房地产夜壶拿起又放下的*新解释

跟你实话实说吧

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这两天“夜壶”之事，众说纷纭，莫衷一是。有认为是水要放到楼市了，上篇稿子的内容；还有认为是偶然事件摆乌龙、小题大做的，比如下边的例子。

昨天微信上出来一则这样的解释：上海首套房贷利率折扣不是“回归9折”，而是本来就有个别银行的9折，比如建行。客户不傻，既然建行9折，那为什么要选其他银行呢？所以纷纷去建行贷款。

上海工行和农行看不下去了，试图以支持刚需的名义，效个颦啥的。结果被各大媒体纷纷报道，捅了马蜂窝。

看到这个说法后，豪哥查了一下，今年初，上海建行确有9折之规，但按后来的加码调控精神，5月20日后就收回了。当然了，建行是不是口是心非还在偷着做，那就不知道了。

今天，豪哥要再给出一个新解释。

据刚刚出炉的《2018年上半年上海市货币信贷运行情况》，个人贷款增速下滑，而其中的大头——个人住房贷款增量出现“崩塌”式回落。

6月末上海市个人贷款余额同比增长14%，同比下降14.5%，增速为近两年较低。上半年全市新增个人贷款925.05亿元，同比少增922.53亿元。

其中，个人住房贷款上半年新增275.03亿元，同比少增914.20亿元！ 6月末，个人住房贷款余额同比增长仅有4.9%，同比回落21个百分点。

众所周 知，房地产虽有夜壶之讥，但从银行的“深层认知”而言，房地产还是一个相对量大、风控佳、利润高的行业，而其中个人住房贷款，质量尤佳。

一是因为房价上涨的大趋势，二是因为相当部分的国人不愿长期负债，*近不是有银行说提前还贷要收费，还引起民众不满嘛？

可见银行担心的，不是不还贷款，而是早还。

所以，并不奇怪，个人住房贷款既是银行内部的大蛋糕，也是银行间的兵家必争之地。

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银行为什么现在这么着急？

一、近一两年来，去杠杆已经把银行“创新”的表外业务去得七七八八；二、银行较大盈利来源——净息差——从2014年到2017年也已降到2%之内，近乎腰斩。

更重要的是：谁能不讲政治？银行的总体贷款并不都是“鲁缟之末”， 有此消，就有彼长，如基建投资、如实体经济、如保障性住房，等等。

但历史经验证明，政治系数高的，往往风险系数都大。行长也是人，既要讲政治，也要讲经济。不然，过几年不良资产大增，找谁说理去？

让我们看看一个知名中型股份制银行2013年起迄今的折腾史：加小微、减地产、增非地产。

该银行首开小微贷，并将其做为主营业务。好处是：一是讲政治，政策鼓励，是定向降准的主要方向，二是贷款收益率高。

但问题于，如果风控不得力，那违约风险还是相当、相当大的。

果不其然，前几年该行的小微贷款频频爆发违约风险，不得不收缩停顿。这样一来，业务量大减速，从行业名列前茅梯队掉到了第2梯队。

2013—2015年，楼市主旋律是强调控、防风险。该行减少了房地产贷款，增加了能源、冶金、贸易等行业占比，但随后遇到了大宗商品价格暴跌，不良率随之上升。

2015年之后，该行裁撤了所有事业部，除了房地产事业部，因为还是房地产赚钱，而且坏账率相对低很多。

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房地产对银行重要，信贷对房地产更重要。惺惺相惜呀！

都说中国楼市是政策市，但政策中真正管用的还是信贷部分。让我们回顾一下14年—16年，中国楼市是怎样被刺激起来的。

这一次刺激非同小可。2年之内，4 次刺激，而且几乎动用了政策箱里的所有工具。

1､2014年930: 非一线限购陆续取消，市场反应平淡。后放松限贷：二套房“认房又认贷”改为“认贷不认房”， 11月央行降息。

2､2015年 330:宽松加码。市场复苏不明显，地产投资降至冰点。于是加杠杆，二套房*比例降至 40%，让群众换房，营业税5 年免征缩短至 2 年。，此后3 次降息、2次降准。

3､2015年930:库存仍高。提高公积金贷款额度、全面异地贷。商贷首套*比又降至 20%，二套*比降至 30%，再度降息降准各1次，利率优惠叠加低*，信贷全面宽松。年底棚改货币化加力。

4､2016年217:热点城市明显复苏。下调交易契税，“刺激组合拳”出尽，一二线城市房地产市场全面启动，并迅速向三四五线城市蔓延。

可以看出来，刺激的主力是信贷。像梁家 辉一样，豪哥又秀英文了：信贷matters，信贷works，信贷makes sense。

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信贷重要还有一个辅证，是十几年前首都西边一出名豪宅项目过山车式的经历。

该项目开发商号称中国产品老大，豪哥还记得其美女销售总监曾回忆，在调控由紧到松之时，一帮金融人士突然前来买房，其节点把握恰到好处，令人叹为观止。那真是“春江水暖他先知”。

总而言之，信贷之松紧，不惟是调控工具库之主要武器，亦是市场反转时的关键信号。

不过，这次“夜壶”事件“夕令朝改”的惊险一幕，告诉我们这个游戏比以前难玩多了，因为：

1､调控松与紧的转换周期越来越短；

2､调控目标之间的冲突越来越多，越来越明显，越来越难以协调。