服务机构；将与集团携手，在自有楼盘全面开展健康小屋和相关服务机构的建设运营，规划3年内至少布局200家医疗服务机构，为业主提供日常的健康管理和医疗服务。

海通证券在研报中指出，医疗服务项目前期投入大，需要较强资金运作，而房企资金实力相对雄厚；此外房企还可将医疗资源与住宅社区结合。

再比如，佳兆业投巨资打造的金沙湾国际乐园，涵盖五☆级度假酒店群、冰雪世界、水上乐园、海洋生物馆、梦幻未来馆、演艺中心、体育中心等多个业态，也是对旅游、商业等产业的一次整合尝试。

此外，佳兆业还将大健康产业“嫁接”进特色小镇，小镇覆盖文旅、科技、大健康等多元产业平台。

今年3月郭英成在接受采访时表示，特色小镇项目是响应国家战略，“如果做成的话，成本会比较低。现在与22个城市签署了30个项目，正在逐步尝试中。整体发展将以健康小镇、科学小镇为先，再延伸至旅游小镇，与未来集团的发展具有很强的互补性。”

估值修正

村长认为，评估一家多元化战略企业的价值，绝不是子业务简单的算数加和，而是要考虑多方面的因素，比如子业务和主业的协同、未来的发展潜力等，用的应该是乘法而不是加法

纵观佳兆业的相关多元化产业布局，基于地产，又跳出了地产。

2017年，佳兆业在地产业务上持续发力，实现了跨越式发展。

公司2018年延续了良好的销售势头。今年1-7月，佳兆业集团累计合约销售约为359亿元。

下半年货值充裕，推盘计划安排密集。

截至2017年12月底，佳兆业现金及银行存款212亿元，现金流健康充裕。

同时，佳兆业多元产业布局上发力的几个方向：大消费、大健康、大文旅，都偏向生活服务，与生活息息相关，受周期影响较弱，可以产生稳定的现金流，从而与周期性强的地产业形成互补，大幅提高了佳兆业整体的抗风险能力和安全边际。

这些服务产业和地产业务能够天然结合，无论是拿地还是提升产品的附加值，将使得佳兆业的地产业务更具竞争力。

从未来的发展潜力来看，随着中国经济转向内需，文化旅游、医疗、娱乐会迎来进一步爆发，存在很大的想象空间。佳兆业的地产业务和战略布局的多元产业将形成一个稳定的上升螺旋。

拥有前瞻的战略布局，辅以多家上市平台的架构，佳兆业在新经济产业布局的道路上已然具备了一定的*优势。依托稳步推进的地产业务载体，多元产业的业绩将逐步得以乘数级释放，加速战略业务的变现。

而与预期形成鲜明对比的是，佳兆业集团市盈率（TTM）只有4倍出头，存在被大幅低估的可能性。

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