宁波房东悠着点，二手房价格可能虚高了

一个多月前，宁波一二手房价格倒挂还只是个别现象，倒挂的幅度也都在1000-2000元/平。现如今倒挂已经相当普遍，而且倒挂的价差也非常惊人。前两天镇海新城某楼盘开盘，高层价格直接比周边二手房低5000元/平，庄市、鄞州、江北等区域的新楼盘，也都比周边二手房价要低3000-4000元/平，就连*为火爆的东部新城，新开的带精装修的新楼盘，价格也比周边二手白坯安置房价格低。

一二手房倒挂老司机曾在此前的推文中分析过原因（），简单说来有以下三点：

1、政府限价；

2、开发商跑量；

3、房东的心理。

前面两点很多媒体专家已经分析得很透了，老司机今天来说说第三点，房东的心理博弈对二手房价格的影响。

新楼盘的定价，是由开发商来定的，开发商手握大量房子，足以影响局部市场，因此开发商是市场里的“机构玩家”，甚至是“庄家”，至少也是个“大户”。开发商定价是主动的。

但二手房东就完全不同了，每个房东出售的房子也就一二套，谁也决定不了整个小区的价格。因此自己的房子卖什么价，完全是随行就市，比照着邻居来定价，是完全被动的。

所以老司机说二手房是一个真正的“散户市场”，房东都是散户，散户有什么特征呢？

一、▏羊群效应

散户的名列前茅个特征就是跟风，房东也是一样，一旦有邻居涨价，自己肯定跟着涨价。尽管去年今年宁波二手房成交量颇大，但仍有那么一部分房东，房子从去年卖到今年，为什么没卖掉，因为他总在调价，今天一个价明天一个价，天天盯着网上的价格，看到有人挂价比他高马上跟着涨，这样看房的人来了一波又一波，但他一个也不能确定。

跟风的房东总担心自己卖亏了，但他从不会思考别人挂的高价是不是真的能卖掉。

二、▏追涨杀跌

当市场好的时候，散户的特点是一个比一个乐观，比如宁波现在的房价，已经有不少房东在谈均价4-5万了，什么经济理论、人口理论，说起来一套一套的，比老司机都专业。在二手房的挂价上，没有较高只有更高，你敢挂2万，我就敢挂2万5，甚至2万8。老司机*近在浏览一些小区二手房的价格就发现，同个小区价格相差3-5千已经不稀奇，*夸张的甚至能相差近万元。

真是梁 静茹给的勇气吗？

时光倒退3年，2015年的时候，情况跟现在截然相反，房东一个比一个标得低。即便当时成交量已经明显放大，新房价格已经开始回升的情况下，还有不少房东在割肉甩卖。

这才是真正的散户。

三、▏互相攀比

有些房东，特别是投资客，他特别在意别人赚了多少钱，如果看到别人赚的比自己多，就想着在房价上找回来。

比如2015年入市的投资客，他可能已经翻倍了，晚一年入市的，可能涨了60%，2017入市的房东可能只涨了40%。晚来的这些房东不开心了，他也想涨一倍，所以当他们的房子交付之后，在二手房市场上的挂价就特别离谱。

在政府严控一手房价格的情形下，宁波二手房价格继续单兵突进是不可持续的。一方面低价新房越来越多，另一方面土地价格也在逐渐回归理性。*近杭州倒挂的二手房已经出现了松动迹象，一些房东选择调低价格。在其他一些倒挂的热点城市，如厦门、成都等地二手房也出现了颓势。

宁波二手房成交量自4月以来，已经连续2个月出现下跌，这肯定与二手房价格倒挂脱不了干系。倒挂越严重，二手房就越没有吸引力，二手房价格就越可能是虚高的。

如果一手房不涨，土地不涨，二手房再继续涨下去，真就是有价无市了。真正想卖房的房东，在挂价上得悠着点了。

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