央行放水∣香蜜湖摇号盘却传出304人弃购，深圳楼市凉凉了？！

近日，央行放水5020亿元，又传出国务院常务会议释放定向宽松的信号，积极的财政政策和宽松的货币政策再度得到确认！

与此同时，深圳楼市貌似传出诸多凉凉的消息，其中香蜜湖某“豪宅”弃购人数高达304人，曾经的地皇金亨利二期认筹人数不足推售单位的二倍，175人弃购！这是否意味着深圳楼市要凉凉了呢？

户型不好，年限短，

学 位待定是主因！

先看业界公认的豪宅区域香蜜湖，产生水榭花都、熙园、东海花园、香蜜湖一号等知名豪宅，作为豪宅区域的住宅项目，天健公馆在上市前就吸引业界和媒体关注，在楼市调控的大背景下，天健公馆获得摇号资格也多达435位购房者，然而正式选房阶段即有304人放弃了购买，弃购人数达到7成。当然毕竟地段属于豪宅区域，单价与同区域二手房相比也不高，还是有购房者下手，开发商推出的165套住宅较后售出131套，还剩余34套没有销售完，去化率约80%。

地产凝眸到现场亲身体验，感觉园林很小，公租房有400多户，影响居住体验。现场与不少读者互动，多认为，学 位不一定有深高，户型不好，车位配套少、小区环境、居住氛围较差。说它伪豪宅都是高看，普通住宅都被它强。

地产凝眸总结认为，天健公馆地段较好，距离地铁站较近；豪宅区域，说出去有面子；小户型总价低，100平，1000万以内的可改造成三房，基本满足刚需需求。

缺点：学 位待定；公租房量大影响真正豪宅客户的购买欲望；车位不足，影响豪宅客户的居住体验；国企开发，户型使用率低，品质一般；整个小区体量小，裙楼设置的社康中心，人流复杂；性价比不高，9.4万均价+6000/平的装修费，装修费需一次性与*在认购后7天内支付；合同约定交房时间为2019年12月31号，同时却规定，交房后720天内配合办理不动产权证，也就是两年内才能办证；地块年限短，1998年批地，业主实际使用时间仅剩下48年。

按照70年土地使用权，周边价格12万，目前项目仅仅49年，产权时间打7折，价格大约就是8.4万，当然考虑到是住宅，法律明确自动续期，但结合户型、园林、学 位、居住圈层等综合考量，地产凝眸认为，天健公馆加上装修的价格10万偏贵！

龙华地皇盘又是咋回事？

金亨利，不能搭板！

7月12日，金亨利二期在公证处进行了选房顺序公证摇号，有效诚意登记号仅有322个，不足163套房源的2倍。

322名认了筹的购房者均能够进入选房区，其中多达175人弃购，弃购率高达54%。购房顺序号靠后的很多购房者都没来现场，但到场的购房者不足六成，后排的位置空空如也。

*终，开盘近4个*，163套房卖出147套，去化率尚可，达到90%。

地产凝眸认为，相比一期，金亨利二期备案均价在7万多是其关注度的原因之一，而深高北学区也是吸引众多购房者的主因。但是不能搭板，88平的一房就华丽产生了，与同区域另一个神盘88平四房相比，金亨利二期户型让人无语。

而不能复制一期的高拓展，金亨利二期的业主就悲催了。据说金亨利或许一直不能搭板，请看下图：

不能搭板，意味着高赠送的面积不能兑现，而且开发商已经声明不允许搭板。

很多客户还在那里预测购买的业主后续如何操作。

深圳楼市没有凉凉，

但是需要规避部分片区！

按照市规土委公布消息，深圳还存在70%的非热点区域，部分楼盘去化率不足5成，比如楼价虚高的光明区，极个别楼盘算上装修，已经超过5万，这就虚火十足，不如买福永和沙井。实际上，很多读者已经指出，光明的二手房有价无市。

以龙光玖龙台为例，其捆绑装修曾经被人投诉，虽经政府澄清装修费确实在预售价格之外，然而这种区别对待，颇遭人诟病。比如有的楼盘预售价格包含装修，有的不包括，给购房者带来极大困扰。

而且开发商额外要求的装修费用，需要业主一次性全款交付，几十万的装修总价，再加上接近百万*款，让真正刚需客户不堪重负。同时，很多业主质疑开发商给出的装修价格过高于市面上装修公司报价，实质就是利用捆绑装修违规牟利。

面对这样的情况，业主并不都是选择默默忍受。例如，龙光玖龙台于去年就被业主举报过捆绑装修。后来政府部门介入，*终通过协商获得解决。然而这也为项目的销售埋下隐患，项目方虽引入多家三级中介吸客，然而，长达数月仍在销售中。

新房不好卖，二手房也难卖，地产凝眸一位读者吐槽她在龙岗中心区有一套125平的房，准备换区域，可是宝中区域都买好了，龙岗房产却迟迟卖不出去。房子交给某连锁中介独有代理，号称3个月卖出。结果三个多月过去了，还是没能卖出去，且只有3个诚意客户看房。

地产凝眸多次提醒购房者，2018购房要认准大区域、城市、规划、地段，从这些案例中相信大家已经得到启示，避开非热点区域，避开性价比相对较低的楼盘方为上策！

随着积极财政和货币宽松逐步落实，一线城市长达两年的楼市控制或有局部比如豪宅产品限价松动，如何抓住本轮房地产上涨机会，欢迎进入地产凝眸小密圈私聊！

购房置业，少则数十万，多则数千万，怎能纸上谈兵？怎能没有指引？地产凝眸20年房地产行业从业经历，历经开发商、营销代理、地产评论多行业实战，国家建设部、人事部首批房地产经纪人资格证书获得者，房天下2017年度人气爆棚答主奖、今日头条百城千盘优秀奖获得者，欢迎进入地产凝眸小密圈私聊！

专业提示

欢迎加入地产凝眸专业会员群，加个人微信号szdclqh进圈子，请注明入圈否则不予通过，付费圈层，专为房地产投资人士打造。

地产凝眸小密圈目前会员年费仅为99元。圈子朋友之间私聊，共同探讨大湾区楼市投资置业机会，祝贺圈友投资置业顺利。

地产凝眸（dichanningmou）：

粤港澳大湾区一手楼市资讯，*真实的房产解读咨询，置业可咨询各大平台地产凝眸栏目。地产凝眸（szdclqh）系国家建设部人事部首批房地产经纪人资格证书获得者；资深房地产营销专家；房地产从业近二十年，专注研究宏观经济和房地产走势，为订阅者把握房地产涨跌的周期性规律而探索。

扫描下方二维码，关注作者公众号